CU-TU Real Estate Academic Showcases 2025

CU-TU Real Estate Academic Showcases 2025 เปิดองค์ความรู้อสังหาริมทรัพย์ครั้งสำคัญแห่งปี ในหัวข้อ Think Forward to Build Sustainable Real Estate เมื่อวันเสาร์ที่ 16 สิงหาคม 2025 เวลา 13:00 - 16:00 น. ณ ห้อง Auditorium (ห้องสมุด) คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งได้รับความสนใจเป็นอย่างดีจากเหล่า นักเรียน นิสิต นักศึกษา ผู้สนใจทั่วไป หรือผู้ประกอบการ จนบัตรเข้างานเต็มตั้งแต่วันแรกที่เปิดรับสมัคร จนต้องขยายที่นั่งจาก 100-120 และ 180 ที่นั่งตามลำดับ

ในงานนี้นับเป็นงานเสวนาวิชาการที่สำคัญในด้านอสังหาริมทรัพย์ จากการผนึกกำลังกันของนิสิตนักศึกษาจากสองสถาบัน จากโครงการเคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต (Master of Housing and Real Estate Development : MHD) คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (Master of Science Program in Real Estate Business: MRE) คณะพาณิชยศาสตร์และการบัณชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รวมมือกันเปิดพื้นที่แสดงผลงานวิจัย และองค์ความรู้ใหม่ๆ ด้านอสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัย พร้อมทั้งเวทีวิชาการ ร่วมแชร์ไอเดีย องค์ความรู้ ความคิดสร้างสรรค์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง

• แนวทางการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส (Mixed use)
• การประยุกต์ใช้กลยุทธ์ความยั่งยืน ESG
• การพัฒนาโครงการใกล้สถานีรถไฟฟ้าในเมือง (TOD)
• การพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
• กลยุทธ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง โรงแรม คลังสินค้า ที่จอดรถ บ้านพักตากอากาศ และโครงการกิจกรรมดำน้ำ เป็นต้น

เริ่มที่ การเล่าแนวคิดของ
Poster Round 1 - หมวด Innovation
พูนพัฒน์ เกรียงวัฒนา ตัวแทนจาก MRE TU ในหัวข้อ การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการสระน้ำสำหรับกิจกรรมดำ น้ำในจังหวัดกรุงเทพมหานคร จากการสำรวจพบว่าประเทศไทศมีการขออนุญาตนักดำน้ำเป็นหมื่นคนต่อปี แต่ไม่มีสระดำน้ำลึกในไทยสักแห่ง ซึ่งต้องใช้สระกระโดดน้ำทดแทน ต่างจากประเทศในแถบเอเชียตะวันออก อย่าง จีน ไต้หวัน เกาหลีเหนือ ที่มีสระดำน้ำลึกหลายแห่ง ไทยจะเป็นเจ้าแรกในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่มีสระดำน้ำลึกได้หรือไม่นั้นก็ต้องศึกษาปัจจัยทางด้าน Construction กฎหมาย และการเงิน

นริศรา พงษ์โสภณ จาก MHD CHULA ในหัวข้อ ปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจใช้บริการส่วนที่เปิด 24 ชั่วโมง ในโครงการ รูปแบบผสมผสาน กรณีศึกษาโครงการสามย่านมิตรทาวน์ ถึงพฤติกรรมใดบ้างที่ส่งผลต่อการเลือกใช้บริการ และปัจจัยใดที่ส่งผลต่อผู้ใช้บริการ ข้อมูลเหล่านีจะช่วยให้ผู้ที่สนใจพัฒนาโครงการ ที่ต้องการเปิดให้บริการ 24 ชั่วโมง สามารถค้นหาคำตอบได้

ปาณัสม์ ระดมกิจ จาก MRE TU การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโรงแรมส่งเสริมการท่องเที่ยวเพื่อการนอนหลับ พบว่าหลัง COVID-19 คนจำนวนมากมีความเครียด ทำให้นอนหลับยาก และการออกไปพักโรงแรมบางครั้งก็ไม่ได้ต้องการออกไปที่ใด เมื่อมองถึงโอกาสตรงนี้ทำให้เกิดเป็น Business Model

On Stage Case 1 หมวดSpecial Topic
พนิตพร พงษ์บูรณกิจ จากMHD CHULA ในหัวข้อ การกำหนดกลยุทธ์ทางการตลาดสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบ มิกซ์ยูส โครงการปาร์ค เวนเซอร์ อีโคเพล็กซ์และโครงการเอ็ม บี เค เซ็นเตอร์

Mixed-Use คือการรวมอสังหาฯ หลายๆ ประเภทเอาไว้ด้วยกัน ซึ่งที่มีโครงการ Mixed-Use จำนวนมากในปัจจุบัน บนความซับซ้อนของข้อกฎหมาย ทำให้เห็นช่องว่างในกลยุทธ์การตลาดของ Mixed-Use จากการศึกษา พบว่า Mixed-Use แบ่งออกเป็น 3 แบบ คือ

• Mixed-Use Tower หรือ Mixed-Use อาคารสูง 51% เพราะสอดคล้องกับการใช้ประโยชน์
• Integrate Multi Tower Structure หรือ Mixed-Use แบบหลายอาคารบน Podium เดียว 21%
• Mixed-Use Town Center หรือ การพัฒนาภาพรวมของย่าน 28% อาทิ โครงการ One Bangkok โครงการ Em-Distric โครงการ Dusit Central Park หรือกลุ่ม Gaysorm

โดยจาก Mixed-Use กว่า 100 โครงการ พบว่า ส่วนใหญ่กระจุกตัวในใจกลางเมือง แล้วค่อยๆ กระจายออกไป เมื่อวิเคราะห์รูปแบบการใช้งานสามาาถจำแนกได้ออกเป็น 19 รูปแบบที่แตกต่างกันตามการใช้งาน โดยพื้นที่ค้าปลีกจะเป็นองค์ประกอบที่ถูกนำมาเป็นองค์ประกอบมากที่สุด ในขณะที่ Services Apartment จะถูกนำมาผสมผสานน้อยที่สุด

จากกรณีศึกษา เริ่มที่

• โครงการ Park Venture Ecoplex ที่ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม โดยมีพื้นที่สำนักงานเป็นองค์ประกอบหลัก
• โครงการ MBK Center จะมีพื้นที่ค้าปลีกเป็นองค์ประกอบหลัก

โดย 3 องค์ประกอบหลักของทั้ง 2 โครงการ หรือสรุปออกมาเป็น Mixed-Use Development Concept คือ
1. SURROUNDING ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก การคมนาคม ที่สามารถรองรับการใช้งานที่หลากหลาย
2. LAND USE ที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินสูง เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาองค์ประกอบที่หลากหลาย
3.MARKET ความเหมาะสมของอุปสงค์ และอุปทานในพื้นที่

นำไปสู่การกำหนดกรอบองค์ประกอบการใช้งานในโครงการ คือ

• RETAIL ผสมผสานการใช้งานที่หลากหลาย ตอบสนองความต้องการใช้ที่หลากหลาย
• OFFICE เกิดจากการใช้งานจาก USER กลุ่มเดิมประจำทุกวัน เน้นความสะดวกของการเดินทาง และสิ่งอำนวยความสะดวก
• HOTEL เพิ่มความหลากหลายทางธุรกิจ และ User เกิดการใช้งานตลอดทั้งวัน ทุกวัน

กลยุทธ์ทางการตลาดของ Park Venture ในระดับองค์ประกอบ โดยพื้นที่ค้าปลีกมีคุณภาพสูง ส่วนโรงแรมจะเป็นโรงแรมที่หรูหราเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงที่คำนึงถึงคุฯภาพชีวิตพนักงาน
กลยุทธ์ทางการตลาดของ MBK Center พื้นที่ค้าปลีกจะมีความหลากหลาย พื้นที่สำนักงานจะเป็นสำนักงานที่มีคุณภาพดีที่มีการอำนวยความสะดวกอย่างดี ส่วนโรงแรมจะเป็นโรงแรมที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้า และศูนย์การค้าได้ ซึ่งก็สัมพันธ์กับกลยุทธ์ในระดับโครงการ

กลยุทธ์การตลาดของ Mixed-Use แยกได้ 2 ระดับ
1. ระดับองค์ประกอบ แยกตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อบอกการใช้งานและวัตถุประสงค์ที่ต่างกัน
2. ระดับโครงการ ที่มีการกำหนด STP ซึ่งครอบคลุมองค์ประกอบการใช้งาน

ในส่วนของการใช้งาน สรุปได้ว่า

• เวลาทำงาน หลักๆ จะอยู่ที่พื้นที่สำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก
• วันหยุดและช่วงกลางคืน จะอยู่ที่พื้นค้าปลีก และโรงแรม

ทำให้สังเกตได้ว่าพื้นที่ค้าปลีกแทบจะมีการใช้งานตลอด 24 ชั่วโมงเลย และพื้นที่ค้าปลีกเป็นจุดเชื่อมต่อของทุกองค์ประกอบของการใช้งาน

ข้อเสนอแนะ

• กำหนดการใช้งานให้สนับสนุนกัน ใช้งานได้เต็มประสิทธิภาพตลอดวัน ให้สามารถดึงดูดกลึ่มลูกค้าร่วมกีน
• กำหนดกลยุทธ์การตลาด 2 ระดับ
  - Component Approach ต้องเหมาะสมตามประเภทอสังหาฯ
  - Project Approach สนับสนุนและสร้างการใช้งาน การรับรู้แบบ Mixed-Use
  
• จุดรวมการใช้งานทั้งโครงการ คือ Retail จะต้องมีลักษณะพื้นที่ที่รองรับการใช้งานจากองค์ประกอบอื่นได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ
• Retail ดึงดูดการใช้งาน การวางกลยุทธ์การตลาดในพื้นที่ค้าปลีกให้ดึงดูดผู้ใช้ที่หลากหลาย จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้โครงการเกิดการใช้งานที่เพิ่มขึ้น

On Stage หมวดInnovation
ธนาภรณ์ ตันเรื่อง จาก MRE TU การศึกษาความเป็นไปได้ของธุรกิจโรงแรมราคาประหยัดแบบบริการตนเองในกรุงเทพมหานคร
โดยการศึกษาความเป็นไปได้และการเติบโตของธุรกิจโรงแรมราคาประหยัดแบบบริการตนเอง ควบคู่ไปกับเทคโนโลยี พบว่า

• การเติบโตของธุรกิจโรงแรมยังมีข้อจำกัด
• เทคโนโลยีมีบทบาทสำคัญ ถูกนำมาใช้ในโรงแรมราคาประหยัด โดยไม่ต้องพึ่งพนักงานทั้งหมดได้
• การใช้ระบบ และเครื่องจักรต่างๆ เช่น Kiosk, Digital Key, Vending Matchine ขายเครื่องดื่มขายอาหาร เครื่องซักผ้า- อบผ้า และหุ่นยนต์ทำความสะอาด-ส่งของ เป็นต้น

Self-Service Budget Hotel หรือ โรงแรมราคาประหยัดที่เน้นการบริการตัวเอง ด้วยเทคโนโลยี ไม่ต้องพึ่งพาพนักงาน ปัจจุบัน Self-Service Technologies หรือการบริการตนเองด้วยเทคโนโลยี ใน 3 รูปแบบ คือ

• Full Self-Service (บริการตนเองแบบเต็มรูปแบบ) โรงแรมที่ลูกค้าสามารถใช้มาตรฐานของโรงแรมโดยลูกค้าไม่จำเป็นต้องมีปฏิสัมพันธ์กับพนักงานที่เป็นมนุษย์เลย เช่น FlyZoo Hotel ในประเทศจีน โดยสแกนใบหน้าเพื่อเข้าห้องพัก และมีหุ่นยนต์ให้บริการ
• Partial Self-Service (บริการตนเองแบบบางส่วน) มีให้บริการตนเองแบบที่ยังมีพนักงานบ้างเพื่อให้ความช่วยเหลือในบาง ธุรกรรม อาจมีเพียง 1 คน เพื่อให้ความช่วยเหลือลูกค้า
• Guided Self-Service (บริการตนเองแบบมีการแนะนำ)มีช่องทางให้ลูกค้าติดต่อกับพนักงานที่เป็นมนุษย์ ผ่านช่องทางสื่อสารเช่น ทางวิดีโอคอลใช้ , AI หรือ chat bot เพื่อช่วยตอบคำถาม หรือให้คำแนะนำกับลูกค้า โดยพนักงานไม่จำเป็นต้องอยู่ที่โรงแรมเลย

จากการวิเคราะห์

• ด้านกฎหมาย ประเทศไทยยังไม่สามารถมีโรงแรมระดับ Full Self-Service ได้ เนื่องจากข้อจำกัดทางกฎหมายที่ต้องมีผู้จัดการอย่างน้อย 1 คน
• คุณสมบัติของที่ดินที่เหมาะสมต้องมีขนาดมากกว่า 100 ตารางวา และพัฒนาห้องพักได้อยู่ในช่วง 50-79 ห้อง โดยแต่ละห้องมีขนาดมากกว่า 20 ตารางเมตร
• ทำเลสำคัญมาก อาจอยู่ถนนซอยได้ แต่ควรมีระยะไม่เกิน 1 กม. หรือใช้เวลาเดินทางไม่เกิน 15 นาที ในการเข้าถึงขนส่งมวลชน หรือรถไฟฟ้า

ปัจจัยการตัดสินใจของลูกค้าที่เลือกโรงแรมบริการตนเอง

• ระบบการเงินที่ใช้งานได้ รองรับหลายภาษา และการชำระเงินหลายรูปแบบ
• บริการช่วยเหลือตลอด 24 ชั่วโมง
• การทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางของโรงแรม

การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางธุรกิจ โครงการ Cloud Day

• ซื้อที่ดิน ขนาด 150 ตารางวา มาพัฒนาก่อสร้างโรงแรมใหม่
• ตั้งอยู่แขวงรัชดาภิเษก ห่างจากปากซอย รัชดา 17 ประมาณ 300 เมตร และห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสุทธิสาร ทางออก 4 ระยะทาง 800 เมตร
• พัฒนาได้ 55 ห้อง มีห้องพัก 2 รูปแบบ คือ ขนาด 20 ตารางเมตร จำนวน 40 ห้อง และ ขนาด 24 ตารางเมตร จำนวน 15 ห้อง
• อัตราค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยต่อวันอยู่ที่ 1,530 บาท/คืน
• อัตราการเข้าพัก จะค่อย ๆ ปรับตัว เพิ่มขึ้น และสูงขึ้นจนถึง 80% ตั้งแต่ปีที่ 7 เป็นต้นไป

การวิเคราะห์ทางการเงินและต้นทุน พบว่า

• การลดต้นทุนด้านบุคลากรได้ถึง 50%
• ต้นทุนการพัฒนาระบบดิจิทัล cloud, server และระบบความปลอดภัย
• โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนประมาณ 97 ล้านบาท มี NPV เป็นบวกประมาณ 40 ล้านบาท และ IRR 12%

โดยสรุป จุดเด่นของการนำระบบ Self-service มาประยุกต์ใช้ในโรงแรมราคาประหยัด

• ช่วยเพิ่มความสะดวกและความรวดเร็วในการให้บริการ และยังสร้างความเป็นส่วนตัวให้กับลูกค้า
• ขณะที่ด้านผู้ประกอบการ โรงแรม ระบบนี้จะช่วยลดต้นทุนด้านแรงงาน ที่ค่าแรงมีแนวโน้มเพิ่มสูง ขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ลูกค้า Generation ใหม่ คุ้นชินกับการใช้เทคโนโลยีโรงแรมแบบให้บริการตนเอง สามาารถขยายสาขาของโรงแรมได้อย่างรวดเร็วขึ้น
• หากมีการแก้ไขกฎหมายในอนาคต น่าจะมีโอกาสเห็นโรงแรมแบบให้บริการตนเองแบบเต็มรูปแบบ Full Self-Service ในประเทศไทย

Poster Round 2 หมวด Sustainability
นิศมา วิริยประเสริฐ จากMHD CHULA ในหัวข้อแนวทางการดำเนินงานระหว่างก่อสร้างเพื่อความยั่งยืนของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในปี 2566

พบว่า ตั้งแต่ปี 2566 บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้นำแนวคิดด้านความยั่งยืน ทางด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล เข้าสู่กระบวนการ construction อย่างเป็นระบบ จากกรณีศึกษาของศุภาลัย และเฟรเซอร์ พร๊อพเพอร์ตี้ พบว่าทั้ง 2 หน่วยงานมีการบริหารทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ โดยการใช้ material ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม รวมถึงให้คามสำคัญกับความปลอดภัยของแรงงาน และใช้นำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ ทำให้เห็นความมุ่งมั่นในการดำเนินงานเพื่อความยั่งยืน

ศศินา ทักษาดิพงศ์ จากMRE TU ในหัวข้อ การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโรงแรม Eco Hotel ระดับ 5 ดาว บนเกาะสมุย

ไม่ใช่แค่โรงแรมหรู แต่เป็นโรงแรมที่ออกแบบด้วยใจที่รักโลก ใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การออกแบบคำนึงถึงการรับมือกับธรรมชาติและการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ มุ่งมั่นสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าด้วยมาตรฐานการดูแลที่ดี และสร้างความเชื่อมั่นว่าในทุกการเข้าพักสามารถเป็นส่วนหนึ่งของการรักษ์โลกได้

On Stage หมวดInnovation
ธนิศรา เลื่อนสุขสันต์ จากMHD CHULA ในหัวข้อ การตัดสินใจลงทุนเพื่อพัฒนาคลังสินค้าให้เช่า : กรณีศึกษาบริษัทพัฒนาคลังสินค้าในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ

พบว่าธุรกิจคลังสินค้า เติบโตในช่วง COVID-19 และ หลัง COVID-19 จากการเติบโตของธุรกิจ E-Commerce รวมถึงการย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทย โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตัดสินใจพัฒนาในด้านอุตสาหกรรมมากขึ้น จากความต้องการการกระจายความเสี่ยง และต้องการรายได้ที่สม่ำเสมอ (Recurring income) อาทิ

• เสนา ร่วมกับ มิตซูบิชิ โลจิสติคส์ เปิด MLC 1 คลังสินค้าบางนา กม.23
• Origin ร่วมกับ JWD เปิด ALPHA
• Pruksa ร่วมกับ Capital Land เปิด ALP
• SC Asset เปิดตัว SCX
  

การศึกษาการตัดสินใจของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสมุทรปราการ ด้วยพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ มีอัตราการเช่าคลังสินค้ามากที่สุด และราคาค่าเช่าสูงที่สุด ผ่านกรอบแนวคิด คือ

• ลักษณะการดำเนินการองค์กร
• ปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจ
• ตลาดคลังสินค้าในพื้นที่

โดย พื้นที่สมุทรปราการ พบผู้ประกอบการจำนวน 13 ราย โดยแบ่งคลังสินค้าออกได้เป็น 2 แบบ คือ
• คลังสินค้าแบบดั้งเดิม (traditional Warehouse)
มีขนาดพื้นที่ให้เข่า : 100 ถึง ไม่เกิน 9,000 ดร.ม.
โครงสร้าง / สิ่งอำนวยความสะดวก :
- ส่วนใหญ่ไม่มีอุปกรณ์ขนถ่ายสินค้า โดยเฉพาะ เช่น Hydraulic Dock Leveler (สะพานปรับระดับที่ใช้ระบบ ไฟฟ้าในการควบคุม)
- ส่วนใหญ่อาคารไม่ยกพื้น พื้นอาคารเท่ากับพื้นถนน
พื้นรับน้ำหนัก : โดยทั่วไป 2 - 3 (ต้น/ดรม.)
ความสูง : 7 - 8 เมตร
อัตราค่าเข่า (บาท/แรม./ เดือน) : 90 - 150 (บาท/ดร.ม./เดือน)
หมายเหตุ : ส่วนใหญ่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายย่อย
• คลังสินค้าแบบสมัยใหม่ (modern warehouse)
มีขนาดพื้นที่ให้เข่า : 1,000 ถึง 10,000 ดร.ม. ขึ้นไป
โครงสร้าง / สิ่งอำนวยความสะดวก :
- ยกพื้นสูง 1.3 แตะขึ้นไป
- Loxding Dock (รื่องขนถ่ายสินค้า)
- Hydraulic Dock Leveler (สะพานปรับระดับที่ใช้ระบบไฟฟ้าในการควบคุม)
พื้นรับน้ำหนัก : โดยทั่วไป 3 - 5 (ต้น/ตร.ม.)
ความสูง : โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 10 - 15 เมตร
อัตราค่าเข่า (บาท/แรม./ เดือน) : 155 - 175 และ 175 - 180 (บาท/ตร.มม/เดือน) (ถ้าอยู่ในพื้นที่สีม่วงขอ รง.4 ได้)
หมายเหตุ : ค่าเช่าสูงขึ้นถ้าขอเป็นโรงานได้

งานวิจัยศึกษาตัวอุปทานในพื้นที่ของผู้พัฒนาโครงการ แบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ

• ผู้พัฒนาในตลาหหลักทรัพย์ คือ WHA Group และ Frasers Property
• ผู้พัฒนานอกตลาหหลักทรัพย์ คือ ESR และ ALPHA
• บริษัทที่ปรึกษา คือ CUSHMAN & WAKEFIELD, JLL และ Colliers

พบว่า จุดเด่นของสมุทรปราการ ที่มี Supply มากที่สุด คือ
• มีโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อกันครบทุกด้าน
• ทำเลที่ตั้งเชื่อมโยงกับศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศอย่างกรุงเทพฯได้อย่างสะดวก ทั้งยังอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิและท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง ส่งผลให้การขนส่งสินค้าทั้งทางอากาศและทางเรือมีความคล่องตัวสูง
• ผังเมืองที่เอื้อต่อการใช้ประโยชน์ในกิจกรรมด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม

บางนา-ตราด กม.18-23 และถนนเลียบคลองส่งน้ำสุวรรณภูมิ
1) บริเวณที่มีการกระจุกตัวติดถนนหลักขนาด 2 เลนส์ขึ้นไป ซึ่งเอื้ออำนวยต่อการขนส่งของภาคโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม
2) ผู้ประกอบการขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ มักให้ความสำคัญกับการเข้าถึงโดยเน้นการ ติดริมถนนเส้นหลัก ที่มีความสะดวกในการขนส่งโดยรถขนาดใหญ่มากที่สุด เช่นรถ 6 ล้อ หรือรถเทลเลอร์
3) ทำเลนี้มีศักยภาพสูงจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ท่าเรือแหลมอบัง และสนามบินสุวรรณภูมิ รวมถึงการใช้ที่ดินที่สอดคล้องกับ กิจกรรมโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บางพื้นที่สามารถยื่นขอใบอนุญาตโรงงานได้ (เขตสีม่วง: ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า) จึงเหมาะทั้งสำหรับคลังสินค้าและโรงงานเบา

การเปรียบเทียบความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในและนอกตลาดหลักทรัพย์
- บริษัทในตลาดหลักทรัพย์มีทุนขนาดใหญ่และพัฒนาโครงการที่ชัดเจนทั่วประเทศ
- บริษัทในตลาดหลักทรัพย์มีกลุ่มลูกค้าเชิงกลยุทธ์ที่ชัดเจน เช่น ชาติข้ามชาติ
- บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์เน้นการลงทุนระยะสั้น และมีความยืดหยุ่นในการพัฒนามากกว่า

ข้อสรุป
1) ผู้พัฒนาคลังสินค้าให้เช่ามีแนวคิดที่มีความเชื่อมั่นในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจากการเติบโตของภาคการผลิตในช่วงที่ผ่านมาและแนวโน้มในอนาคต ที่แม้ว่าธุรกิจอื่นจะมีความผันผวน แต่ธุรกิจภาคอุตสาหกรรมยังคงมีแนวโน้มเติบโต แม้ว่าเทรนด์การผลิตและพฤติกรรมผู้บริโภคจะเปลี่ยนไป ทั้งนี้ ผู้พัฒนาเห็นว่าการเติบโตดังกล่าวยังได้รับแรงสนับสนุนจากปัจจัยระดับมหภาค เช่น นโยบายภาครัฐ การส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศรวมถึงแนวโน้มการขยายตัวของธุรกิจโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซ ซึ่งล้วนส่งผลให้ความต้องการใช้คลังสินค้าให้เช่าเพิ่มขึ้นและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมยังมีศักยภาพในการพัฒนาและแข่งขันได้ในระยะยาว

2) กระบวนการตัดสินใจลงทุนในปัจจุบัน ผู้พัฒนาควรศึกษาตลาดอย่างรอบคอบ เพื่อให้สามารถวางแผนในการเลือกที่ตั้ง หาที่ดินที่เหมาะสม และแผนในการพัฒนาคลังสินค้า ทั้งในเรื่องของรูปแบบอาคาร พื้นที่อาคาร หรือแม้แต่การแบ่งเฟสเพื่อลดความเสี่ยงการเกิดอัตราว่าง การศึกษาตลาดอย่างรอบคอบจะทำให้ผู้พัฒนาสามารถปรับเปลี่ยนแผนได้ตามความต้องการในตลาด ไม่เพียงแต่ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน แต่ยังส่งผลโดยตรงต่อการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงและคุ้มค่าให้กับโครงการในระยะยาว

On Stage หมวด Special Topic
มนภัทร เจริญทิพย์ จากMRE TU ในหัวข้อ การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาพื้นทีพาณิชยกรรม บริเวณสวนหลวง-สามย่าน

ทำเลสามย่าน ที่อยู่ในกลางเมือง มีเครือข่าย CHULA ที่เข้มแข็ง แต่ก็ยังมีพื้นที่ที่ยังไม่ถูกใช้ประโยชน์ หรือใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่อีกมาก รวมถึงมีความหลากหลายทั้ง ชุมชนโดยรอบ มากมายไปด้วยบุคคลากรของมหาวิทยาลัย นิสิต รวมถึงออฟฟิศขนาดใหญ่ที่รองรับคนทำงานจำนวนมาก ทำให้พื้นที่สามย่านมีศักยภาพสูง แต่ยัง UNDERUTILIZED อยู่มาก

เมื่อมองถึง ความสำคัญของ SERVICE APARTMENT พบว่า ในช่วง COVID-19 ที่ผ่านมา 80% ของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพฯ ยังคงเปิดให้บริการ และมีอัตราการเข้าใช้บริการห้องพักปรับตัวลดลงที่ 30% ในขณะที่โรงแรมส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ปิดกิจการชั่วคราว ส่วนโรงแรมที่ยังคงเปิดดำเนินการอยู่มีอัตราการเข้าใช้ห้องพักลดลงเฉลี่ยเกือบ 50% ประกอบกับ NEW NORMAL ที่ทำให้เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์จำนวนมากถือใบอนุญาตโรงแรม จึงสามารถแข่งขัน โดยตรงกับโรงแรม สำหรับการเช่าอัตรารายวัน สร้างความสมดุลระหว่างการเข้าพักระยะยาวและรายวัน เพื่อเพิ่มรายได้สูงสุดอัตรารายวันต่อตารางเมตรจะมากกว่าอัตรา ค่าเช่ารายเดือนประมาณ 30% (CBRE THAILAND, 2025)

เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ จึงเป็นการลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ ที่ผสานข้อจุดแข็ง และปิดจุดอ่อนระหว่างคอนโดมิเนียม และโรงแรม และยังมีส่วนที่น่าสนใจ ดังนี้
- มีความยืดหยุ่นและปรับตัวได้ดีในภาวะวิกฤต ลดความเสี่ยงจากการพึ่งพานักท่องเที่ยวกลุ่มเดียว เพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภค
- ลูกค้าหลักเป็นผู้เข้าพักระยะยาว ทำให้รายได้มีความสม่าเสมอ
- สามารถในการเพิ่มรายได้จากความยืดหยุ่นของการใช้งานพื้นที่
- รองรับพฤติกรรมลูกค้ายุคใหม่ที่ต้องการ "อยู่+ทำงาน" ในที่เดียว เช่น กลุ่ม Workation
จากการศึกษา CUSTOMER TARGET (50% LONG STAY (>30 DAYS) และ 50% SHORT STAY (<30> - ต้องการความยืดหยุ่นของประเภทห้องพัก (Flexible Room Type)
- ที่พักมีความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม
- ห้องพักแบบ Residential facility หรือ community ต้องตอบโจทย์การพักผ่อน
- การบริการและโครงสร้างที่สนับสนุนการทำงานทางไกล (Remote Working) เพิ่มมากขึ้น

นำมาสู่การพัฒนาโครงการ 29 SAMYAN HOTEL & RESIDENCE BANGKOK โครงการที่พักอาศัยมีห้องพักหลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่สตูดิโอ ถึง 3 ห้องนอน เน้นการออกแบบที่มีสไตล์ มียืดหยุ่น การใช้พลังงานไฟฟ้า พร้อมพื้นที่สำหรับจัดการประชุม สัมมนา เชื่อมโยงธุรกิจต่างๆ กับมหาวิทยาลัย
- อาคาร คสล. สูง 36 ชั้น
- บนพื้นที่ 4-0-78 โร่ (1,672 ตร.วา)
- ขนาดพื้นที่ใช้สอย 46.984 ตร.ม. (EFF. 56%)
- รูปแบบห้อง STUDIO (33 SQ.M.) 162 ห้อง
- 1 BEDROOM (42-45 SQ.M.) 226 ห้อง
- 2 BEDROOM (90 SQ.M.) 60 ห้อง
- 3 BEDROOM (123 SQ.M.) 12 ห้อง
ที่จอดรถ 402 คัน (ตามกฎหมาย 392 คัน)
ที่จอดรถชาร์จไฟฟ้า 8 ช่องจอด
ราคาห้องพักเฉลี่ยระยะยาว 1,156 BAHT/SQ.M. หรือ 54,600 B/MTH
ราคาห้องพักเฉลี่ยระยะสั้น ** 1 BEDROOM (45 SQ.M.) 2,600 BAHT/NIGHT

ความน่าสนใจ คือ
- บริการที่ยืดหยุ่น ลดความเสี่ยงต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้งานของลูกค้า
- มีบริการเสริมที่หลากหลาย เลือกได้ตามความต้องการ ไม่จำเป็นต้องจ่ายในสิ่งที่ไม่ใช้
โดย 29 SAMYAN HOTEL & RESIDENCE BANGKOK โครงการนี้ มีมูลค่าการลงทุนรวม 4,700 ล้านบาท ค่าเช่าที่ดิน 30 ปี
UPFRONT FEE 10% ของมูลค่าที่ดิน GRACE PERIOD 4 YEARS
NPV 669,546,795 บาท
IRR 12.65% > Discounted Rate 8.59%
PAYBACK PERIOD 11 ปี 11 เดือน
ข้อสรุป
- การพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์และพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่รองรับแนวคิด Bleisure (Business + Leisure) สามารถประยุกต์ใช้กับพื้นที่ของจุฬาฯ หรือมหาวิทยาลัยในเมืองอื่น เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ พร้อมสนับสนุนการเรียนรู้เชิงปฏิบัติและการเป็นผู้ประกอบการของนิสิตในสภาพแวดล้อมจริง
- โครงการ MIXED-USE ลักษณะนี้ยังเป็นกลไกเชื่อมโยงมหาวิทยาลัยกับชุมชนรอบข้างอย่างยั่งยืน ทั้งในมิติเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม โดยเป็นส่วนหนึ่งของ ระบบนิเวศแห่งการเรียนรู้ตลอดชีวิต (Lifelong Learning Ecosystem) ที่ขับเคลื่อนด้วยแนวคิด Sustainability & Innovation-Driven Development.

Poster Round 3 หมวดSustainability
พรพักตร ลีลาสุวรรณกุล จากMHD CHULA ในหัวข้อ การนำกลยุทธ์ความยั่งยืน ESG มาใช้ในโครงการมิกซ์ยูส ประเภทศูนย์การค้า สำนักงาน และ โรงแรม กรณีศึกษา บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาจำกัด (มหาชน)
ESG ไม่ใช่เรื่องใหม่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับการเกิดของ Mixed-Use แต่ไม่ใช่ทุกบริษัท จะสามารถทำ ESG ได้ ด้วยนโยบายภาครัฐ ตลอดจนนโยบายของแต่ละบริษัทที่ต้องการตั้งเป้าด้าน ESG จึงทำให้เกิดการศึกษาการทำ ESG ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อย่าง CPN และการนำ ESG ในระดับโครงการ อย่างโครงการขนาดใหญ่ คือ Central World ที่สามารถส่งต่อแนวคิด ESG ระดับองค์กร มาสู่ระดับโครงการได้อย่างไรบ้าง

ภัทรดา ชอบวิจารณ์การ จาก MRE TU ในหัวข้อ การศึกษาความเป็นไปได้ในการริโนเวตตึกแถวย่านสีพระยา

งานชิ้นนี้เป็นการสำรวจย่านสี่พระยา ซึ่งอยู่ใจกลางเมืองและเป็นย่านที่เต็มไปด้วยตึกแถวดั้งเดิมที่อยู่มาช้านาน ผ่านการวิเคราะห์ในทุกมิติ ทั้งกฎหมาย การตลาด การเงิน เพื่อหาคำตอบว่า จริงๆ แล้วตึกแถวอายุกว่า 40 ปี สามารถกลับมามีชีวิตอีกครั้งได้หรือไม่ ผ่านการ Renovate พร้อมทั้งฟื้นฟูหัวใจของย่านนี้ให้กลับมาอีกครั้ง

Group Project จากMRE TU ในหัวข้อ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใกล้สถานีรถไฟในเมือง (urban rail) ในกรุงเทพมหานคร
จากการที่กรุงเทพมหานครมีแผนพัฒนาโดยรอบแนวเส้นรถไฟฟ้า (TOD) อาทิ บางซื่อ มักกะสัน จึงเกิด แนวคิดการพัฒนาโครงการในขนาด Mini CBD อย่างย่านวงเวียนใหญ่ที่เป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างเมืองเก่า และพื้นที่พาณิชยกรรมสมัยใหม่ จึงเกิดเป็นแนวคิดการพัฒนาให้วงเวียน เป็น TOD ของฝั่งธนบุรี และเป็นต้นแบบในการพัฒนา Mini TOD ต่อไป

On Stage หมวด Sustainability
ภัทรกันย์ ละเอียดดี จาก MRE TU ในหัวข้อ การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาและปรับปรุงอาคารพาณิชย์เก่าในกรุงเทพมหานครเป็นที่อยู่อาศัยเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
เกิดขึ้นจาก 3 ประเด็นหลัก คือ
- ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร ราคาแพงเกินที่จะซื้อได้
- ตึกแถวเก่ามีจำนวนมาก และตัวลงจากความจำเป็นของการมีหน้าร้านที่ลดลง จากการเติบโตของธุรกิจออนไลน์
- การเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพฯ ผ่านโครงการ BKK Green 2030 ที่ตั้งเป้ากรุงเทพฯ สู่ความยั่งยืน ด้วยเป้าหมายการเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้ได้ 10 ตร.ม.ต่อคน ซึ่งงปัจจุบันทำได้ที่ 7.49 ตร.ม.ต่อคน ส่วน TREE CANOPY ทำได้ 17% จากที่ตั้งเป้า 30% และการเชื่อมต่อถึงพื้นที่สวนสาธารณะภายใน 15 นาที หรือ ระยะทาง 800 เมตร เพิ่งทำได้ 141 แห่ง จากเป้าหมาย 50%
พบว่า ในปี 2024 จากพฤติกรรมผู้บริโภคต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง และต้องการเช่าเพิ่มขึ้น จากการมีเงินออมไม่เพียงพอ และต้องการค่าเช่าที่ไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน ซึ่งต้องการที่อยู่ที่พร้อมเข้าอยู่ ในระยะเวลา 6 เดือน ถึง 2 ปี ตลอดจนเทรนด์การเลือกที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม

โดย พบพื้นที่เหมาะสม คือ ย่าน CBD อาทิ เขตพญาไท ที่มีสำนักงาน ออฟฟฟิศอยู่มาก แต่มี Supply ที่อยู่อาศัยน้อย และ จากการทำ Mini Questionair 52 คน จากกลุ่มผู้เช่าคอนโดมิเนียม และอพาร์ทเมนท์ในกรุงเทพฯ พบว่า
- ส่วนใหญ่อาศัยอยู่คนเดียว
- ขนาด้องที่อยู่และคิดว่าเหมาะสม อันดับ 1 คือ 30-35 SO.M
-ใช้ส่วนกลางกับการออกกำลังกาย รับพัสดุ และนั่งพักผ่อน
- คนทั่วไป คาดหวังกับระบบระบายอากาศ , SOLAR CELL, วัสดุก่อสร้างทีเป็นมิตร และ 2อันดับสุดท้ายคืออุปกรณ์ประหยัดไฟ และพื้นที่สีเขียว
- กลุ่มคนเช่าอพาร์ทเม้นท์ 63% ไม่มีรถ และพอรับได้ กับการไม่มีที่จอดรถในโครงการ แลกกับค่าเช่าที่ถูกลง

จึงเกิดเป็นTHE BOUND @ Pradipat 20 The Green Residence
- ที่ตั้งโครงการ ดั้งอยู่บนถนนประดิพิทธ์ ซอย 20 อาคาร เป็นตึกแถวเก่า 3ชั้น อายุกว่า 300 นำมารีโบเวทปรับปรุงอาคารใหม่ปัจจุบันปิดร้างบางส่วน
- ลักษณะอาคาร ตึกแถว 3 ชั้น จำนวน 24 คูหา
- พื้นที่โครงการรวม: 1-0-59 ไร่ / พื้นที่ใช้สอยรวม 3,579 ตร.ม ตั้งอยู่ในเขตพญาไท อาคารสำนักงานใหญ่ที่มีมากกว่า 37แห่งกว่า พนักงานกว่า 165,000 คน และเป็นแหล่งที่พักที่Hangout สำหรับนักท่องเที่ยว ชาวไทยและต่างชาติ

ด้านการออกแบบ URBAN OASIS พื้นที่สีเขียวใจกลางเมือง
ชั้น 1 : COMMERCIAL SPACE 16 ยูนิต (คาเฟ่, ร้านอาหาร, CO-WORKING,STUDIO OFFICE)
ชั้น 2-3 : RESIDENTIAL ห้องพักจำนวน 64 ห้อง (ขนาด 25.3 - 42 ตร.ม.)
ROOFTOP : OUTDOOR CO-WORKING, SKY JOGGING, URBAN FARM
COMPETITOR WIN STRATEGY
- ด้านที่พักอาศัย GAP ค่าเข่าเทียบคอนโดคู่แข่งถูกกว่า 2,000 บาทต่อเดือน (คู่แข่งที่เหนือกว่า 50-600 บาทต่อตร.ม. และ คู่แข่งที่ด้อย กว่า 440-450 บาท/ ตร.ม.)
- พิ้นที่เช่าพาณิชย์ ราคาถูกกว่าคู่แข่งเล็กน้อย AVG. PRICE = 1,400 BAHT /SQ.M

สรุปแล้ว โครงการนี้ มีความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน
NPV = 21.8 MB
INTEREST RATE OF RETURN (IRR PROJECT LEVEL = 10.88 > WACC 6.08
INTEREST RATE OF RETURN (IRR EQUITY LEVEL)= 7.66%
PROFITABILITY INDEX = 1.35 เท่า
PAYBACK PERIOD = 7 ปี 8เดือน
และเป็นโครงการที่มีส่วนส่วนสังคมให้มีที่อยู่อาศัยในเมืองได้มากขึ้น

On Stage หมวดSustainability
สถาปัตย์ คันฉ่อง จากMRE TU ในหัวข้อ การศึกษาปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกพัฒนาโครงการ Net Zero Building ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย
ประเด็น Net Zero
- จากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศกลายเป็นประเด็นสำคัญที่ทั่วโลก ประเทศต่างๆ ร่วมกันกำหนดเป้าหมายสำคัญคือการบรรลุภาวะการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ หรือที่เรียกว่า "Net Zero (GHG)" ภายในปี 2050 ซึ่งเป็นเป้าหมายระดับโลก ในขณะที่ประเทศไทยได้กำหนดเป้าหมายของตนเองให้บรรลุภาวะ Net Zero (GHG) ภายในปี 2065
- กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการก่อสร้าง ซึ่งมีสัดส่วนการปล่อยกาซเรือนกระจกสูงถึง 40%ของการปล่อยก๊าซเรือนกระจกจากทุกๆ อุตสาหกรรม สาเหตุหลักมาจากการใช้พลังงานในกระบวนการ ก่อสร้างอาคาร การดำเนินงาน และการบำรุงรักษาอาคาร
- ในประเทศไทยยังบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่กี่รายที่ให้ความสำคัญ กับการพัฒนาอาคารที่มีลักษณะ Net Zero เพราะ ต้นทุนในการก่อสร้างที่สูง ความซับซ้อนของเทคโนโลยี และกระบวนการออกแบบอาคารแบบ Net Zero ทำให้การพัฒนาโครงการ Net Zero Building ยังคงเป็นที่สนใจเฉพาะในกลุ่มที่มีความรู้และเข้าใจในเรื่องนี้เท่านั้น

โดยการศึกษาข้อมูลปฐมภูมิผ่านการส่งแบบสอบถามไปยังกลุ่มตัวอย่างประกอบด้วย นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาพัฒนาโครงการ ผู้ออกแบบ นักพัฒนาความยั่งยืน อาชีพเกี่ยวกับการเงิน จำนวน 385 ตัวอย่าง ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า การการตัดสินใจเลือกพัฒนาโครงการ Net Zero Building มาจาก 3 ส่วนหลัก มากถึง ร้อยละ 43.3 คือ
- ปัจจัยทางด้านภายภาพของอาคาร
- ปัจจัยทางด้านการเงิน
- ปัจจัยทางด้านนโยบาย
และพบว่า 10 ปัจจัยส่งผลกระทบต่อตัวแปรต้น คือ ด้านระบบวิศวกรรมอาคาร ส่งผลต่อตัวแปรตามมากที่สุด รองลงมาคือ ด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ด้านนโยบายภาครัฐ ด้านอายุอาคาร ด้านผลตอบแทนทางการเงิน ด้านข้อตกลงระหว่างประเทศที่เกียวกับเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ด้านแรงจูงใจทางการเงินและการลงทุนอื่นๆ ตามลำดับ
ข้อสรุป
1.นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ในการนำข้อมูลปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจลงทุนในโครงการ Net Zero Carbon Building ไปใช้ในการวางแผนและพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย โดยครอบคลุมทั้งด้านทางด้านกายภาพของอาคาร ด้านความคุ้มค่าทางการเงิน และปัจจัยนโยบายภาครัฐ เพื่อนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย สามารถใช้ข้อมูลจากการวิจัยนี้เพื่อปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจให้เหมาะสม
2.สำหรับภาครัฐ ผลจากงานวิจัยนี้สามารถนำไปใช้เป็นข้อมูลประกอบการกำหนดนโยบายและมาตรการสนับสนุนการพัฒนาโครงการ Net Zero Carbon Building อย่างประสิทธิภาพมากขึ้น การเข้าใจปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้ภาครัฐออกมาตรการจูงใจที่ตรงจุด เช่น การให้ประโยชน์ทางภาษี หรือการสนับสนุนทางการเงินให้เกิดการลงทุนในโครงการประเภทนี้มากขึ้น
นอกจากนี้ ผลการวิจัยยังช่วยให้ภาครัฐ ประเมินความท้าทายที่อาจเกิดขึ้นจากการบังคับใช้มาตรการต่างๆ เช่น นโยบายภาษีคาร์บอน หรือข้อกำหนดออกแบบอาคารเพื่อความยั่งยืน ซึ่งจะช่วยปรับปรุงและพัฒนานโยบายให้เหมาะสมกับอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย และสามารถขับเคลื่อนประเทศไปสู่เป้าหมาย Net Zero (GHG) ภายในปี 2065 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

Poster Round 4 หมวดInclusion
Group Project MHD CHULA ในหัวข้อ Green Grove Ramintra

เป็นการศึกษาเคหะชุมชน รามอินทราเก่า ตรงสถานีมัยลาภ จากปัญหาเดิมที่พบ อย่างรูปแบบการอยู่อาศัย ตัวอาคาร จึงนำเอา Green Concept มาใช้ในโครงการ โดยมองถึงประโยชน์จากการเชื่อมต่อกับถนนต่างๆ ได้ อย่างถนนเทพรัตน์ที่อยู่ด้านบน เพราะการที่แปลงที่ดินสามารถเดินทางได้โดยรอบ ทำให้ที่ดินมีมูลค่ามากขึ้น และประชาชนสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินร่วมกันได้

อมราภรณ์ ไข่คำ จากMRE TU ในหัวข้อ การศึกษาแรงจูงใจของผู้อยู่อาศัยเดิมที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของชุมชนบนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ : กรณีศึกษา ชุมชนเทพประทาน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร

พบว่าชุมชนเทพประทาน ตั้งอยู่ถนนพระราม 4 ที่เป็น CBD ของกรุงเทพ โดยมีโครงการขนาดใหญ่รายล้อม ส่งผลให้เกิดผลกระทบต่อชุมชน ทั้งกายภาพ สังคม และประชาชน ผู้มีรายได้น้อยที่ซ่อนตัวอยู่ในชุมชน การศึกษาในครั้งนี้จึงเป็นการศึกษาการมีส่วนร่วมของผู้อยู่อาศัยในชุมชน ซึ่งเป็นหนึงปัจจัยในการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืนต่อไป โดย ปัจจัยที่มีอิทธิพลมากที่สุด คือ การพัฒนาด้านสิ่งแวดล้อม และการปรับปรุงด้านคุณภาพสิ่งแวดล้อมที่ดีขึ้น

On Stage หมวดSpecial Topic
ทรงพล สุระเดซ จากMHD CHULA ในหัวข้อ ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการดัดแปลงอาคารสำนักงานเป็นอาคารอยู่อาศัยรวมกรณีศึกษาอาคารชุด บ้านสาทร-เจ้าพระยา

ข้อดี ของการดัดแปลงอาคารในด้านของ SUSTAINABILITY
- ราคาถูกกว่าการสร้างใหม่ทั้งอาคาร 130%
- สามารถทำได้เร็วกว่าการสร้างใหม่
- คงคุณสมบัติเดิมที่เป็นเอกลักษณ์ไว้
- สอดคล้องกับ ESG
- ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกได้สูงสุดถึง 254%

ประเด็นสำคัญที่ต้องคำนึงในการดัดแปลง คือ กฎหมาย การเงิน เทคนิค พื้นที่ใช้สอย และประวัติศาสตร์
โดยต้องพิจารณาทางด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องเป็นอันดับ แรกก่อนพิจารณาในด้านอื่น โดยเฉพาะกฎหมายควบคุมอาคารของไทยที่มีความซับซ้อนและจำนวนมาก

โดยขอบเขตงานวิจัย เป็นการศึกษาเฉพาะกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับประโยชน์พื้นที่ใช้สอยของอาคารสำนักงาน และอาคารอยู่อาศัยรวมภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ประเภทอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษในเขตกรุงเทพมหานคร จากการศึกษาเบื้องต้นพบ 3 อาคารในไทยที่มีการดัดแปลงอาคาร คิอ

• 15 สุขุมวิท เรสซิเด็นซ์
  
• เดอะ เลคส์
  
• บ้านสาทร-เจ้าพระยา

โดยที่ อาคารชุดบ้านสาทร-เจ้าพระยา สามารถเข้าถึงข้อมูลได้มากที่สุดเพื่อทำการเปรียบเทียบรายละเอียดระหว่างก่อนและหลังการดัดแปลง จึงนำมาสู่การศึกษาต่อไป
อาคารชุดบ้านสาทร-เจ้าพระยา ที่ตั้งถนนเจริญนคร เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร ขนาดพื้นที่ 3-1-31 ไร่ อาคารสูง 37 ชั้น ใต้ดิน 2 ชั้น ความสูงอาคาร 141.40 เมตร ขนาดพื้นที่ใช้สอย 80,536 ตร.ม.
- ใบอนุญาติแรก พ.ศ.2533
- ใบอนุญาตดัดแปลง พ.ศ.2547

ในด้านการศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการดัดแปลงอาคาร พบกฎหมาย จำนวน 32 ฉบับ รวม ข้อกฎหมาย มากกว่า 81 ข้อ ซึ่งพบว่า
• กฎหมายกระจัดกระจาย
- ข้อกฎหมายกระจายอยู่ในหลายฉบับ
- มีเนื้อหาที่ซ้ำซ้อนกัน
- อาจทำให้เกิดการตีความและนำไปใช้ที่ผิดพลาด ตัวอย่าง อัคคีภัย สามารถ พบได้ใน กฎกระทรวง ฉบับที่ 39 (พ.ศ. 2537) กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) (และฉบับแก้ไข) เป็นต้น
• การจัดเก็บไม่เป็นระบบ อย่าง
- เลขฉบับมีการข้ามไปมาระหว่างเลข ตัวเลข
- ไม่มีความเชื่อมโยงในเชิงโครงสร้าง ของข้อมูล เช่น กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) แก้ไขโดย ฉบับที่ 42,ฉบับที่ 50, ฉบับที่ 69

เมื่อจัดกลุ่มความสำคัญของข้อกฎหมายและพัฒนา อาคารที่อยู่อาศัยรวม กับอาคารสำนักงาน แยกได้เป็น 3 ส่วน คือ
• มากกว่าที่อยู่อาศัยรวมมากกว่าสำนักงาน คือ
- พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร
- ห้องน้ำ
- ขนาดหน่วยพัก
• เท่ากันความแตกต่างทั้ง 2 อาคารเท่ากัน คือ
- เส้นทางหนีไฟ
- ขนาดทางเดินในอาคาร
- ระบบดับเพลิง
- เปลือกอาคาร (ค่ากระจก)
- ลิฟต์ดับเพลิง
- ที่จอดรถผู้พิการ
- พื้นที่ยานพาหนะความ
- ขนาดช่องจอดรถยนต์
- ความปลอดภัย
- แนวอาคาร
- ระบบประปา
- ที่ว่างหน้าอาคาร
- ระบบไฟฟ้า
- ความกว้างหน้าที่ดิน
- ระบายน้ำเสีย
- อัตราส่วนพื้นที่อาคาร
- ระบบปรับและระบายอากาศ
- ระยะร่นอาคาร
• น้อยกว่าที่อยู่อาศัยรวมน้อยกว่าสำนักงาน
- ที่จอดรถยนต์
- การรับน้ำหนักบรรทุกจร
- การจัดการขยะมูลฝอย
- แสงสว่าง
- ระยะดิ่ง

สรุป ข้อกฎหมายดัดแปลงอาคารและการบังคับใช้
- กฎหมายยังมีการเปลี่ยนแปลงตลอด และเข้มงวดมากขึ้น
- การบังคับใช้กฎหมายมีวัตถุประสงค์เพื่อความปลอดภัยของผู้ใช้งาน
- กฎหมายมีข้อยกเว้นเพื่อให้ทันต่อสถานการณ์ปัจจุบัน

พบว่าในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้น เกณฑ์เป้าหมายของอาคารที่อยู่อาศัยรวมมีมากกว่าสำนักงาน จำเป็นต้องศึกษาทำให้กฎหมายเป็นอันดับแรก สุดท้ายหวังว่างานชิ้นนี้ จะสามารถนำไปขยายขอบข่าย คนอบคลุมและการจัดการข้อกฎหมายที่เข้าใจได้ง่ายขึ้น

On Stage หมวดAffordability
จิตรกร พยัมโส จากMRE TU ในหัวข้อ การพัฒนาโครงการและบริหารจัดการโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยโดยกรุงเทพมหานคร

กรุงเทพมหานคร ประกอบด้วย ชุมชน ทั้งหมด 2,003 ชุมชน โดยมี ชุมชนแออัด 640 ชุมชน และมีชุมชนบุกรุก 400 ชุมชน
*** ที่มา สำนักงานการพัฒนาชุมชน สำนักพัฒนาสังคม กรุงเทพมหานคร, 2568

โดยกรุงเทพฯ ครองอันดับ 1 จังหวัดที่มีประชากรแฝง แบ่งเป็น
- แฝงกลางวัน คือ กลุ่มที่เข้ามาทำงานหรือเรียนหนังสือในลักษณะไปเช้าเย็นกลับ ระหว่างกรุงเทพฯ กับจังหวัดที่อยู่อาศัย ประมาณร้อยละ 44.7
- แฝงกลางคืน คือ กลุ่มที่อาศัยในกรูงเทพฯ เป็นประจำ แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ร้อยละ 33.4
***ที่มา สำนักงานสถิติแห่งชาติ

ทั้งนี้พบว่า
• กรุงเทพฯ มีประชากรแฝงและผู้มีรายได้น้อยจำนวนมาก
• ปัญหามีอำนาจหน้าที่ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแต่แยก ส่วนการดำเนินงาน ไม่มีระบบกลาง
• ช่องว่างด้านการเข้าถึงโครงการและการบริหารจัดการ

จึงเกิดการศึกษาใน 2 ประเด็นที่น่าสนใจ คือ
- บทบาทหน้าที่ของกรุงเทพมหานครกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยควรเป็นอย่างไร ??
- รูปแบบที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย โดยการพัฒนาและบริหารจัดการของกรุงเทพมหานคร ควรเป็นอย่างไร ??

โดยการสำรวจเชิงคุณภาพ ผ่านการสัมภาษณ์เชิงลึก จำนวน 6 ราย และสำรวจเชิงปริมาณผ่านการทำแบบสอบถามจำนวน 416 ราย จากการสำรวจ พบโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้รายได้น้อย แบ่งเป็น 4 ประเภท คือ
การเคหะแห่งชาติ (เอื้ออาทร)
- แนวคิดการพัฒนา คือ มุ่งกระจายที่อยู่อาศัยราคาประหยัดให้คนเข้าถึง และใช้เทคโนโลยีลดต้นทุน
- การบริหารจัดการ โดยนิติบุคคล หรือ จ้างบริษัทภายนอก
- แหล่งเงินทุน มีรัฐอุดหนุนบางส่วน ขายห้องพร้อมสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ
- รูปแบบที่อยู่อาศัย เป็นอาคารชุด 5 ชั้น ที่ไม่มีลิฟต์โดยสาร พื้นที่ 23-33 ตร.ม.
- ปัญหา/อุปสรรค คือ ขาดงบซ่อมบำรุง หนี้ค่าส่วนกลาง ขัดแย้งกับผู้เช่า ฯลฯ

พอช. (บ้านมั่นคง)
- แนวคิดการพัฒนา ชุมชนเป็นเจ้าของโครงการ พัฒนาโดยคนจนเอง
- การบริหารจัดการ โดยคณะกรรมการชุมชนดูแลเอง โปร่งใสตรวจสอบได้
- แหล่งเงินทุน เงินอุดหนุนจาก พอช./สินเชื่อดอกเบี้ยตำ/ทุนร่วมของชุมชน
- รูปแบบที่อยู่อาศัย เป็นบ้านแถว บ้านเดี่ยว อาคารสูง เลือกได้
- ตามบริบท ขนาด 28-56 ตร.ม.
- ปัญหา/อุปสรรค ปัญหากรรมสิทธิ์ที่ดิน งบประมาณจำกัดเล่าช้า ความรู้ชุมชนจำกัด

ภาคเอกชน อาทิ อยู่รวย / เพลิน เพลิน
- แนวคิดการพัฒนา โดยพัฒนาที่อยู่อาศัยต้นทุนต่ำ ใช้ทำเลและ ฟังก์ชันตอบโจทย์ชีวิตจริง
- การบริหารจัดการ ด้วยบริษัทมืออาชีพ/นิติบุคคล บริหารแบบครบวงจร มีระบบมาตรฐาน
- แหล่งเงินทุน เอกชน/สิทธิประโยชน์ BOI /ขายแบบผ่อนง่าย
- รูปแบบที่อยู่อาศัย คอนโด Low-rise พร้อมเฟอร์ฯ พื้นที่ 22-52 ตร.ม.
- ปัญหา/อุปสรรค คือ ความหนาแน่นสูง ค่าบำรุงแฝง พื้นที่ส่วนกลางน้อย

กรุงเทพมหานคร อาทิ อาคารพักอาศัย / สงเคราะห์
- แนวคิดการพัฒนา คือ สวัสดิการที่อยู่อาศัยเพื่อบุคลากร ข้าราชการ ลูกจ้างฯ
- การบริหารจัดการ โดย กทม. บริหารผ่านหน่วยงานภายใน เช่น
- การบริหารจัดการ ผ่านสำนักพัฒนาที่อยู่อาศัย/สำนักการเจ้าหน้าที่
- แหล่งเงินทุน คือ งบประมาณ กทม./ รายได้จากค่าเช่าและค่าบำรุง
- รูปแบบที่อยู่อาศัย แฟลตข้าราชการ 30-70 ตร.ม.
- ปัญหา/อุปสรรค คือ งบจำกัด ขาดที่ดิน ขาดระบบซ่อมบำรุงระยะยาว

สรุป คือ คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย ได้รับอิทธิพลจากโครงสร้างกายภาพ ระบบบริหารจัดการ ภาระทางเศรษฐกิจ และสิทธิในการอยู่อาศัย ซึ่งแตกต่างกันตามประเภทของโครงการ (รัฐ-เอกชน-ชุมชน) โดย
หากระบบการบริหารจัดการ เป็นมืออาชีพ และต่อเนือง จะส่งผลคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะในด้านสภาพแวดล้อม ความปลอดภัย และความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวัน รวมถึงความมีเสถียรภาพของงบประมาณ และกลไกในการสนับสนุนระยะยาว จึงเป็นปัจจัยสำคัญต่อความสามารถในการดูแลรักษาอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง ส่งผลโดยตรงต่อความยั่งยืนของโครงการ และกรุงเทพมหานคร สามารถเปลี่ยนบทบาทตนเอง เพื่อเชื่อมโยงโครงข่ายทั้งระบบให้มีประสิทธิภาพ

ประเด็นที่สำคัญที่สะท้อนจากผลการวิจัย คือพบ ช่องว่างเชิงระบบ (systemic gaps) คือ ขาดหน่วยงานกลาง หรือ กลโกกลางที่ทำหน้าที่ประสานความร่วมมือระหว่างหน่วยงานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง ไม่ว่าจะเป็น ภาครัฐ ภาคเอกชน หรือภาคประชาชน

สรุปบทบาทกรุงเทพมหานคร ในประเด็นสำคัญ คือ
- ขาดกรอบนโยบายระยะยาว ไม่มีแผนแม่บกที่ต่อเนื่อง ทำให้โครงการขาดความยั่งยืน
- โครงสร้างองค์กรไม่รองรับ ยังไม่มีหน่วยงานเฉพาะที่รับผิดชอบเรื่องที่อยู่อาศัยในเชิงระบบ
- การบริหารจัดการเป็นลักษณะเฉพาะกิจ โครงการที่ผ่านมาไม่สามารถขยายผลในระดับเมืองได้
- เสนอให้ กทม. เปลี่ยนบทบาท มาสู่ "ผู้ประสานแบบแพลตฟอร์ม" จากผู้จัดหา → เป็นตัวกลางเชื่อมภาครัฐ เอกชน และชุมชน
- พัฒนา" ระบบข้อมูลร่วม" และ"นโยบายแบบยืดหยุ่น" เพื่อกระจายทรัพยากรตามบริบทและศักยภาพของแต่ละภาคี "พื้นที่ว่างเชิงกลยุทร์ " ซี้ให้เห็นช่องว่างเชิงระบบที่ กทม. สามารถเข้าไป เติบเต็มได้อย่างมีประสิทธิภาพ

Poster Round 5 หมวดSpecial Topic
พิมพ์มาตา ชำ มีศักดิ์ จากMHD CHULA ในหัวข้อ การดำเนินธุรกิจภายใต้กลยุทธ์การกระจายธุรกิจของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกรณีศึกษา บริษัท ออริจิน พรือพเพอร์ตี้จำกัด (มหาชน) และ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำ กัด (มหาชน)ระหว่างพ.ศ.2562 ถึง พ.ศ.2566

พบว่าทั้ง 2 บริษัทเริ่มกระจายธุรกิจตั้งแต่ช่วงแรกของการเริ่มต้นธุรกิจ และมีเป้าหมายในการดำเนินธุรกิจที่แตกต่าง ในด้านแนวคิดที่มีต่อความสัมพันธ์กับธุรกิจ และเป้าหมายที่ส่งผลต่อการรับรู้ของการกระจายธุรกิจ โดยรูปแบบการกระจายธุรกิจ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับลักษณะในการประกอบธุรกิจ แต่จะขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของแต่ละองค์กรในการพัฒนาธุรกิจใหม่

ถึงแม้ว่ากระกระจายธุรกิจจะช่วยสร้างการเติบโต และกระจายความเสี่ยงในการทำธุรกิจ แต่ประสิทธิภาพของกลยุทธ์จะขึ้นอยู่กับการเลือกประเภทธุรกิจ และความพร้อมขององค์กร

ปกิตา ปางพุฒิพงษ์ จากMHD CHULA ในหัวข้อ กลยุทธ์การตลาดโครงการบ้านพักตากอากาศแบบพูลวิลล่าของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยกรณีศึกษา พื้นที่หัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

แต่เดิมเรามักจะคุ้นเคย กับธุรกิจ Pool Villa หัวหิน โดยผู้ประกอบการท้องถิ่น แต่หลังจาก COVID-19 ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ จำนวนมาก มองเห็นช่องว่าง และมองเห็นโอกาสที่เกิดจากความต้องการบ้านพักต่างอากาศในจังหวัดชายทะเล

จากการศึกษาพบว่ามีปัจจัยที่หลากหลายมากๆ อย่าง ที่ตั้งโครงการ จะส่งผลต่อระดับราคาโดยตรง อย่างโครงการที่ใกล้ชายหาดจะมีราคาที่สูงขึ้นกว่า 4 เท่า โดยกลุ่มลูกค้ามีทั้งชาวไทย และชาวต่าวชาติ มีความต้องการที่แตกต่างกัน จึงส่งผลต่อการออกแบบเพื่อรับความต้องการที่ต่างกันด้วย ซึ่ง Pool Villa ไม่ใช่เพียงการขายบ้านธรรมดา แต่จะเป็นการขายบ้านที่มาพร้อมบริการ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ลูกค้าอีกด้วย

On Stage หมวดInclusion
วิภาดา รักษาศิลป์ จากMHD CHULA ในหัวข้อ การพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวโฮมสเตยเพื่อส่งเสริมชมชนทองเที่ยวเชิงนิเวศวฒนธรรมทยงยนในจังหวัดสมุทรสงคราม กรณีศึกษา ชุมชนบ้านริมคลองและชุมชนบางสะแก

หลังจากการไปดูงาน Home Stay ที่ประเทศอินโดนีเซีย ที่สามารถรักษาระบบนิเวศ และวัฒนธรรมที่ดีเอาไว้ได้อย่างลงตัว จึงเกิด คำถามว่า โฮมสเตย์ของประเทศไทย เป็นอย่างไร
โดยการการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวเชิงนิเวศและวัฒนธรรม ประกอบด้วย 3 ปัจจัย คือ

• การพัฒนาแหล่งที่พักโฮมสเตย์ที่ยั่งยืน
• การพัฒนาแหล่งนิเวศวัฒนธรรมที่ยั่งยืน
• การพัฒนาชุมชนที่ยั่งยืน

ซึ่งพบว่า สอดคล้อง กับวัตถุประสงค์ ของจังหวัดสมุทรสงคราม ในด้านการส่งเสริมการท่องเที่ยวแบบยั่งยืน และจังหวัดสมุทรสงคราม ก็เป็นจังหวัดที่มีระบบนิเวศครบทั้งน้ำจืด - น้ำกร่อย - น้ำเค็ม ทั้งนี้เมื่อสำรวจ ช่วงพ.ศ. 2567-ปัจจุบัน พบว่าเดิมที่กลุ่มโฮมสเตย์มีจำนวน 8 ชุมชน แต่ปัจจุบันเหลือเพียง 2 ชุมชน
1. ชุมชนบ้านริมคลอง
2. ชุมชนบางสะแก

คำถามก็คือ จะทำอย่างไรให้โฮมสเตย์ท้องถิ่นสร้างเศรษฐกิจ โดยไม่ส่งผลเสียต่อวัฒนธรรมและสิ่งแวดล้อม?
โดยกรอบวิธีวิจัย จะใช้กรอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นแนวทาง เริ่มจาก ก่อนการพัฒนา - ระหว่างการพัฒนา - ผลการพัฒนา และมีหลักเกณฑ์การพัฒนาอีก 3 ปัจจัยหลักๆ คือ
- หลักเกณฑ์การพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวโฮมสเตย์
- หลักเกณฑ์การพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวเชิงนิเวศวัฒนธรรม
- หลักเกณฑ์การพัฒนา ชุมชนยั่งยืน
รวมเกณฑ์ย่อย ทั้งหมด 93 เกณฑ์ เพื่อนำไปสู่การเป็นแหล่งท่องเที่ยวโฮมสเตย์เพื่อส่งเสริมชุมชนท่องเที่ยวเชิงนิเวศวัฒนธรรมที่ยั่งยืน

เริ่มที่ ชุมชนบ้านริมคลอง ตั้งอยู่บริเวณริมคลองผีหลอก เป็นระบบนิเวศแบบสวนยกร่อง โดยชุมชนบ้านริมคลองมีการพัฒนาโฮมสเตย์ ตั้งแต่ปี 2542 ซึ่งเริ่มก่อนการพัฒนาชุมชน ต่อมาจึงมีการพัฒนาชุมชนเพื่อส่งเสริมโฮมสเตย์โดยเฉพาะในช่วง 15 ปีต่อมา รวมเวลาการพัฒนา 26 ปี
การดำเนินการและการพัฒนาแหล่งที่พักโฮมสเตย์ ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่สวน ริมคลอง รวมถึงการสร้างอาคารใหม่เพื่อรองรับการเป็นโฮมสเตย์ด้วย
1. จัดการพื้นที่พักอาศัย
- ปรับพื้นที่ชานกลางให้ใช้เป็นที่รอรับกิจกรรมท่องเที่ยว
- ใช้ฟูกปูนอนพร้อมมุ้งและเสื่อ กางพักบริเวณชานกลางแบบเรือนไทยดั้งเดิม
- มีพื้นที่ภายในสำหรับพักผ่อน เช่น หน้ามุขบ้านที่ยื่นไปยังริมคลอง
2. พัฒนาโครงสร้างที่พักแบบเรือนไทยร่วมสมัยสองชั้น
- ชั้นล่างเป็นพื้นที่กึ่งเปิดโล่ง มีห้องพัก 3 ห้อง และห้องน้ำ 3 ห้อง แยกส่วน รองรับผู้สูงอายุ
- ชั้นบนเป็นโครงสร้างไม้ มีห้องนอน 3 ห้อง ห้องน้ำ 3 ห้อง และชานกลางพร้อมหลังคาคลุม

ชุมชนบางสะแก เป็นชุมชนริมคลอง และมีระบบนิเวศสวนยกร่องเช่นกัน โดยที่ชุมชนบางสะแกมีการพัฒนาชุมชน ก่อนมีการพัฒนาโฮมสเตย์ โดยเน้นที่การพัฒนาชุชนเป็นหลัก ตั้งแต่ปี 2538และเริ่มพัฒนาโฮมสเตย์เพื่อส่งเสริมชุมชนในช่วง 11 ปีหลัง รวมเวลาการพัฒนา 30 ปี
โดยชุมชนบางสะแก จะมีความพิเศษคือใช้บ้านของชาวบ้านมาเป็นโฮมสเตย์ ซึ่งบ้านก็จะมีทั้งเรือนไทยภาคกลาง และเรือนไทยพื้นถิ่น ด้านการดำเนินงานพัฒนาและบริหารจัดการโฮมสเตย์ คือ
1. อนุรักษ์เรื่อนไทยเดิมที่มีมาตั้งแต่ก่อนพ.ศ. 2400 โดยการรักษารูปแบบเรือนไทยภาคกลาง ทั้งผนังไม้ ฝาปะกน เสาไม้ และหลังคาทรงสูง
2. เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะสม กับการรองรับนักท่องเที่ยว โดยการเพิ่มห้องน้ำในตัว ห้องเก็บผ้า ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ และระบบน้ำสะอาด รวมถึงส่วนครัว จัดสรรพื้นที่บริการแยกต่างหาก
3. ปรับภูมิทัศน์รอบบ้านให้เชื่อมโยงกับระบบนิเวศชุมชน ล้อมรอบด้วยต้นไม้ สวน ลำคลอง และลำประโดง มีท่าน้ำและเรือคายัคให้นักท่องเที่ยวพายชมวิถีคลอง เสริมพื้นที่สีเขียวและระบบน้ำที่กลมกลืนกับสิ่งแวดล้อมเดิม
4. เพิ่มเรือนรองอีก 2 หลังเพื่อรองรับผู้เข้าพักเพิ่มเติม อย่างเรือนหลังย่อย หลังแล็กแยกจากตัวบ้านหลักทำให้รองรับนักท่องเที่ยวได้หลากหลายกลุ่ม และเพิ่มความเป็นส่วนตัว

เมื่อมองในด้านการพัฒนาชุมชน การพัฒนาโฮมสเตย์ และการพัฒนาอสังหาฯ แม้ว่าทั้ง 2 ชุมชนจะเริ่มต้นการพัฒนาในรูปแบบที่ต่างกัน แต่ทั้ง 2 ชุมชน ก็ประสบความสำเร็จในการพัฒนาทั้งในมิติแหล่งที่พักนักท่องเที่ยว มิตินิเวศวัฒนธรรม และมิติความยั่งยืน

โดยสรุป
แนวคิดการท่องเที่ยวโดยชุมชน (Community-Based Tourism)
- แม้จุดเริ่มต่างกัน แต่ทั้งสองชุมชนต่าง พัฒนาไปสู่จุดร่วมเดียวกัน คือ "ความยั่งยืนจากภายใน" ภายใต้แนวคิด CBT อย่างชัดเจน
- ชุมชนบ้านริมคลองและบางสะแก มีการรวมกลุ่ม บริหารจัดการโดยชุมชน
- เกิดกิจกรรมท่องเที่ยวที่ใช้ทรัพยากรท้องถิ่น เช่น ฐานเรียนรู้การทำขนมจากมะพร้าว กิจกรรมฐานเรียนรู้การทำการเกษตรสวนส้มโอ
- การกระจายรายได้สู่ครัวเรือน ผ่านโฮมสเตย์ ผลิตภัณฑ์ชุมชน และกิจกรรม ส่งผลให้ เกิดความภาคภูมิใจในวัฒนธรรมและการอนุรักษ์ระบบนิเวศสามน้ำ
แนวคิดด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จุดอ่อนของทั้งสองชุมชน คือ
- ด้านการตลาด คือ การประชาสัมพันธ์ยังจำกัดการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
- ด้านการลงทุนและการเงิน คือ ชุมชนยังไม่วิเคราะห์ต้นทุน-ผลตอบแทนในระยะยาวโดยเฉพาะผลตอบแทนทางการเงินที่สามารถต่อยอดไปสู่การ reinvest ในชุมชนได้
แต่ในอีกด้านหนึ่ง ชุมชนมีผลตอบแทนทางสังคมและสิ่งแวดล้อม สูงมาก เช่นการมีจิตสำนึกร่วม การรักษาเรือนไทย และการฟื้นฟูวิถีชีวิตดั้งเดิม
ข้อเสนอแนะไปสู่การเป็นแหล่งท่องเที่ยวโฮมสเตย์ที่ยั่งยืน
ด้านกายภาพ ชุมชน
- สนับสนุนการอนุรักษ์ บ้านเรือนไทย อย่างมืออาชีพ
- ช่วยให้เจ้าของบ้านเข้าใจการปรับปรุงอย่างสมดุล ทั้งด้านสุขภาวะ ความปลอดภัย และอัตลักษณ์ท้องถิ่น
ด้านการลงทุน
- ชุมชนเรียนรู้เรื่องการวิเคราะห์ต้นทุน-ผลตอบแทน (ทั้งด้านการเงิน สังคม และสิ่งแวดล้อม)
- สร้างโมเดลธุรกิจเล็ก ๆ ที่ชุมชนเข้าใจและต่อยอดได้เอง
ด้านการตลาด
- วางแผนประชาสัมพันธ์อย่างมีกลยุทธ์
- ใช้ช่องทางดิจิทัลและสร้างแบรนด์ชุมชนให้ชัดเจน

On Stage หมวดAffordability
Group Project จากMHD CHULA ในหัวข้อ The Heart is inclusive of the Ramintra Project
การศึกษาในครั้งนี้ เป็นการศึกษาถึงที่อยู่ของผู้มีรายได้น้อย คือ เคหะรามอินทรา ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากเซ้นทรัล รามอินทรา ใกล้ถนนสำคัญหลายสาน อาทิ ถนนรามอินทรา ใกล้ถนนเทพรัตน์ เพียง 3 กม. ใกล้ถนนเกษตรนวมินทร์ 4 กม. และไกลจากจากถนนพหลโยธิน รวมถึงอยู่ระหว่าง 2 สถานีของรถไฟฟ้าสายสีชมพู คือ สถานีรามอินทรา กม. 4 และสถานีมัยลาภ
หลังเข้าสำรวจชุมชนเคหะรามอินทราพบ
- สภาพทรุดโทรมของโครงสร้าง เนื่องจากมีอายุการใช้งานเกือบ 50 ปี
- เคยได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554
- พื้นที่โครงการต่ำกว่าถนน 1.5 เมตร ทำให้มีปัญหาน้ำท่วมขังและขยะสะสม
- ขาดการดูแลและการบริหารจัดการ

โดยเคหะรามอินทราตั้งอยู่บนพื้นที่ 52 ไร่ มีอาคารชุดหรือแฟลตสูง 5 ชั้น 8 อาคาร รวม 490 ยูนิต และบ้านแถว 2 ชั้น 322 ยูนิต รวม 812 ยูนิต และยังพบที่ชุมชนซึ่งตั้งอยู่ด้านหลังการเคหะ ที่ต้องอาศัยทางเข้าออกผ่านการเคหะรามอินทรามายังถนนใหญ่
ทั้งนี้จากการสำรวม ยังพบ
- ที่ดินตาบอดจำนวน 8 ไร่ ซึ่งมีราคาที่ดินเพียง 40,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ที่ดินที่ติดถนนรามอินทราจะมีราคา 180,000 - 200,000 บาทต่อตารางวา
- แผนการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมของกรุงเทพฯ ที่จะตัดถนนใหม่ จากถนนเทพรัตน์ลงมาเชื่อมต่อ แนวถนนตัดใหม่ แนวถนนสาย ข.9 และ แนวถนนสาย ค.1 เพื่อเชื่อมต่อถนน
ทาง Group Project จึงมองเห็นโอกาสอันเป็นประโยชน์ต่อชุมชนเคหะรามอินทรา นั่นคือ ให้ตัดถนนผ่านกลางชุมชน และทำสะพานเชื่อมไป ทำให้ชุมชนได้รับประโยชน์ โดยการอาศัยงบประมาณของทางกรุงเทพมหานครที่มีแผนพัฒนาอยู่เดิม ช่วยลดต้นทุนในการพัฒนาชุมชนเอง
ในขณะเดียวกัน พบว่า แปลงที่ดินด้านในถูกออกแบบในลักษณะใยแมงมุม คล้ายกับถนนสุขุมวิทฝั่งเลขคู่ ที่ถูกขนาบโดยถนนสุขุมวิท และถนนเพชรบุรี โดยมีถนน หรือซอยหลักๆ อย่างทองหล่อ พระโขนง

จึงเกิดเป็นโครงการ ภายใต้คอนเซ็ปต์ Together, We Belong บ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือพื้นที่ที่ทุกคนสามารถใช้ชีวิตร่วมกันได้โดยไม่มีข้อจำกัดทางสังคม พร้อมทั้งอยู่ร่วมกับธรรมชาติอย่าง สมดุลเป็น "ชุมชนแห่งโอกาส" ที่ทุกคนสามารถเติบโตไปด้วยกัน โดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง ซึ่งสอดคล้อง กับทั้ง INCLUSIVITY - SUSTAINABILITY - COMMUNITY โดยโครงการนี้ แบ่งออกเป็น 4 ส่วน และมีสัดส่วนการใช้ที่ดิน คือ
- Tempo Hotel & Retail : โรงแรม 30 ชั้น มาตรฐาน 3.5 ดาว พร้อมพื้นที่ร้านค้า จำนวน 720 ห้อง
- Heart of Residential : อาคารชุดที่เป็นจุดศูนย์กลางของการอยู่อาศัย ที่นึกถึงความเป็นชุมชนจำนวนอาคารทั้งหมด 4 ตึกตั้งอยู่บนอาคารหลัก Podium 4 ชั้น และจำนวนห้องพักทั้งหมด 1134 ห้อง
- Chan Condo BOI (Phase A) : จำนวน 3 อาคาร รวมห้องพักทั้งหมด 1,545 ห้อ
- Chan Condominium (Phase B) : จำนวน 3 อาคาร รวมห้องพักทั้งหมด 990 ห้อง

ข้อเสนอแนะนโยบายต่อภาครัฐ
การระดมทุนจาก ESG Bonds ของการเคหะแห่งชาติการระดมทุนจาก ESG Bonds ของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) คือการออกพันธบัตรเพื่อสังคม (Social Bond) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของตราสารหนี้ที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (Environmental, Social, and Governance - ESG) โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อระดมทุนสำหรับพัฒนาโครงการ ที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลา

แผนฟื้นฟูและชดเชยการย้ายผู้อยู่อาศัยเดิมของโครงการชุมชนเคหะรามอินทรา
- กระบวนการมีส่วนร่วม (Paticipations Process)
- การชดเชยด้านที่อยู่อาศัย (Housing Compensation)
- การชดเชยด้านการเงิน (Financial Compensation)
- การชดเชยด้านอาชีพและรายได้ (Occupation and income compensation)
- การชดเชยด้านสังคมและจิตใจ (Social and psycological compensation)

Poster Round 6 หมวดSpecial Topic
พูลพิศ ธงไขย จากMRE TU ในหัวข้อ การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยพร้อมสนามบิน ส่วนบุคคล ณ อำเภอปากช่อง จังหวัดนครราชสีมา
จากความสนใจในการพัฒนาสนามบินส่วนบุคคลที่เขาใหญ่ ได้ศึกษาจนค้นพบ Key Finding ในแง่มุมของการพัฒนาอสังหาฯ ที่เกี่ยวเนื่องกับแวดวงการบิน

อรพัชร จูฬะติดตะ จากMHD CHULA ในหัวข้อ การใช้พื้นที่จอดรถยนต์ของโครงการแบบผสมผสานโครงการสามย่าน มิตรทาวน์
การพัฒนาอสังหาฯ ในปัจจุบันพัฒนาแบบผสมผสานมากขึ้น ในขณะเดียวกันพื้นที่จอดรถก็เป็นปัจจัยที่มีความสำคัญต่อการพัฒนาให้สอดคล้องและเพียงพอกับการใช้งาน ซึ่งมีข้อกำหนดตามประเภทอาคาร หรืออาคารขนาดใหญ่ ซึ่งจริงๆ แล้วการใช้งานของผุ้ใช้บริการมักใช้งานในช่วงเวลาที่สลับกันในแต่ละช่วงเวลา ของแต่ละพื้นที่ ดังนั้น แนวคิดการใช้ที่จอดรถร่วมกัน จึงควรนำมาพิจารณาในข้อกฎหมาย เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพในการใช้งานพื้นที่ลานจอด และเกิดประโยชน์จริงๆ

Poster Round 7 หมวด Special Topic
รายวิชา Real Estate Development and Building Economics
ภายให้หลักสูตร INDA (International Program in Design and Architecture) CU

1. การพัฒนาพิพิธภัณฑ์ (Contemporaty Museum) ร่วมสมัยในรูปแบบ mixed-use (การใช้ประโยชน์แบบผสมผสาน) ที่เชื่อมโยงพื้นที่เรียนรู้สาธารณะเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อสร้างคุณค่าทั้งด้านสังคมและเศรษฐกิจ
2.การออกแบบโครงการรูปแบบ mixed-use ที่มีการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม (Temple - Cultural World Class Tourist Destination) เพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจระดับชุมชนและถ่ายทอดอัตลักษณ์ท้องถิ่นเป็นหัวใจของการพัฒนา
3. การพัฒนาพื้นที่ริมแม่น้ำในแนวคิดใหม่ (Tourist Membership Club) เพื่อสร้างศูนย์กลางกิจกรรมที่เชื่อมโยงเศรษฐกิจชุมชนเข้ากับเมือง และนักท่องเที่ยวได้อย่างยั่งยืน

และนี่คือ พื้นที่ที่คุณจะได้เรียนรู้ แลกเปลี่ยน และสร้างเครือข่าย ต่อยอดความรู้สู่การสร้างสรรค์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยในบริบทใหม่ พบกันใหม่ ใน TU-CU Real Estate Academic Showcases 2026 โดย MRE TU เป็นเจ้าภาพในครั้งต่อไป