‘Net Zero Building’ แรงขับเคลื่อนใหม่และแรงสั่นสะเทือนในตลาดออฟฟิศไทย

วิกฤตคาร์บอนผลักอสังหาริมทรัพย์ไทยเปลี่ยนเกม ลงทุนอาคาร Net Zero (NZB) ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นยุทธศาสตร์ชี้วัดมูลค่าและป้องกันความเสี่ยงของ 'อาคารตกรุ่น' สะเทือนตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ เผชิญการแข่งขันรุนแรง เมกะโปรเจ๊กต์เอกชน-ภาครัฐเร่งสร้าง 'พิมพ์เขียว' ใหม่ของเมืองคาร์บอนต่ำ เพิ่มอำนาจอัพค่าเช่าสูงกว่าอาคารทั่วไป

11 ธันวาคม 2568 - วิกฤตสภาพภูมิอากาศได้ผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรง โดยเฉพาะในภาคส่วนที่มีการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสูง จาก รายงานของ McKinsey & Company (2022) ระบุว่า ภาคการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ เป็นแหล่งปล่อยคาร์บอนที่สำคัญ คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 40% ของการปล่อยก๊าซเรือนกระจกทั่วโลก แนวโน้มนี้ทำให้ อาคารคาร์บอนสุทธิเป็นศูนย์ (Net Zero Building) ไม่ใช่เพียงทางเลือก แต่เป็นมาตรฐานใหม่ของการพัฒนา

Net Zero Building คืออาคารที่ใช้พลังงานสุทธิจากแหล่งที่ไม่ใช่ฟอสซิลเท่ากับศูนย์ หรือกล่าวคือ ใช้งานพลังงานน้อยกว่าหรือเท่ากับพลังงานสะอาดที่ผลิตได้เอง นอกจากนี้ แนวคิด NZB ยังขยายขอบเขตไปถึงการจัดการ Embodied Carbon หรือคาร์บอนที่เกิดจากกระบวนการผลิตวัสดุและการก่อสร้าง จากรายงานของ World Green Building Council’ (WorldGBC) แนะนำว่าอาคารใหม่ควรลดการปล่อยคาร์บอนจากส่วนนี้อย่างน้อย 40% ภายในปี 2030 และตั้งเป้าลดให้เป็นศูนย์ภายในปี 2050

เทคโนโลยีคือหัวใจสำคัญ : การบรรลุเป้าหมาย NZB ต้องอาศัยการบูรณาการเทคโนโลยีขั้นสูงตลอดวงจรชีวิตอาคาร (Life Cycle) อาทิ:

• พลังงานหมุนเวียน (Renewable Energy): แผงโซลาร์เซลล์บนหลังคาเป็นแหล่งพลังงานหลัก ร่วมกับระบบกักเก็บพลังงานที่ทำให้การใช้ไฟฟ้ามีความต่อเนื่อง
• การบริหารจัดการอัจฉริยะ: เซนเซอร์ IoT และ ระบบควบคุมอัตโนมัติ (BMS) ใช้ในการเก็บข้อมูลและปรับการใช้พลังงานในแต่ละพื้นที่อย่างเหมาะสมที่สุด ซึ่งช่วยลดการใช้พลังงานได้อย่างมีนัยสำคัญ
• วัสดุประสิทธิภาพสูง: การใช้กระจกกันความร้อนและฉนวนประสิทธิภาพสูง ช่วยลดภาระการทำงานของระบบปรับอากาศ ซึ่งเป็นผู้ใช้พลังงานรายใหญ่ของอาคาร

ในมิติของโลกธุรกิจ การลงทุนใน NZB แสดงถึงความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อม (Environmental Responsibility) และสอดคล้องกับแนวทาง ESG (Environmental, Social, and Governance) ที่นักลงทุนและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียให้ความสำคัญอย่างยิ่ง ซึ่งจะนำไปสู่ผลประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในระยะยาว

พันธกิจคาร์บอน 40%: จุดเปลี่ยนภาคอสังหาฯ สู่ Net Zero

ตลาดออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2025 เผชิญกับ การแข่งขันที่เข้มข้น ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ซัพพลายรวม ในตลาดเพิ่มขึ้นสู่ 6.49 ล้าน ตร.ม. จากการเข้าสู่ตลาดของโครงการใหญ่ เช่น Central Park Offices ซึ่งเพิ่มพื้นที่ออฟฟิศใหม่ 63,000 ตร.ม. การเพิ่มขึ้นของซัพพลายนี้ส่งผลให้อัตราการเช่ารวมของตลาดลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 76.6%

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลการดูดซับพื้นที่ชี้ให้เห็นถึงการแบ่งขั้วของตลาดอย่างชัดเจน องค์กรธุรกิจกำลังเร่งดำเนินตามกระแส "Flight to Quality" (ย้ายสู่ตึกคุณภาพ) โดยมุ่งเป้าไปที่อาคารที่มีคุณภาพสูงและมาตรฐานความยั่งยืน

• ช่องว่างประสิทธิภาพที่ขยายตัว: อาคารที่มี มาตรฐานอาคารเขียว (Green Space) มีการดูดซับสุทธิสูงถึง 55,000 ตร.ม. ในไตรมาส 3 ปี 2025 ในขณะที่อาคารทั่วไปมีการหดตัวลง 18,000 ตร.ม. ช่องว่างด้านประสิทธิภาพที่ชัดเจนนี้ยืนยันว่า มาตรฐานความยั่งยืน ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเช่าพื้นที่ โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทยักษ์ใหญ่ข้ามชาติ (MNCs) ที่ต้องปฏิบัติตามพันธสัญญาด้านสิ่งแวดล้อม
• ค่าเช่ายังคงแข็งแกร่ง: แม้ว่าอัตราการเช่าจะอยู่ภายใต้แรงกดดัน แต่ ค่าเช่าสำนักงานเฉลี่ย โดยรวมยังคงปรับตัวสูงขึ้นเป็น 853 บาท/ตร.ม./เดือน และค่าเช่าเฉลี่ยของอาคาร เกรด A เพิ่มขึ้น 1% มาอยู่ที่ 1,241 บาท/ตร.ม./เดือน นี่แสดงให้เห็นว่าอุปสงค์ยังคงเน้นไปที่อาคารพรีเมียมที่มีมาตรฐานสอดคล้องกับอนาคต โดยเจ้าของอาคารคุณภาพสูงยังคงมีอำนาจในการกำหนดราคา
• การบริหารจัดการพื้นที่เพื่อประสิทธิภาพ: องค์กรต่างๆ ใช้โอกาสที่ตลาดเอื้อต่อผู้เช่าในการ อัปเกรดสำนักงาน โดยมุ่งเน้นการปรับรูปแบบพื้นที่เพื่อรองรับการทำงานแบบไฮบริด (Hybrid Work) และเพิ่ม ประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ (Space Efficiency) ขึ้น 10%–30% เพื่อลดต้นทุน CapEx ของผู้เช่าสำหรับการย้ายเข้า

โครงการยักษ์นำร่อง: 'Net Zero' พิมพ์เขียวใหม่ของอสังหาฯ ไทย

ประเทศไทยมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่แสดงถึงความมุ่งมั่นในการเปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืนและ Net Zero Building ซึ่งเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาฯ ในอนาคต ประเทศไทยเริ่มมีแนวโน้มการพัฒนาอาคาร Net Zero อย่างชัดเจน โดยหลายโครงการใหญ่ได้นำเทคโนโลยีและแนวคิดยั่งยืนมาปรับใช้ สร้างมาตรฐานใหม่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ ดังตัวอย่างโครงการต่อไปนี้

• One Bangkok

One Bangkok เป็นหนึ่งในตัวอย่างของอาคารที่ออกแบบโดยคำนึงถึงสิ่งแวดล้อมและสุขภาวะของผู้ใช้งานตั้งแต่แรกเริ่ม โดยได้รับมาตรฐาน LEED ND Platinum และ WELL Core & Shell Platinum โดยภายในโครงการมีการใช้ District Cooling System ที่ลดการใช้พลังงานไฟฟ้าได้ประมาณ 17,000 MWh/ปี และลด CO₂ ประมาณ 9,000 ตัน/ปี พร้อม Smart Energy Management System และ IoT ที่สามารถตรวจสอบการใช้พลังงานแบบเรียลไทม์ รวมถึงระบบน้ำรีไซเคิลและการรีไซเคิลขยะจากการก่อสร้างได้มากกว่า 75%

• Queen Sirikit National Convention Center (QSNCC)

QSNCC เป็นตัวอย่างของศูนย์ประชุมที่ปรับตัวสู่ความยั่งยืนด้วยการใช้เทคโนโลยี Net Zero ช่วยลดการปล่อยคาร์บอนอย่างเป็นระบบ เช่น Real-Time Carbon Footprint Tracking Dashboard, Solar Rooftop ขนาดกว่า 6,200 ตารางเมตร, ระบบแสงธรรมชาติ, การจัดการขยะอาหารแบบ Zero Food Waste และวัสดุก่อสร้างรีไซเคิลกว่า 75% โครงการนี้ได้รับรางวัลด้านสิ่งแวดล้อมหลายรายการ เช่น Best Sustainability Initiative (Convention Centre) จาก M&C Asia Stella Awards 2023 และ ISO 20121

• The PARQ

The PARQ เป็นโครงการที่ใช้เทคโนโลยีอาคารอัจฉริยะ เพื่อลดการใช้พลังงานและคาร์บอนอย่างมีประสิทธิภาพ โดยมี ระบบเครื่องปรับอากาศรวม (Chiller Plant) ที่มีประสิทธิภาพสูง, พัดลมควบคุมด้วยอิเล็กทรอนิกส์ (electronically commutated) ในการปรับอากาศ, กระจกฉนวน (Insulating Glass) ที่ลดความร้อนเข้าสู่ตัวอาคารได้ถึง 75% และ เซ็นเซอร์อัจฉริยะ ที่ควบคุมแสงสว่างอัตโนมัติ ซึ่งการออกแบบและติดตั้งเทคโนโลยีเหล่านี้ช่วยลดการใช้พลังงานและคาร์บอน พร้อมสร้างสภาพแวดล้อมที่สะดวกสบายสำหรับผู้ใช้อาคาร

สุดท้ายนี้ อาคารคาร์บอนสุทธิศูนย์ หรือ Net Zero Building กำลังค่อย ๆ กลายเป็นแนวทางปฏิบัติที่จับต้องได้และเริ่มเป็นมาตรฐานของภาคธุรกิจและอสังหาริมทรัพย์ อาคารเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงสัญลักษณ์ของความยั่งยืน แต่ยังสะท้อนถึงการวางแผนและการลงทุนที่คุ้มค่า ทั้งด้านพลังงาน ภาพลักษณ์ และความพร้อมสำหรับอนาคต

ESG - PropTech: กลยุทธ์บริหารอาคาร สู่การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน

นอกจากนี้ การวิเคราะห์จาก JLL หนึ่งในบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลกชี้ว่า ประเด็นด้าน ESG ได้ก้าวข้ามจากการเป็นเพียงนโยบายไปสู่มาตรฐานการปฏิบัติงาน ที่ต้องมีการวัดผลที่เป็นรูปธรรมในการประเมินประสิทธิภาพของอาคาร โดยเฉพาะในมิติของการใช้พลังงาน น้ำ และการบริหารจัดการตลอดวงจรชีวิตของทรัพย์สิน

คุณจักรพันธ์ ภวังคะรัตน์ หัวหน้าสายงานธุรกิจบริหารอาคาร ระบุว่า การนำเทคโนโลยีมาใช้เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในอาคารที่มุ่งเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานและลดการใช้พลังงานประมาณ 15–20% ขณะเดียวกัน ประสบการณ์ผู้เช่ากลายเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาผู้เช่า โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขันสูง ซึ่งคุณภาพบริการและความยืดหยุ่นเป็นตัวสร้างความแตกต่าง

ตลาดออฟฟิศปี 2568 โดดเด่นด้วยการปรับพื้นที่เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพความต้องการพื้นที่สำนักงานที่รองรับการทำงานแบบไฮบริด และการย้ายสู่ตึกที่มีมาตรฐานความยั่งยืนสูง องค์กรธุรกิจต่างให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่ที่ส่งเสริมการทำงานร่วมกัน ความคล่องตัว และสุขภาวะของพนักงาน

ธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์ หัวหน้าสายงานบริการ ตัวแทนด้านการเช่าอาคารสำนักงาน กล่าวว่า พื้นที่สำนักงานกลายเป็นเครื่องมือทางธุรกิจที่ส่งผลต่อการดึงดูดบุคลากรและประสิทธิภาพองค์กร รวมถึงเป็นตัวแทนแบรนด์ที่สะท้อนอัตลักษณ์ด้าน ESG และ DEI (Diversity, Equity and Inclusion หรือความหลากหลาย ความเท่าเทียม และการมีส่วนร่วม) ซึ่งคนเจเนอเรชัน Z ให้ความสำคัญมาก หลายองค์กรใช้โอกาสที่ตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบันมีตัวเลือกอาคารสำนักงานมากมายหลายแบบในตลาดเพื่อยกระดับพื้นที่

ขณะเดียวกันก็เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่ (Space Efficiency) ขึ้น 10–30%

ภาคธุรกิจบริการด้านวิชาชีพ บริการทางการเงิน และเทคโนโลยี เป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนกิจกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2568 โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการให้บริการแบบครบวงจร (Turnkey Solutions) ของเจ้าของอาคาร ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่าย (CAPEX) ของผู้เช่าสำหรับการย้ายเข้า

เมืองคาร์บอนต่ำ: ธพส. พลิกศูนย์ราชการฯ สู่ต้นแบบ 'Regenerative City'

การเปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืนในประเทศไทยไม่ได้จำกัดอยู่แค่ภาคเอกชน แต่ยังได้รับแรงผลักดันที่สำคัญจากภาครัฐ โดย บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) ได้ดำเนินโครงการพัฒนา "ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ แจ้งวัฒนะ" ภายใต้แนวคิด “A Low-Carbon City Working with Nature” ซึ่งเป็นต้นแบบของการพลิกโฉมพื้นที่ราชการให้กลายเป็น “ระบบนิเวศเมือง” ที่ยั่งยืน

โครงการนี้ดำเนินงานภายใต้ 4 กลยุทธ์หลัก ที่สะท้อนการเปลี่ยนวิธีคิดจาก "เจ้าของอาคาร" สู่ "ผู้ออกแบบระบบนิเวศ" :

• จากรถยนต์สู่คนเดิน: เน้นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสำหรับคนเดินเท้าและระบบขนส่งไฟฟ้า (EV Shuttle Bus) โดยสร้าง Skywalk ยาว 205 เมตรเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู และปรับพื้นที่จราจรเป็น โครงข่ายเรือนยอดต้นไม้ (Canopy Corridor Network)
• จากเทาสู่เขียว: ฟื้นฟูระบบนิเวศด้วยการปรับพื้นที่ดาดฟ้าอาคารจอดรถให้เป็น จัตุรัสลอยฟ้า และพัฒนาอาคารจอดรถให้กลายเป็น "ฟองน้ำยักษ์" (Sponge Parking) เพื่อกักเก็บน้ำฝนแบบ Zero Runoff Discharge รวมถึงการพัฒนาพื้นที่บ่อน้ำเดิมเป็น อุทยานลอยน้ำ (B-Park Urban Floating Oasis) ที่ช่วยลดอุณหภูมิรอบพื้นที่ได้สูงถึง 9°C
• จากคอนกรีตสู่ความหลากหลายทางชีวภาพ: เพิ่มพื้นที่สีเขียวจาก 36 ไร่ เป็นกว่า 138 ไร่ โดยการปลูกไม้พื้นถิ่นกว่า 5,500 ต้น และใช้ระบบ ร่องน้ำธรรมชาติ (Bioswale) และ สวนน้ำฝน (Rain Garden) เพื่อจัดการน้ำและลดมลพิษในอากาศ
• จากผู้บริโภคพลังงานสู่ผู้ผลิตพลังงานสะอาด: ศูนย์ราชการฯ ขยายระบบ โซลาร์เซลล์ ครอบคลุม 10 อาคาร กำลังผลิตรวม 4,712 กิโลวัตต์ และต่อยอดสู่ระบบ กักเก็บพลังงานแบบผสมผสาน (แบตเตอรี่และไฮโดรเจน) ส่งผลให้ อาคารธนพิพัฒน์ กลายเป็นต้นแบบ Net Zero Energy Building แห่งแรกของศูนย์ราชการฯ และได้รับการรับรองมาตรฐานสากล DGNB ระดับ Platinum

การดำเนินการของ ธพส. เป็นการทดสอบสมการใหม่ที่พิสูจน์ว่า "เมืองคาร์บอนต่ำ" ไม่จำเป็นต้องเริ่มจากภาคเอกชนเท่านั้น แต่สามารถเริ่มต้นจากการเปลี่ยนวิธีคิดและนโยบายของภาครัฐได้ ซึ่งจะกลายเป็น "พิมพ์เขียว" สำหรับการพัฒนาพื้นที่ราชการทั่วประเทศในอนาคต

ความยั่งยืนคือ ROI ป้องกันความเสี่ยง 'อาคารตกรุ่น'

การลงทุนใน Net Zero Building และการพัฒนาเมืองยั่งยืนเป็น การลงทุนเชิงยุทธศาสตร์ ที่สร้างผลตอบแทนทางเศรษฐกิจในระยะยาว แม้ว่า ต้นทุนเริ่มต้น (Upfront Capital Cost) ของอาคาร Net Zero จะสูงกว่าอาคารทั่วไป แต่ผลตอบแทนการลงทุน (ROI) มีความคุ้มค่าสูง

• การประหยัดค่าใช้จ่ายและมูลค่าทรัพย์สิน: NZB สร้างผลตอบแทนผ่าน การประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน (OpEx) ที่ลดลงอย่างมากตลอดอายุการใช้งานของอาคาร นอกจากนี้ อาคารที่มีมาตรฐานความยั่งยืนสามารถเรียกเก็บ ค่าเช่า (Rental Premium) ที่สูงกว่า และมีแนวโน้มที่ มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น (Capital Value Premium) สูงกว่าอาคารทั่วไป ซึ่งช่วยป้องกันความเสี่ยงของ "อาคารตกรุ่น" (Stranded Assets) ในอนาคต
• เครื่องมือทางธุรกิจเพื่อบุคลากร: พื้นที่สำนักงานได้กลายเป็นมากกว่าแค่สถานที่ทำงาน แต่เป็น เครื่องมือทางธุรกิจ ที่สำคัญต่อกลยุทธ์ด้านบุคลากร (Talent Strategy) องค์กรต่าง ๆ ต้องการพื้นที่ที่ส่งเสริม สุขภาวะ การทำงานร่วมกัน ความคล่องตัว และสะท้อน อัตลักษณ์ด้าน ESG และ DEI ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดและรักษาคนเก่ง โดยเฉพาะคน Gen Z

แนวโน้มในอนาคต:

• Flight to Quality เร่งตัว: แนวโน้มการย้ายสู่ตึกคุณภาพสูงและยั่งยืนจะยิ่งรุนแรงขึ้น ทำให้ช่องว่างระหว่างอาคารเขียวกับอาคารทั่วไปขยายตัวอย่างต่อเนื่อง อาคารที่ไม่มีการยกระดับมาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานจะเผชิญกับความท้าทายในการแข่งขันและการกำหนดราคา
• บทบาทของ Turnkey Solutions: เจ้าของอาคารจะเพิ่มบทบาทในการให้บริการแบบครบวงจร (Turnkey Solutions) เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายเริ่มต้น (CapEx) ในการย้ายเข้าของผู้เช่า ซึ่งจะช่วยกระตุ้นกิจกรรมการเช่าในตลาด
• ESG เป็นมาตรฐานการวัดผล: ประเด็น ESG จะก้าวข้ามจากการเป็นนโยบายไปสู่ มาตรฐานการปฏิบัติงานที่ต้องมีการวัดผลที่เป็นรูปธรรม ตลอดวงจรชีวิตของทรัพย์สิน โดยเทคโนโลยีและระบบอัตโนมัติจะเป็นกลไกสำคัญในการบริหารจัดการอาคารให้เป็นไปตามมาตรฐานนี้

NZB: คุ้มค่าในระยะยาว? การวิเคราะห์ต้นทุน (CapEx) และ IRR

การเปลี่ยนผ่านสู่ Net Zero Building (NZB) ถือเป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่ต้องพิจารณาตลอด วงจรชีวิตของอาคาร (Life Cycle Cost) แม้ว่า ต้นทุนเริ่มต้น (Upfront Capital Cost) ของ NZB จะสูงกว่าอาคารทั่วไป แต่ผลประโยชน์ในระยะยาวทั้งด้านการเงินและการตลาดนั้นมีนัยสำคัญ ทำให้ผลตอบแทนการลงทุนโดยรวมมีความคุ้มค่าสูง

1. ผลกระทบด้านต้นทุน (Cost Impact)

NZB มักมีต้นทุนการก่อสร้างเริ่มต้นที่สูงกว่าอาคารทั่วไป เนื่องจากต้องมีการลงทุนในเทคโนโลยีและวัสดุเฉพาะที่เน้นประสิทธิภาพ:

การศึกษาพบว่าต้นทุนการก่อสร้างเริ่มต้นของ NZB อาจเพิ่มขึ้นระหว่าง 3% ถึง 17% ของต้นทุนรวม โดยปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดส่วนเพิ่มของต้นทุน (Capital Cost Premium) คือ การลงทุนในระบบที่จำเป็นต่อการลดการใช้พลังงานและผลิตพลังงานสะอาด เช่น การติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ ระบบกักเก็บพลังงาน การใช้วัสดุหุ้มอาคาร (Envelope) ที่มีประสิทธิภาพสูง เช่น กระจกฉนวนกันความร้อน และการติดตั้งระบบจัดการอาคารอัจฉริยะ (BMS/Smart Controls) ที่มีความซับซ้อน

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในระยะเริ่มต้นนี้เป็นการช่วย ลดความเสี่ยงอาคารตกรุ่น (Stranded Assets) ในระยะยาว เมื่อกฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมมีความเข้มงวดมากขึ้นในอนาคต ซึ่งค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารเก่าให้เป็น Net Zero (Retrofit) อาจสูงกว่าการสร้างใหม่ถึงหลายเท่า การสร้าง NZB ตั้งแต่แรกจึงเป็นการป้องกันความเสี่ยงด้านต้นทุนในอนาคต

2. ผลตอบแทนการลงทุน (Return on Investment - ROI)

ผลตอบแทนของ NZB มาจากสองส่วนหลัก คือ การประหยัดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในตลาด:

2.1 การประหยัดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (Operational Cost Savings)

NZB ได้รับการออกแบบให้ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด และมีการผลิตไฟฟ้าใช้เองจากพลังงานหมุนเวียน ซึ่งนำไปสู่ การประหยัดค่าสาธารณูปโภคที่มาก (Substantial Savings) ตลอดอายุการใช้งานของอาคาร

ในทางสถิติ โครงการ Net Zero Energy Building (ZEB) มีการประเมินว่าให้ อัตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return - IRR) อยู่ในช่วงที่น่าสนใจ และมี ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) สำหรับส่วนที่ลงทุนเพิ่มประมาณ 7 ถึง 9 ปี แสดงให้เห็นว่าความคุ้มค่าทางการเงินสามารถเกิดขึ้นได้ภายในช่วงระยะกลางของการดำเนินงาน

2.2 มูลค่าตลาดและผลประโยชน์ทางการเงินที่เพิ่มขึ้น (Market Value & Financial Premiums)

อาคารที่ได้มาตรฐานความยั่งยืนสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในตลาดได้อย่างชัดเจน:

• ค่าเช่าที่สูงขึ้น (Rental Premium): NZB หรืออาคารที่มีการรับรองอาคารเขียวสามารถเรียกเก็บค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารทั่วไปได้ โดยมีรายงานว่าสูงถึง 6% ถึง 11% ผู้เช่าขนาดใหญ่ โดยเฉพาะองค์กรข้ามชาติ (MNCs) เต็มใจจ่ายในอัตราที่สูงขึ้นเพื่อตอบสนองต่อพันธสัญญาด้าน ESG ขององค์กรตนเอง
  • มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น (Capital Value Premium): อาคารที่มีมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมมีแนวโน้มที่ มูลค่าทรัพย์สินจะสูงขึ้น โดยมีรายงานว่าเพิ่มขึ้นระหว่าง 6% ถึง 15.6% เนื่องจากอาคารเหล่านี้ถูกมองว่ามีความมั่นคงและเป็นไปตามมาตรฐานที่ตลาดต้องการในอนาคต
  • อัตราการเช่าสูงขึ้น/อัตราว่างลดลง (Higher Occupancy/Lower Vacancy): อาคารที่คุณภาพสูงและมีมาตรฐานด้านสุขภาวะ (WELL) รวมถึงความยั่งยืน ดึงดูดผู้เช่าได้ดีกว่า ทำให้มีอัตราการเช่าสูงและลดความเสี่ยงที่พื้นที่จะว่างลง

2.3 ผลประโยชน์ที่ไม่ใช่ทางการเงิน (Non-Financial Benefits)

การลงทุนใน NZB ยังเป็นกลยุทธ์ด้านบุคลากรและการสร้างแบรนด์ อาคารที่ส่งเสริมสุขภาวะ (Well-being) ของผู้ใช้งาน กลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการ ดึงดูดและรักษาบุคลากร (Talent Attraction & Retention) นอกจากนี้ การปฏิบัติตามมาตรฐาน Net Zero ยังเป็นการแสดงออกถึง ความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม (ESG Compliance) ซึ่งช่วยเสริมสร้างภาพลักษณ์ที่ดีต่อองค์กรและเป็นไปตามข้อกำหนดของผู้ลงทุนในปัจจุบัน

การลงทุนใน Net Zero Building จึงเป็นการเปลี่ยนจาก "ค่าใช้จ่าย" เป็น "การลงทุนที่สร้างมูลค่าเพิ่ม (Value-Added Investment)" ที่มีความคุ้มค่าทางการเงินในระยะยาวสูงกว่าอาคารทั่วไปอย่างชัดเจน ผ่านการลดต้นทุนดำเนินงาน การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน และการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน

อ้างอิง

• McKinsey & Company. Accelerating green growth in the built environment. McKinsey. https://shorturl.at/cLWy4
• 2. World Green Building Council. New report – The building and construction sector can reach net‑zero carbon emissions by 2050. WorldGBC. https://shorturl.at/3hVbC
• 3. One Bangkok. Sustainability & Smart City. One Bangkok. https://shorturl.at/e0dUV
• 4. Queen Sirikit National Convention Center (QSNCC). First time for Thailand’s convention centers! QSNCC sets a new sustainability standard for the MICE industry with a real-time carbon footprint tracking dashboard. 2 June 2025. QSNCC. https://shorturl.at/iT2Gh
• 5. Queen Sirikit National Convention Center (QSNCC). Sustainability & Standard. QSNCC. https://shorturl.at/ZXzqU
• 6. The PARQ. LEED Features. The PARQ. https://www.theparq.com/en/sustainability/leed-features
• รายงาน “ตลาดสำนักงาน ไตรมาสที่ 3 ปี 2568" บริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
• บทวิเคราะห์ “เทรนด์สำคัญกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 พร้อมเผยโอกาสใหม่ในปี 2569” บริษัท เจแอลแอล (JLL)