ตึกออฟฟิศปรับเกมรับเทรนด์ไฮบริด ซ้ำซัพพลายล้นกดดันราคา

ภาพรวมของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครในปี 2568 กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญ โดยได้รับอิทธิพลจากเทรนด์การทำงานแบบ "Hybrid Working" ที่ยังคงได้รับความนิยม แม้จะเริ่มเห็นกระแส "Return-to-Office" ในบริษัทยักษ์ใหญ่ทั่วโลก อย่างเจพีมอร์แกนหรืออเมซอน ซึ่งซีอีโอส่วนใหญ่ยังเชื่อว่าพนักงานจะกลับมาทำงานเต็มเวลาในสำนักงานภายในปี 2570 จากผลสำรวจของ KPMG ที่พบว่าเกือบ 80% ของซีอีโอมีความเห็นเช่นนี้ ด้วยเหตุผลด้านการสร้างสรรค์นวัตกรรม วัฒนธรรมองค์กร และการเรียนรู้แบบมีปฏิสัมพันธ์โดยตรง กระแสเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อความต้องการพื้นที่สำนักงานในระยะยาว

ขณะเดียวกัน ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงต้องรับมือกับภาวะ "อุปทานล้น" ครั้งใหญ่ ข้อมูล ณ สิ้นปี 2567 ระบุว่ามีอุปทานรวมสูงถึง 10.266 ล้านตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 นี้ คาดการณ์ว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดมากที่สุดถึง 550,000 ตารางเมตร โดยข้อมูลจาก แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าในช่วงปี 2568-2570 จะมีอุปทานรวมกว่า 1.1 ล้านตารางเมตรที่ทยอยเข้ามา ซึ่งหากอุปสงค์ไม่เติบโตทัน จะยิ่งทำให้พื้นที่ว่างรอการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สถานการณ์นี้ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดย ณ สิ้นปี 2567 อัตราการเช่าโดยรวมลดลงเหลือ 72.2% ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับอัตราการเช่าที่สูงถึง 95% ในปี 2555 แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างความต้องการพื้นที่อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในช่วงหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่หลายองค์กรปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลง 20-50% ผู้เช่าในปัจจุบันจึงมี อำนาจต่อรองสูงขึ้น ทำให้เจ้าของอาคารต้องเสนอเงื่อนไขที่ดึงดูดใจมากขึ้นเพื่อรักษาผู้เช่าไว้ และคาดว่าตลาดเช่าสำนักงานยังคงเป็นของ "ผู้เช่า" ไปอีกระยะหนึ่ง

พื่อรับมือกับความท้าทายนี้ อาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุเกิน 10-15 ปี จึงต้องเร่ง "ปรับปรุงและรีโนเวท" ให้ทันสมัยขึ้น ซึ่งเป็นกลยุทธ์สำคัญในการดึงดูดผู้เช่า เจ้าของอาคารหลายแห่งเลือกที่จะเพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง สร้างรูฟท็อปบาร์ หรือเสริมบริการอื่นๆ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของคนทำงานยุคใหม่ที่ให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวกและบรรยากาศการทำงาน

ขณะที่อาคารใหม่เน้นการออกแบบที่สอดคล้องกับมาตรฐานอาคารเขียวและนวัตกรรมที่ทันสมัย เพื่อเป็นตัวเลือกอันดับแรกของผู้เช่า โดยคาดว่าค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อาจมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการเปิดตัวอาคารใหม่ที่ทันสมัย แต่หากกำหนดค่าเช่าสูงเกินไปหรือไม่มีเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น อาจส่งผลให้ผู้เช่าลังเลในการตัดสินใจเช่าพื้นที่

ผู้พัฒนาพื้นที่สำนักงานจึงต้องพิจารณาเพิ่มจุดขายใหม่ๆ รวมถึงการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ และสร้างกิจกรรมเพื่อดึงดูดผู้คนให้เข้ามาในอาคาร เพื่อให้สามารถแข่งขันในตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้ได้ คาดการณ์ว่าตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ อาจต้องใช้เวลาอีก 5-6 ปี กว่าอัตราการเช่าจะกลับเข้าสู่สภาวะสมดุล