สมาคมคอนโดติวเข้ม Q2/68 รับแรงกระแทกอาฟเตอร์ช็อก-ลิงก์ข้อมูลส่งทีมบ้านพิษฯ

เกาะขอบเวทีงานประชุมใหญ่ประจำปีสมาคมอาคารชุดไทยเมื่อวันที่ 23 เมษายน 2568 ที่ผ่านมา หนึ่งในไฮไลต์อยู่ที่ช่วงเสวนาหัวข้อ “ความท้าทายครั้งใหญ่ของธุรกิจคอนโดมิเนียม จากผลกระทบแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ และมาตรการภาษีของทรัมป์ และ 7 ขั้นตอนทางออกจากวิกฤตนี้” โดย “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมคอนโด

7 สเต็ปทางออกจากวิกฤต

เปิดประเด็นด้วยการสรุปผลงานพลิกฟื้นความเชื่อมั่นจากผลกระทบแผ่นดินไหว 21 วันหลังวันเกิดเหตุเมื่อ 28 มีนาคม 2568 โดยวาง 7 สเต็ปตั้งแต่วินาทีแรกของธรณีพิโรธ ดังนี้

สเต็ปที่ 1 วันที่ 28 มีนาคม สำรวจความเสียหาย เก็บข้อมูลอาคารสูงทั้งหมดในกรุงเทพฯ พบความเสียหายมีจำกัด โดยโครงสร้างปลอดภัยแข็งแรง

สเต็ปที่ 2 ช่วยเหลือลูกค้าด่วนเพื่อความปลอดภัย ลดความกังวล และประกาศยืนยันไม่มีอาคารที่เปิดใช้แล้ว 5,994 อาคาร พังทลายลงมาแม้แต่ตึกเดียว

สเต็ปที่ 3 วันที่ 31 มีนาคม ดีเวลอปเปอร์ทุกรายพร้อมใจความร่วมมือเข้าดูแลตรวจสอบอาคาร สร้างความเชื่อมั่นในการใช้อาคารสูงปลอดภัย

สเต็ปที่ 4 วันที่ 2 เมษายน ชาวคอนโดอุ่นใจมีระบบประกันดูแลความเสียหายพื้นที่ส่วนกลางและภายในห้องชุด ตามกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด มูลค่ารวม 3.8 ล้านล้านบาท

สเต็ปที่ 5 วันที่ 10 เมษายน ผนึกกำลังร่วมกันทั้งซัพพลายเชน ผ่านมหกรรมร่วมกับกลุ่มวัสดุก่อสร้าง ผู้รับเหมา เร่งเก็บงานและซ่อมแซม ซื้อของมีส่วนลด

ปัจจุบันอยู่ในสเต็ปที่ 6 มาตรการบรรเทาผลกระทบอาฟเตอร์ช็อกของรัฐบาล ซึ่งคาดว่าจะประเมินผลกระทบที่ชัดเจนได้ตอนสิ้นสุดไตรมาส 2/68

สเต็ปที่ 7 ความมั่นใจกลับคืนมา ตลาดคอนโดฯ เริ่มฟื้นตัวกลับสู่ภาวะปกติ แต่ประเด็นอยู่ที่เหตุการณ์ไม่ปกติเพราะมีวิกฤตซ้ำซ้อนจากมาตรการภาษีทรัมป์ การต่อสู้รอบนี้มีวาระประชุมสำคัญในวันที่ 10 เมษายน พบทีมที่ปรึกษานายกรัฐมนตรี ที่บ้านพิษณุโลก เรียกสั้น ๆ ว่า “ทีมบ้านพิษฯ” นำเสนอมาตรการ ระยะสั้น-ระยะยาว

“สเต็ปที่ 7 เป็นสเต็ปที่เรามั่นใจว่าหลังผ่านพ้นช่วงแพนิกตลาดจะกลับมา หรือถ้าไม่กลับรัฐก็ต้องฉีดมาตรการยาแรงขึ้น”

หนี้หุ้นกู้อสังหา 2.66 แสนล้าน

“ประเสริฐ” กล่าวว่า โมเดลการปรับตัวของผู้ประกอบการที่แบ่งได้เป็น 2 เวอร์ชั่นหลักคือ “คอมเมอร์เชียลไซด์” มี 4 เรื่องย่อย (บริหารจัดการแบ็กล็อก, พอร์ตโฟลิโอ, ลูกค้าต่างชาติกับยอดยกเลิก และสปีดทูมาร์เก็ต” พบว่ากลายเป็นคาถาธุรกิจที่ไม่ได้ช่วยอะไรเลย เพราะลูกค้าต่างชาติที่มีโควตาซื้อ 49% กลุ่มหลัก 3 ชาติ “จีน พม่า ไต้หวัน” ไม่มียอดขายในไตรมาส 1/68 ทำให้นาทีนี้ต้องดูแลธุรกิจตัวเองเป็นหลัก เพราะกำลังเผชิญอนาคตที่มีความไม่แน่นอนสูง

อีกเรื่องคือ “ไฟแนนเชียลไซด์” ที่มีระเบิดเวลา 2 ลูกรออยู่ จากดีลจ่ายคืนหนี้หุ้นกู้กับดีลสินเชื่อธนาคาร

สำหรับกลยุทธ์ที่ต้องปรับตัว “บริหารจัดการแบ็กล็อก” เพราะสินค้าคอนโดฯ เป็นยอดขายเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว สร้างเสร็จปี 2568 สัดส่วนแบ็กล็อก 60% ต้องบริหารให้เป็นยอดโอนให้ได้ ไม่ต้องไปหวังสต๊อก 40% ที่เหลือ โดยสัญญาณว่าลูกค้าต่างชาติมีการชะลอโอนแล้ว 25% สิ่งที่คาดหวังได้ดีที่สุดคือ จะมีการทิ้งโอนเพียง 10-15% โดยปัญหาเฉพาะหน้าสิ่งที่ต้องทำ เจ้าของโครงการทุกคนต้องหันไปปรับปรุงทรัพย์สินให้ดูดีที่สุด ปกติที่สุด เพื่อเรียกความเชื่อมั่นลูกค้ากลับมาให้เร็วที่สุด

ถัดมา “หุ้นกู้-สินเชื่อธนาคาร” พบว่าปี 2568 หุ้นกู้อสังหาฯ มีดีลชำระ 118,414 ล้านบาท แบ่งเป็นผู้กู้ที่มีเครดิตเรตติ้ง 77,000 กว่าล้านบาท และเครดิตเรตติ้งต่ำกว่า BBB+ ที่เรียกว่าไฮยีลด์บอนด์ อีก 44,000 ล้านบาท ขณะที่หุ้นกู้อสังหาฯ 2 ปี (เมษายน 2568-ธันวาคม 2569) ปี 2568 ดีลชำระหุ้นกู้ 118,414 ล้านบาท ปี 2569 อีกก้อนอยู่ที่ 147,609 ล้านบาท รวมสองปีมีดีลชำระหนี้หุ้นกู้ 266,024 ล้านบาท

สร้างเสร็จทะลัก 3.37 แสนล้าน

ตัวช่วยมาตรการรัฐ “ลดค่าโอน-จำนอง ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท” กระตุ้นได้ 47% ของตลาดรวม แต่ถ้ากระตุ้นทุกระดับราคาจะครอบคลุมกำลังซื้อเกิน 7 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีสัดส่วนตามมูลค่าอยู่ที่ 53% ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อที่มีโอกาสกู้ผ่านสูงกว่าราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท โดยรัฐบาลมีข้อมูลแลกเปลี่ยน 3 เมนู ได้แก่ 1.ลดค่าโอน-จดจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท คิดเป็นงบประมาณอุดหนุน 16,000 ล้านบาท 2.ขยับเพดานไม่เกิน 10 ล้านบาท เป็นภาระงบประมาณ 20,000 ล้านบาท 3.ให้ทุกระดับราคา ใช้งบฯอุดหนุน 28,000 ล้านบาท

“เบื้องต้นแจ้งทีมที่ปรึกษาบ้านพิษฯ ไปว่า การต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งช่วยตลาดในสัดส่วน 47% ขอดูตัวเลขในไตรมาส 2/68 ก่อน เพราะเพิ่งมีแผ่นดินไหวกับภาษีทรัมป์ที่คาดเดาไม่ได้ ถ้าไม่มีผลกระทบอะไรก็ไม่ขอเพิ่ม แต่ถ้ามีผลกระทบเยอะก็จะเสนอขอมาตรการยาแรงลดค่าโอน-จดจำนองทุกระดับราคาต่อไป”

“สินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่หรือ RTM-ready to move” เป็นปัจจัยกดดัน สถิติในปี 2567 มูลค่า 173,280 ล้านบาท (ห้องชุดโอนกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ 95% 164,280 ล้านบาท และสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ 5% มูลค่า 9,000 ล้านบาท) และปี 2568 จะมี RTM มาเติมสต๊อกอีก 164,602 ล้านบาท (ห้องชุดฟรีโฮลด์ 76% 125,969 ล้านบาท และห้องชุดลีสโฮลด์ 24% 38,633 ล้านบาท)

คำนวณสองปีรวมกัน (2567+2568) เท่ากับ 337,882 ล้านบาท ที่จำเป็นจะต้องหาทางผลักดันเป็นยอดโอนให้ได้ มีเดิมพันสูงถ้าโอนไม่ได้เต็มจำนวน การคืนหนี้หุ้นกู้ (ไม่มีหลักประกัน) และสินเชื่อธนาคาร (มีหลักประกันล็อกไว้ที่กรมที่ดิน) จะมีปัญหาทันที

“เราก็ต้องซ่าน้อยลง ก่อหนี้น้อยลงในสถานการณ์แบบนี้”

“ปลดล็อก LTV” ช่วยกระตุ้นยอดโอนได้ 20% แต่ตอนที่กลับมาคุมเข้ม LTV ตลาดก็หดหายไป 20-30% เช่นกัน กล่าวคือ ยุคโควิดปี 2563-2564 มาตรการ LTV เข้มงวด ทำให้ยอดขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ที่ 357,064 กับ 358,816 ล้านบาทตามลำดับ แต่พอปลดล็อก LTV ในปี 2565 ยอดขายเพิ่มเป็น 425,667 ล้านบาท เติบโต 19% และปี 2566 อยู่ที่ 430,471 ล้านบาท จากนั้นในปี 2567 ที่วิกฤตซ้ำเติมหลายเรื่องและไม่มีตัวช่วย LTV ยอดขายติดลบ -30% เหลือ 299,840 ล้านบาท ต่ำสุดหรือนิวโลว์ในรอบ 10 ปี

จัดระเบียบต่างชาติเช่า 60 ปี

ข้อเสนอมาตรการยาแรงระยะยาวเพื่อรองรับผลกระทบแผ่นดินไหวกับภาษีทรัมป์ เสนอ 4 ประเด็นหลัก ดังนี้

1.วางโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ผ่านสิทธิการเช่าระยะยาว 60 ปี โดยไม่ให้สิทธิชาวต่างชาติถือครองที่ดิน เพื่อจัดระเบียบการเสียภาษีในระบบกฎหมาย และจัดตั้งกองทุนสนับสนุนผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง และบ้านหลังแรกของคนไทย

2.วางโครงสร้างและจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในคอนโดฯ เป็นเพียงผู้พำนักอาศัยภายใต้การควบคุมของคนไทยแบบเบ็ดเสร็จ กล่าวคือ ในอนาคตถ้าหากมีการปรับโควตาซื้อห้องชุดของต่างชาติเกิน 49% แต่จำกัดสิทธิโหวตบริหารนิติบุคคล (Righting Vote) ไม่เกิน 49% วิธีการเสนอให้ปรับปรุง พ.ร.บ.อาคารชุดปี 2551

3.แนวคิดการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หรือ Man Made ของไทย นอกเหนือจากเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ อาทิ นิคมอุตสาหกรรมการแพทย์, โรงพยาบาลศูนย์ในการรักษาโรค, ศูนย์การพัฒนาการศึกษา Technician, ดิสนีย์แลนด์, ยูนิเวอร์แซลสตูดิโอ

4.โปรโมตแนวคิด TOD-Transit Oriented Development ส่งเสริมการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ทำเลโดยรอบเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ โดยเฉพาะทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งมีโมเดลการพัฒนาในต่างประเทศให้เห็นอย่างแพร่หลาย เพื่อให้มีการใช้ศักยภาพที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

นอมินีนิติบุคคลโผล่ 5 แสนล้าน

ประเด็นการจัดระเบียบการถือครองอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ มีการเก็บสถิติย้อนหลัง 10 ปี (2558-2567) มีการจดทะเบียนถือครองอสังหาฯ ในรูปแบบนิติบุคคล พื้นที่ทั่วประเทศรวมกัน 548,566 ล้านบาท เฉลี่ยมีนิติบุคคลรับโอนปีละ 45,000-65,000 ล้านบาท

แบ่งเป็นประเภทบ้านเดี่ยว 322,904 ล้านบาท เฉลี่ยมีสัดส่วนนิติบุคคลรับโอน 10% ของภาพรวม, ทาวน์เฮาส์ 105,188 ล้านบาท และคอนโดฯ 120,473 ล้านบาท เฉลี่ยสัดส่วน 3-4%

“การใช้นิติบุคคลมารับโอนที่อยู่อาศัยทำให้สันนิษฐานเบื้องต้นได้ว่าอาจเป็นนอมินี ถือครองแทนชาวต่างชาติ ถ้าหากจัดระเบียบใหม่ให้เขารับโอนได้โดยถูกกฎหมาย ในรูปแบบลีสโฮลด์ระยะยาว 60 ปี มีการเสียภาษีอย่างถูกต้อง นำรายได้ภาษีมาตั้งกองทุนช่วยคนไทยผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางเข้าถึงสินเชื่อซื้อบ้าน

โดยชี้ให้เห็นว่า นิติบุคคลที่รับโอนบ้านและคอนโดฯ เก็บสถิติเพียง 10 ปี มีมูลค่าสูงถึง 5.5 แสนล้านบาท ถ้าหากเก็บย้อนหลังไปนานกว่านั้นมั่นใจว่ามูลค่าเกิน 1 ล้านล้านบาท ถ้าหากรัฐบาลไทยเก็บภาษีอสังหาฯ 3-4% เท่ากับมีรายได้ภาษีจากชาวต่างชาติ 3-4 หมื่นล้านบาทที่จะนำมาใช้สนับสนุนคนไทยกลุ่มด้อยโอกาสให้มีบ้านเป็นของตนเองได้มากขึ้น

ส่งซิกผลกระทบไม่จบใน Q2/68

“นายกฯประเสริฐ” วกกลับมานำเสนอตัวเลขไตรมาส 1/68 พบว่า พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มียอดขายรวม 63,552 ล้านบาท ติดลบ -20% เทียบกับไตรมาส 1/67 และติดลบ -18% เทียบกับไตรมาส 4/67 ซึ่งเป็นเรื่องเข้าใจได้ว่าส่วนหนึ่งเพราะมีภาวะสุญญากาศมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองที่หมดอายุลงเมื่อ 31 ธันวาคม 2567 ถึงแม้จะได้ยอดขายจากคอนโดฯ มาช่วยค้ำจุนไว้จำนวนหนึ่งแล้วก็ตาม

ยอดเปิดตัวใหม่หรือ New Launch ลด -52% ถือว่าไม่ซ้ำเติมตลาด เมื่อไม่มีดีมานด์ก็ไม่ได้แข่งกันเปิดใหม่ โดยภาพรายไตรมาสจะพบว่า ไตรมาส 1/68 ไม่ต่ำสุดเท่ากับไตรมาส 3/67 และยังไม่มีผลกระทบแผ่นดินไหวกับภาษีทรัมป์ ดังนั้น ฟันธงได้ว่าไตรมาส 2/68 โอกาสจะนิวโลว์มีสูงมาก ถ้าดีเวลอปเปอร์ไม่เร่งเคลียร์สต๊อกพร้อมอยู่ให้มากที่สุด

ขณะที่เรียงตามประเภทสินค้า สินค้าทาวน์เฮาส์ ยังเป็นขาลงไม่เลิก มองว่าเป็นสินค้า out จากตลาดเพราะราคาสู้กับต้นทุนค่าที่ดินไม่ไหว นิวโลว์ติดต่อกัน 9 ไตรมาส, บ้านเดี่ยวก็ต่ำสุดในรอบ 5 ปี ในขณะที่คอนโดฯ ติดลบน้อยกว่า เป็นตัวช่วยพยุงตลาดรวม ซึ่งผลกระทบที่เห็นคือ ถึงแม้นิวลอนช์ไม่มาก แต่ซัพพลายสะสมต้องใช้เวลาดูดซับ (Take up rate) นานกว่าเดิม จากปกติ 23-27 เดือน ปัจจุบันขายช้าลงทอดยาวเป็น 43 เดือน

“วันนี้ยอดขายใหม่หายไปเยอะมาก แบ็กล็อกต้องซีเคียวให้มากที่สุด Do the right thing at the right time สิ่งที่เป็นกังวล ตัวเลขไตรมาส 1/68 ที่ออกมา ซึ่งยอดขายต่ำสุดในไตรมาส 3/67 สถานการณ์ไตรมาส 2/68 น่ากังวลเพราะรับผลกระทบแผ่นดินไหวกับภาษีทรัมป์ ซึ่งคิดว่าคงไม่จบในไตรมาสนี้หรอก จะทำให้เราเหนื่อยขึ้น เราต้องออกแรงมากขึ้นอีก และเตรียมตั้งรับไว้เพราะเป็นสถานการณ์กระทบที่สำคัญมาก” คำกล่าวฝากไว้ของนายกสมาคมคอนโด

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : สมาคมคอนโดติวเข้ม Q2/68 รับแรงกระแทกอาฟเตอร์ช็อก-ลิงก์ข้อมูลส่งทีมบ้านพิษฯ

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net