สรุปตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2567 และแนวโน้มปี 2568

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยผลการสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร และนครปฐม โดยเป็นผลสำรวจในไตรมาส 4 ปี 2567

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

จากรายงาน พบว่า อุปทานเสนอขายในตลาดที่อยู่อาศัยรวม (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) มีจำนวน 230,994 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้น 0.8% มูลค่า 1,441,910 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้น 12.8% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

โดยส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้ามาสู่ตลาด ณ ไตรมาส 4 จำนวน 17,153 หน่วย ลดลง 45.3% มูลค่า 137,882 ล้านบาท ลดลง 42.5% YoY

โดยเป็นการลดลงของการเปิดโครงการใหม่ประเภทโครงการบ้านจัดสรร โดยมีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 6,384 หน่วย ลดลง 59.5% มูลค่า 83,898 ลดลง 41.8% เป็นโครงการอาคารชุดจำนวน 10,769 หน่วย ลดลง 30.9% มูลค่า 53,984 ลดลง 43.4%

ด้านอุปสงค์หน่วยขายได้ใหม่ พบว่า จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ ณ ไตรมาส 4 ปี 2567 มีทั้งสิ้น 15,038 หน่วย ลดลง 21.6% มูลค่า 90,713 ล้านบาท ลดลง 8.1%

โดยเป็นหน่วยขายได้ใหม่ประเภทบ้านจัดสรร จำนวน 9,342 หน่วย ลดลง 16.7% มูลค่า 65,325 ล้านบาท ลดลง 5.8% ส่วนหน่วยขายได้ใหม่ประเภทโครงการอาคารชุด 5,696 หน่วย ลดลง 28.4% คิดเป็นมูลค่า 25,388 ล้านบาท ลดลง 13.4%

ขณะที่อัตราดูดซับปรับลงจาก 2.8% ในไตรมาส 4 ปี 2566 เป็น 2.2% ในไตรมาส 4 ปี 2567

5 ทำเลที่มีจำนวนอุปทานมากที่สุด

การสำรวจพบว่าอุปทานที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาดที่อยู่อาศัยรวม (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) 5 อันดับแรก ได้แก่

อันดับ 1 ย่านบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 22,696 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 123, 281 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.5%

อันดับ 2 ย่านลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 19,893 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 100,478 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.1%

อันดับ 3 ย่านคลองหลวง จำนวน 17,395 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 64,755 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6%

อันดับ 4 ย่านเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 15,756 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 70,690 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7%

อันดับ 5 ย่านเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 13,725 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 101,961 ล้านบาท อัตราดูดซับ 17%

ทั้งนี้ ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการอาคารชุด 40.1% หรือจำนวน 92,656 หน่วย บ้านเดี่ยว 20.3% จำนวน 46,892 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 28% จำนวน 64,622 หน่วย บ้านแฝด 10.8% จำนวน 24,861 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 0.8% จำนวน 1,963 หน่วย

โดยระดับราคา 2.01-3 ล้านบาท เป็นกลุ่มราคาที่ประกาศขายมากที่สุด จำนวน 66,621 หน่วย

5 ทำเลที่มียอดขายใหม่สูงสุด

ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จากการสำรวจพบว่าทำเลที่มียอดขายใหม่สูงสุด ได้แก่

อันดับ 1 ย่านบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,483 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 19,225 ล้านบาท อัตราดูดซับ 6.2%

อันดับ 2 ย่านเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,637 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 6,347 ล้านบาท อัตราดูดซับ 4.7%

อันดับ 3 ย่านห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 1,228 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 6,399 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.3%

อันดับ 4 ย่านบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 991 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 5,199 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.5%

อันดับ 5 ย่านเมืองสมุทรสาคร จำนวน 892 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 4,264 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.9%

โดยหากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า 37.9% เป็นโครงการอาคารชุด จำนวน 5,696 หน่วย ประเภททาวน์เฮ้าส์ 31.5% จำนวน 4,737 หน่วย ประเภทบ้านเดี่ยว 20% จำนวน 3,011 หน่วย ประเภทบ้านแฝด 9.8% จำนวน 1,480 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 0.8% จำนวน 114 หน่วย

ในจำนวนดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยเสนอขายในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีมากที่สุด จำนวน 4,454 หน่วย รองลงมาคือระดับราคา 3.01-5 ล้านบาท จำนวน 3,753 หน่วย

5 ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด

สำหรับทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรกยังคงเป็นไปในทิศทางเดียวกับจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด ได้แก่

อันดับ 1 ย่านบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 21,705 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 118,082 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.5%

อันดับ 2 ย่านลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 19,236 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 97,795 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.1%

อันดับ 3 ย่านคลองหลวง จำนวน 16,544 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 61,935 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.6%

อันดับ 4 ย่านเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 14,940 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 67,283 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7%

อันดับ 5 ย่านเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 13,022 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 97,790 ล้านบาท อัตราดูดซับ 1.7%

โดยที่อยู่อาศัยหน่วยเหลือขายสูงสุด เป็นกลุ่มระดับราคา 2.01-3 ล้านบาท จำนวนถึง 62,167 หน่วย และระดับราคา 3.01-5 ล้านบาท จำนวน 53,371 หน่วย

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568

อย่างไรก็ตาม แม้สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 ปรับตัวลดลง แต่จากปัจจัยบวกทั้งในด้านแนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2568 ที่คาดการณ์จะขยายตัวอยู่ที่ 2.2-3.2%

ปัจจัยมาจากการใช้จ่ายภาครัฐที่เพิ่มขึ้นการลงทุนภาคเอกชนมีสัญญาณการฟื้นตัว และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ

รวมถึงกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ชั่วคราว ตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569 ในทุกระดับราคา จะสามารถช่วยแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยคงค้างในระบบได้เป็นอย่างดี

ดังนั้น REIC จึงคาดการณ์ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 จะมีทิศทางการฟื้นตัวที่ดีขึ้น โดยจะมีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่สร้างอุปทานใหม่เสนอขายในตลาดที่อยู่อาศัยรวม (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพิ่มขึ้น 16.8% จากปี 2567 หรือประมาณ 73,291 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 519,692 ล้านบาท

โดยเป็นโครงการบ้านจัดสรร 37,800 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 348,564 ล้านบาท และเป็นโครงการอาคารชุด 35,491 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 171,128 ล้านบาท

ด้านอุปสงค์คาดว่าสถานการณ์การขายจะฟื้นตัวดีขึ้น โดยมีทิศทางที่ดีขึ้นของหน่วยขายได้ใหม่ โดยจะขยายตัวเพิ่มขึ้น 3.6% หรือประมาณ 61,714 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 361,216 ล้านบาท

แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 37,173 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 252,975 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 24,542 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 108,241 ล้านบาท

แต่ในส่วนของอัตราดูดซับในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะยังไม่ฟื้นตัวมากนัก โดยภาพรวมคาดว่าอยู่ในอัตรา 1.8% เนื่องจากยังมีที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาดซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 5.3% หรือประมาณ 227,304 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,454,101 ล้านบาท

แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 129,394 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 966,149 ล้านบาท และเป็นโครงการอาคารชุด 97,909 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 487,952 ล้านบาท