การันตีผลตอบแทน...การันตีความเสี่ยง? ถอดบทเรียนลงทุนคอนโดภูเก็ต‘น้าต๋อย เซมเบ้’
กระแสข่าวการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของ‘น้าต๋อย เซมเบ้’ ทำให้คำว่า "คอนโดการันตีผลตอบแทน" กลับมาเป็นที่พูดถึงอีกครั้งหลายคนเชื่อว่า การลงทุนที่มีตัวเลขผลตอบแทน 5-9% ต่อปี พร้อมสัญญารับประกัน ดูเหมือนเป็นการลงทุนที่ "ได้แน่" แต่ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีผลตอบแทนใดที่ปลอดจากความเสี่ยง เพราะเบื้องหลังตัวเลขที่สวยงาม อาจมีเงื่อนไขที่นักลงทุนจำนวนไม่น้อยมองข้าม
ทำไม การันตีผลตอบแทนถึงได้รับความนิยม
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) อธิบายว่า ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเร่งระบายสต็อกที่สร้างเสร็จหรือกำลังก่อสร้างนอกจากการลดราคา แจกของแถม หรือฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ อีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ได้รับความนิยม คือ "การันตีผลตอบแทนจากการลงทุน"รูปแบบธุรกิจคือ ผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์ห้อง แต่ให้ผู้ประกอบการนำห้องไปปล่อยเช่า ทั้งรายวันและรายเดือน ก่อนแบ่งผลตอบแทนคืนให้เจ้าของตามสัญญา โดยส่วนใหญ่รับประกันผลตอบแทนประมาณ5-9% ต่อปีเป็นระยะเวลา2-7 ปีและบางโครงการเสนอมากกว่านั้น
ผลตอบแทนที่ได้…แลกมากับการใช้งานที่จำกัด
แม้จะเป็นเจ้าของห้อง แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่ได้เข้าพักได้ตลอดเวลาหลายโครงการกำหนดสิทธิ์เข้าพักเพียง 14-30 วันต่อปีหรือแลกเป็นสิทธิ์เข้าพักในโรงแรมเครือเดียวกันแทนเหตุผลคือ ผู้ประกอบการต้องนำห้องไปสร้างรายได้จากนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะการปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งสร้างรายได้สูงกว่าการเช่าระยะยาว และเป็นแหล่งเงินสำคัญสำหรับจ่ายผลตอบแทนที่รับประกันไว้
ทำไม "ภูเก็ต" ถึงเป็นศูนย์กลางของโมเดลนี้
หากพูดถึงคอนโดการันตีผลตอบแทน จังหวัดที่พบมากที่สุดคือ ภูเก็ต รองลงมาคือ พัทยา ส่วนหัวหิน ชะอำ เชียงใหม่ และกรุงเทพมหานคร มีอยู่บ้างแต่ไม่มากเหตุผลไม่ซับซ้อน เพราะโมเดลธุรกิจนี้พึ่งพานักท่องเที่ยวเป็นหลัก ยิ่งนักท่องเที่ยวเข้าพักมาก โรงแรมมีอัตราเข้าพักสูง ผู้ประกอบการก็มีโอกาสสร้างรายได้เพียงพอสำหรับจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ลงทุนหลายโครงการจึงจับมือกับโรงแรมระดับ 3-5 ดาว หรือแบรนด์โรงแรมระดับโลกเข้ามาบริหาร เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือและดึงดูดนักท่องเที่ยว
การันตีตัวเลข…ไม่ใช่หลักประกันว่าธุรกิจจะสำเร็จ
สิ่งที่นักลงทุนจำนวนมากมองข้าม คือ ผลตอบแทนที่รับประกัน ไม่ได้เกิดขึ้นจาก "เวทมนตร์"สุดท้ายแล้ว เงินที่นำมาจ่ายนักลงทุน ต้องมาจากรายได้ของโครงการเองหากนักท่องเที่ยวลดลง ห้องพักปล่อยเช่าไม่ได้ หรือทำเลไม่สามารถแข่งขันได้ รายได้ก็ลดลงทันที
บทเรียนชัดที่สุดเกิดขึ้นในช่วงโควิด-19 เมื่อการท่องเที่ยวหยุดชะงัก รายได้โรงแรมหายไปพร้อมกัน หลายโครงการหยุดก่อสร้าง บางแห่งเลื่อนส่งมอบ บางแห่งไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนได้ตามสัญญา และบางโครงการหายไปจากตลาดเหตุการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่า "การันตี" มีความหมายก็ต่อเมื่อผู้ให้การันตียังมีศักยภาพทางการเงินเพียงพอ
อีกความเสี่ยงที่หลายคนไม่เคยนึกถึง
เมื่อห้องถูกปล่อยเช่ารายวันอย่างต่อเนื่อง ผู้เข้าพักจะหมุนเวียนตลอดทั้งปีแม้ผู้บริหารโครงการจะดูแลห้องตามมาตรฐานโรงแรม แต่การใช้งานหนักย่อมทำให้ห้องเกิดการสึกหรอเร็วกว่าการอยู่อาศัยทั่วไปเมื่อครบกำหนดสัญญาและเจ้าของได้รับห้องคืน สภาพห้องอาจไม่เหมือนวันที่ซื้อนี่คือ"ต้นทุนที่มองไม่เห็น" ซึ่งควรนำมาคิดรวมกับผลตอบแทนที่ได้รับ
ราคาอาจแพงกว่าคอนโดทั่วไป
อีกประเด็นที่ควรพิจารณา คือ คอนโดที่มีการรับประกันผลตอบแทน มักตั้งราคาสูงกว่าห้องทั่วไปในโครงการเดียวกันพูดง่าย ๆ คือ นักลงทุนอาจจ่าย "ราคาล่วงหน้า" เพื่อแลกกับผลตอบแทนที่ได้รับในช่วงแรกเมื่อหมดระยะเวลาการรับประกัน ผลตอบแทนอาจลดลงตามกลไกตลาด หรือบางโครงการอาจเปลี่ยนผู้บริหาร เปลี่ยนแบรนด์โรงแรม หรือปรับรูปแบบการดำเนินธุรกิจทั้งหมด
ก่อนลงทุน ต้องดูอะไรบ้าง
ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่า อย่ามองเพียงตัวเลขผลตอบแทน แต่ควรตรวจสอบอย่างน้อย 5 เรื่อง
- ประวัติผู้ประกอบการ และผลงานโครงการที่ผ่านมา
- ความสามารถในการจ่ายผลตอบแทนตามสัญญาในอดีต
- ทำเลที่ตั้ง และศักยภาพด้านการท่องเที่ยว
- ผู้บริหารโรงแรมหรือผู้บริหารการปล่อยเช่า
- เงื่อนไขในสัญญา รวมถึงสิทธิของผู้ซื้อเมื่อครบกำหนดการรับประกัน
บทเรียนที่นักลงทุนควรจำ
กระแสข่าวเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของ "น้าต๋อย เซมเบ้" ทำให้หลายคนกลับมาตั้งคำถามกับโมเดล "การันตีผลตอบแทน" อีกครั้ง แม้แต่ละโครงการจะมีรายละเอียดแตกต่างกัน และไม่ควรสรุปจากกรณีใดกรณีหนึ่ง
แต่สิ่งที่เห็นร่วมกันคือตัวเลขผลตอบแทนที่สูง ไม่ได้หมายความว่าความเสี่ยงจะต่ำท้ายที่สุดแล้ว การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงยึดหลักเดิมเสมอทำเลที่ดี ผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือ และโมเดลธุรกิจที่สร้างรายได้จริงยังสำคัญกว่าคำว่าการันตีผลตอบแทนที่อยู่บนแผ่นโบรชัวร์