ซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร-NPA วิธีได้บ้านดีในราคาถูกใจ
หนึ่งในปัญหาที่เกิดขึ้นเสมอสำหรับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยก็คือความต้องการสวนทางกับงบประมาณ โดยเฉพาะเรื่องของทำเลซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงพบว่าบางครั้งบ้านในทำเลที่ต้องการซื้อมีราคาที่สูงเกินความสามารถ แต่อีกหนึ่งความหวังของผู้ซื้อที่จะได้บ้านดี ๆ ทำเลดี ในราคาถูกใจ คือการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA
ทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA คืออะไร
NPA ย่อมาจาก Non-Performing Assets หรือทรัพย์สินซึ่งไม่ก่อให้เกิดกระแสเงินสดเข้าสู่ธุรกิจ ซึ่งก็คือทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่มีปัญหาในการชำระหนี้ ไม่สามารถชำระหนี้ต่อธนาคารได้ ธนาคารยื่นฟ้องต่อกรมบังคับคดีเพื่อยึดทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเสีย
ทรัพย์ที่ถูกยึดนี้จะนำออกประมูลทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีโดยตรงเพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินกลับมาชำระหนี้แก่ทางธนาคาร ซึ่งจะมีทรัพย์สินจำนวนหนึ่งที่ธนาคารซื้อกลับมาเองจากการขายทอดตลาดเพราะเชื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าด้วยตนเอง ทรัพย์สินเหล่านี้ก็คือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือทรัพย์ธนาคาร ที่เรียกว่า NPA นั่นเอง
ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีมีขั้นตอนอย่างไร
จุดเด่นของทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร
ข้อดีซึ่งเป็นจุดเด่นของการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA ก็คือราคาที่ถูกว่าราคาตลาด แต่สิ่งที่จะทำให้การซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA เกิดความคุ้มค่าก็คือทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อาจหาอสังหาริมทรัพย์อื่นทดแทนได้ในระดับราคาเดียวกัน และส่วนเพิ่มเติมที่ยิ่งเพิ่มความคุ้มค่าก็คือสภาพแวดล้อมที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ และสภาพของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นสิ่งที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญในการพิจารณาเลือกซื้อทรัพย์ธนาคาร หรือ NPA ก็คือ ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และสภาพอสังหาริมทรัพย์
ข้อดีของทรัพย์สินรอการขายที่คุณอาจคิดไม่ถึง
ขั้นตอนการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร
กรมบังคับคดี ธนาคารและบรรษัทบริหารหลักทรัพย์จะมีการเปิดขายทอดตลาดทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA อยู่สม่ำเสมอ ๆ ผู้ที่สนใจซื้อสามารถติดตามได้จากเว็บไซต์ของหน่วยงานต่าง ๆ ซึ่งจะแจ้งว่าการเปิดประมูลซื้อขายทรัพย์สินครั้งต่อไปจะจัดขึ้นที่ไหน หรือเมื่อไหร่
นอกจากนี้ บนเว็บไซต์ก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งซึ่งผู้สนใจซื้อสามารถเข้าไปค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจจะซื้อได้ ซึ่งวิธีการใช้งานนั้นจะให้ผู้ซื้อเลือกค้นหาด้วยการตั้งเงื่อนไขการค้นหา เช่น ทำเลที่ตั้ง ช่วงราคา เป็นต้น ทำให้สะดวกสบายในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์เมื่อผู้ซื้อพบทรัพย์สินรอการขายของธนาคารที่ต้องการจะซื้อแล้ว ก็จะไปสู่ขั้นตอนของการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ซึ่งประกอบไปด้วย 3 ขั้นตอน
ขั้นตอนที่ 1 เสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร พร้อมเอกสารประกอบ
ผู้ซื้อแสดงความประสงค์ที่จะซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA ได้ด้วยการทำหนังสือหรือใช้แบบฟอร์มของธนาคาร โดยจะต้องมีรายละเอียดถึงทรัพย์สินรอการขายของธนาคารที่ต้องการซื้อ ระบุรหัสของทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร แจ้งราคาที่เสนอซื้อซึ่งจะต้องมากกว่าราคาเริ่มต้นขายที่ธนาคารตั้งไว้ พร้อมทั้งแจ้งวิธีการชำระเงิน ซึ่งสามารถซื้อด้วยเงินสดและขอสินเชื่อก็ได้ จัดส่งหนังสือไปยังฝ่ายจัดการทรัพย์สินของธนาคาร พร้อมกับรายการเอกสารประกอบการยื่นเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ดังนี้
กรณีบุคคลธรรมดา
1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ หรือบัตรพนักงานองค์การของรัฐ หรือบัตรอื่น ๆ ซึ่งราชการออกให้เพื่อยืนยันบุคคล
2. สำเนาทะเบียนบ้าน
กรณีนิติบุคคล
1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจเป็นตัวแทนของนิติบุคคล
2. สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ หรือสำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล
ขั้นตอนที่ 2 ทำสัญญา วางมัดจำ และโอนกรรมสิทธิ์
เมื่อคำเสนอของผู้ซื้อได้รับการพิจารณาอนุมัติจากธนาคาร ก็จะมีการนัดหมายเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ภายในช่วงเวลาที่กำหนด ซึ่งในขั้นตอนของการทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้ก็จะมีการวางเงินมัดจำตามสัดส่วนของราคาทรัพย์สินตามแต่ละธนาคารจะกำหนด โดยสามารถชำระเป็นเงินสดหรือเช็คก็ได้ ส่วนราคาทรัพย์สินที่เหลือนั้นจะชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายนี้ผู้ซื้อสามารถนำไปใช้เพื่อขอสินเชื่อได้เช่นกัน ซึ่งธนาคารที่จัดจำหน่ายทรัพย์สินนั้นมีสินเชื่อเอาไว้บริการแก่ผู้ซื้ออยู่แล้ว
ขั้นตอนที่ 3 โอนกรรมสิทธิ์ ชำระค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมการต่าง ๆ
ในขั้นตอนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินรอการขายของธนาคารไปยังผู้ซื้อ ซึ่งจะเกิดค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ ในสัญญาจะซื้อจะขายจะมีการระบุเอาไว้แล้วว่าฝ่ายผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และรับผิดชอบค่าธรรมเนียมเท่าไร เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารก็จะตกเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์แบบ
สามารถศึกษาเพิ่มเติมเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายอสังหาฯ ได้ที่นี่
ข้อควรระวังในการซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร
ในการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือ NPA นั้น มีรายละเอียดสำคัญที่ผู้ซื้อควรใส่ใจและให้ความสำคัญ ในประเด็นดังต่อไปนี้
1. สภาพแวดล้อม
ไม่ว่าจะเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัยเอง สภาพแวดล้อมนั้นมีผลอย่างมากต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่อยู่อาศัยเองสภาพแวดล้อมดีจะทำให้อยู่อาศัยอย่างสงบสุข และถ้าหากปล่อยเช่าหรือขายต่อ สภาพแวดล้อมที่ดีจะสามารถปล่อยเช่าได้ง่าย ขายต่อก็ได้ราคาดี
2. สภาพอสังหาริมทรัพย์
เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ความชำรุด ทรุดโทรมต่าง ๆ ผู้ซื้อควรตรวจสอบดูอย่างละเอียดเพราะมีกฎหมายระบุเอาไว้ว่า ถ้าหากพบในภายหลังว่าทรัพย์ธนาคารนั้นมีข้อบกพร่องจะไม่สามารถเอาผิดกับผู้ขายได้ (มาตรา 473) และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมในภายหลังนั้นจะกลายเป็นต้นทุนส่วนเพิ่มให้กับผู้ซื้อที่ทำให้การซื้อบ้านอาจไม่คุ้มค่า
3. การก่อสร้างที่ถูกต้อง
ผู้ซื้อควรตรวจสอบเพิ่มเติมจากกรมโยธาธิการ หรือสำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นตั้งอยู่ว่าได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอย่างถูกต้อง มีการต่อเติมและการใช้งานอาคารที่ถูกต้อง
4. ภาระผูกพันและการโอนสิทธิ์
เป็นอีกประเด็นที่ต้องตรวจสอบให้แน่ใจ ด้วยการตรวจสอบว่าทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นปลอดจำนองและไม่ได้ผูกพันกับการเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันอื่นใดอีก ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็ต้องตรวจสอบกับทางนิติบุคคลว่าไม่มีการติดค้างค่าส่วนกลาง และที่สำคัญคือการไปดูทรัพย์สินรอการขายของธนาคารเพื่อตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีใครอาศัยอยู่เพราะจะเป็นเรื่องยุ่งยากในการฟ้องเพื่อขับไล่ซึ่งใช้เวลาในการดำเนินการ
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า