โฉนดที่ดิน นส. 4 จ. คืออะไร ใช้ซื้อขายที่ดินได้ไหม

โฉนดที่ดินมีหลายแบบ หนึ่งในนั้นก็คือ นส. 4 จ. หรือโฉนดครุฑแดง ลองมาดูว่าโฉนดที่ดิน นส. 4 จ. คืออะไร โฉนดที่ดินแบบไหนที่สามารถนำมาใช้ซื้อขายที่ดินได้ โดยได้รับสิทธิ์ขาดในการครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินอย่างแท้จริง รวมถึงข้อควรรู้เมื่อต้องจดทะเบียนซื้อที่ดิน เพื่อไม่ให้พลาดเมื่อถึงคราวต้องจ่ายเงินซื้อที่ดินที่หมายตาไว้

Guide

รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

ที่ดิน นส. 4 จ. คืออะไร ใช้ซื้อขายที่ดินได้หรือไม่

โฉนดที่ดิน นส. 4 จ. หรือโฉนดครุฑแดง คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เจ้าของที่ดิน ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย ลักษณะเอกสารประกอบด้วยตราครุฑแดง มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ และระบุขอบเขตหรือตำแหน่งที่ดินอย่างละเอียดและถูกต้อง

ผู้ครอบครองโฉนดฉบับนี้จะถือกรรมสิทธิ์ครองครองที่ดินดังกล่าวโดยสมบูรณ์ สามารถดำเนินการเพื่อสิทธิประโยชน์ได้ถูกต้องตามกฏหมาย ไม่ว่าจะซื้อ ขาย โอนที่ดิน รวมทั้งนำไปจำนองหรือค้ำประกันก็ได้ หากเทียบกับโฉนดที่ดินอย่างโฉนดครุฑเขียวหรือโฉนดครุฑดำแล้ว ถือว่าเป็นเอกสารที่นิยมใช้ในการซื้อขายที่ดินมากที่สุด

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่กำลังจะนำโฉนดที่ดินนี้ไปจำนองหรือค้ำประกัน ควรวางแผนในการไถ่คืนให้รอบคอบ เพราะมีเงื่อนไขด้านกรรมสิทธิ์ที่อยู่ในมือคนอื่น กฎหมายระบุไว้ว่าสิทธิเจ้าของโฉนดจะหมดลงในกรณีที่ผู้อื่นครอบครองเป็นเวลา 10 ปีนั่นเอง

ที่สำคัญการซื้อ ขาย หรือโอนที่ดินนั้นต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ไม่เช่นนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ ไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์

อยากซื้อที่ดิน นส. 4 จ. ต้องทำอย่างไร ดูอะไรบ้าง

อย่างที่หลายคนทราบกันอยู่แล้วว่า การซื้อขายที่ดินมักมีโฉนดหลายแบบ โดยโฉนดแต่ละแบบก็จะมีลักษณะและรายละเอียดบังคับใช้ตามกฎหมายแตกต่างกันไป หากคุณสนใจซื้อที่ดินสักแห่ง ก็จำเป็นต้องดูเอกสารเหล่านี้ให้รอบคอบ ซึ่งได้รวบรวมข้อมูลมาไว้ให้แล้ว ดังนี้

1. ตรวจสอบโฉนดครุฑแดง

เดิมทีโฉนดครุฑแดงจะมีทั้งหมด 6 ประเภท ได้แก่

• โฉนดที่ดิน นส. 4 ก.
• โฉนดที่ดิน นส. 4 ข.
• โฉนดที่ดิน นส. 4 ค.
• โฉนดที่ดิน นส. 4 ง.
• โฉนดที่ดิน นส. 4
• โฉนดที่ดิน นส. 4 จ.

สาเหตุที่โฉนดครุฑแดงมีหลายประเภท ก็เพราะโฉนดแต่ละประเภทออกตามกฏกระทรวงในปีต่าง ๆ และเมื่อกฎกระทรวงบางอย่างถูกยกเลิกไปแล้ว โฉนดครุฑแดงที่ออกตามกฎกระทรวงนั้นก็ตกไป ทำให้โฉนดครุฑแดงประเภทอื่นเกิดขึ้นมาใหม่ตามกฏกระทรวงที่บัญญัติขึ้นมาใหม่ โดยโฉนดที่ดิน นส. 4 จ. เป็นโฉนดครุฑแดงฉบับล่าสุดที่ราชการจะออกให้กับประชาชน ไม่ว่าจะครอบครองโฉนดครุฑแดงประเภทไหนก็ยังซื้อ ขาย หรือโอนที่ดินได้

ทั้งนี้ ก่อนซื้อขายที่ดินจำเป็นต้องอ่านรายละเอียดเอกสารให้ดี เพราะจะมีหนังสือราชการอีกแบบที่มีหัวหนังสือประทับตราครุฑแดงเหมือนโฉนด นส. 4 จ. นั่นก็คือ ส.ป.ก. 4-01 หรือ "หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน" โดยเอกสารนี้เป็นการอนุญาตให้เกษตรกรเข้ามาทำกินในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้มอบกรรมสิทธิ์ในการซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือค้ำประกันที่ดินได้แต่อย่างใด

2. รู้จักโฉนดที่ดิน

นอกจากโฉนดที่ดินครุฑแดง หรือ นส. 4 จ. แล้ว ยังมีโฉนดที่ดินประเภทอื่นที่ใช้ซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือค้ำประกันได้ นั่นก็คือ โฉนดครุฑเขียว และโฉนดครุฑดำ แต่โฉนดทั้งสองแบบนี้มีลักษณะและรายละเอียดในการครอบครองกรรมสิทธิ์ต่างจากโฉนดครุฑแดง คุณจึงต้องทำความเข้าใจก่อน เพื่อเอาไว้เป็นแนวทางในกรณีที่ต้องทำการซื้อขายที่ดินกับเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดแบบนี้

- โฉนดครุฑเขียว หรือ นส. 3 ก. คือ หนังสือแสดงการรับรองในการทำประโยชน์บนที่ดินนั้น ๆ โดยจะระบุขอบเขตหรือระวางทางอากาศอย่างชัดเจน แม้จะไม่ได้รับมอบกรรมสิทธิ์เจ้าของที่ดินให้แก่ผู้ถือโฉนด แต่ก็นำมาใช้ซื้อ ขาย โอน หรือจำนองที่ดินกับสถาบันการเงินได้ และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต

- โฉนดครุฑดำ หรือ นส.3, นส. 3 ข. คือ หนังสือแสดงการรับรองในการทำประโยชน์บนที่ดินนั้น ๆ ไม่ได้ระบุขอบเขตหรือระวางภาพถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจน อาจใช้อ้างอิงจากวัตถุหรือต้นไม้ที่อยู่โดยรอบแทน นั่นหมายความว่าเอกสารดังกล่าวไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ ซื้อขายได้ แต่ต่องรังวัดที่ดินและรอประกาศจากทางการ 30 วัน

หากจะกล่าวโดยสรุปแล้ว การซื้อขายที่ดินด้วยโฉนด นส. 4 จ. หรือโฉนดครุฑแดงนั้น จะได้รับมอบกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินอย่างสมบูรณ์และถูกต้องตามกฏหมายนั่นเอง

Guide

เช็กโฉนดที่ดิน 5 วิธี ดูเลขโฉนดที่ดินให้เป็น ป้องกันก่อนโดนโกง

3. โอนที่ดิน

การซื้อขายที่ดินที่มีหนังสือ นส. 4 จ. ต้องทำการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น โดยมีขั้นตอนการโอนที่ดิน ดังนี้

1. กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินตามที่ระบุในข้างต้น

2. นำคำขอและเอกสารดังกล่าวไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อผ่านการตรวจสอบเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่ฯ จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน

3. เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

4. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้ในการคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดค่าใช้จ่ายแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่

5. ให้นำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง

6. ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย (ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา)

7. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์

ค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน

รายละเอียด

ค่าใช้จ่าย

ค่าคำขอโอนที่ดิน

5 บาท

ค่าอากร

5 บาท

ค่าพยาน

20 บาท

ค่าธรรมเนียม 

2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย 

ค่าจดจำนอง

1% ของมูลค่าที่จดจำนอง 

ค่าอากรแสตมป์ 

0.50% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน 

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 

3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน 

อ่านรายละเอียดขั้นตอนและค่าโอนที่ดินแบบละเอียดได้ที่นี่

นี่ก็เป็นเรื่องควรรู้ทั้งหมดเกี่ยวกับ นส. 4 จ. หรือโฉนดครุฑแดง ซึ่งสรุปได้ว่าหนังสือฉบับนี้ใช้ซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือค้ำประกันที่ดินได้ หากคุณจะซื้อขายที่ดินด้วยหนังสือฉบับนี้ ก็ต้องไปจดทะเบียนให้ถูกต้องต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินด้วย เพราะไม่เช่นนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า