ส่องแนวโน้มบ้าน 100 ตารางวา กับการเปลี่ยนแปลงผังเมืองกรุงเทพมหานคร
The Bangkok Insight
อัพเดต 03 เม.ย. 2567 เวลา 04.34 น. • เผยแพร่ 03 เม.ย. 2567 เวลา 04.33 น. • The Bangkok Insightจับตาแนวโน้มบ้าน 100 ตารางวา ระดับราคา 10 ล้าน เมื่อข้อจำกัดในการพัฒนาลดลง จากการเปลี่ยนแปลงผังเมืองกรุงเทพมหานครที่ผ่อนปรนมากขึ้น
โครงการบ้านจัดสรรบางโครงการในบางพื้นที่เปิดขายในราคาที่ค่อนข้างสูง โดยอาจจะเริ่มต้นที่ไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท หรืออาจจะมีราคาขายเริ่มต้นที่มากนั้น แล้วประชาสัมพันธ์ว่า บ้านในโครงการของพวกเขานั้น สร้างบนที่ดิน 100 ตารางวาขึ้นไป ราคาขายเริ่มต้นจึงอาจจะมากกว่าโครงการอื่น ๆ ในพื้นที่หรือทำเลอื่น ๆ
จริง ๆ แล้วการที่ผู้ประกอบการต้องพัฒนาบ้านในโครงการจัดสรรของตนเองด้วยที่ดินที่มีขนาดเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวานั้น เพราะข้อบังคับในผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปี 2556 ระบุว่า เป็นพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว จัดเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มีรหัสกำกับคือ ก.2
ทั้งนี้ ตามวัตถุประสงค์ของผังเมือง คือ ต้องการให้พื้นที่นี้เป็นพื้นที่รับน้ำ เนื่องจากมีความสูงจากระดับน้ำทะเลค่อนข้างน้อย หรือเป็นพื้นที่ต่ำของกรุงเทพมหานคร และพื้นที่ที่มีรหัสกำหับคือ ก.4 ซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียว หรือจัดเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมก็มีข้อกำหนดเรื่องของการพัฒนาบ้านต้องเริ่มที่ขนาด 100 ตารางวาเช่นกัน
สำหรับพื้นที่หรือทำเลเหล่านั้น เช่น บางพื้นที่ในเขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค บางบอน บางขุนเทียนหนองจอก คลองสามวา มีนบุรี และลาดกระบัง และไม่สามารถพัฒนาบ้านประเภทอื่น ๆ ได้เลย ซึ่งมีผลให้โครงการบ้านจัดสรรในบางพื้นที่ต้องมีที่ดินขั้นต่ำต่อ 1 แปลงหรือ 1 ยูนิตไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา
หรือถ้าเป็นพื้นที่ที่อยู่ในพื้นที่ ก.1 และ ก.3 ก็ต้องสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาดไม่น้อยกว่า 1,000 ตารางวา แต่ผู้ประกอบการไม่ได้เลือกที่ดินในพื้นที่เหล่านี้มาพัฒนา
บ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 100 ตารางวานั้น ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถพัฒนาหรือก่อสร้างบ้านได้เต็มพื้นที่ เพราะบ้านในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ที่มีข้อบังคับเหล่านี้ ต้องมีอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR อยู่ในช่วงระหว่าง 40% ของพื้นที่อาคารรวม ซึ่งถือว่าต้องมีพื้นที่ว่างอยู่เยอะมาก
ข้อกำหนดเรื่องพื้นที่ว่างดังกล่าว จะแตกต่างจากพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยอาศัยหนาแน่นน้อย และหนาแน่นปานกลางซึ่งเป็นที่นิยมของผู้ประกอบการที่มีอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR อยู่ในช่วงระหว่าง 6-40% ของพื้นที่อาคารรวมแล้วแต่พื้นที่ แต่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 20% ของพื้นที่อาคารรวม
ราคาขายของบ้านในพื้นที่เหล่านี้จึงค่อนข้างสูง โดยอาจจะมีราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทบ้าง แต่ส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท และส่วนใหญ่หรือกว่า 30% มีราคาขายเริ่มต้นที่ไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต และประมาณ 28% มีราคาขายในช่วง 10-20 ล้านบาทต่อยูนิต
แต่บ้านในระดับราคานี้ก็ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ หรือต้องการต่อเติมบ้าน รวมไปถึงห้องเพิ่มเติมบนที่ดินที่อาจจะมีพื้นที่ว่างอีกไม่น้อย อีกทั้งพื้นที่ที่อยู่ในข้อบังคับเหล่านี้ เป็นพื้นที่ที่ไม่ไกลจากพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน หรืออยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกทำให้การเดินทางสะดวก
บ้านที่พัฒนาภายใต้ข้อกำหนดตามผังเมืองเหล่านี้ มีความเป็นไปได้ที่อาจจะหายไปจากตลาดหรือลดน้อยลงในอนาคต หรือในปี 2568 เพราะบางพื้นที่ที่อยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าต้องมีที่ดินไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา สำหรับบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรร 1 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม มีการเปลี่ยนข้อกำหนด ซึ่งจากการเปิดเผยข้อมูลล่าสุดของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในบางพื้นที่ที่อยู่ในพื้นที่ที่มีข้อกำหนดดังกล่าวสามารถพัฒนาบ้านได้ทุกประเภท โดยที่ไม่มีเงื่อนในเรื่องของขนาดของที่ดิน หรือเรื่องของอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมแบบในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี 2556
ตัวอย่างเช่น พื้นที่ซึ่งเคยเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2) ในพื้นที่เขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา และบางแค ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร คือ ขนาดที่ดินต่ำสุดในโครงการจัดสรรต้องไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวา และห้ามบ้านที่มีความสูงเกิน 12 เมตร
แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ข้อกำหนดมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของพื้นที่ที่อยู่ภายใต้ข้อจำกัดนี้ ให้เป็นพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยหรือพื้นที่สีเหลืองในผังเมืองกรุงเทพมหานคร เปิดทางให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กลง โดยสามารถพัฒนาบ้านได้ทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ และเมื่อพัฒนาบ้านได้ทุกประเภท ขนาดของที่ดินเล็กลงราคาขายย่อมต่ำลดลงด้วยเช่นกัน
นอกจากนี้ ยังสามารถพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัย รวมทั้งแบบที่มีพื้นที่อาคารรวมมากกว่า 1 หมื่นตารางเมตร และต่ำกว่า 1 หม่นตารางเมตร แล้วแต่ว่าถนนผ่านหน้าของที่ดินมีความกว้างมากกว่าหรือน้อยกว่า 30 เมตร แต่ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4) ยังคงข้อจำกัดในการพัฒนาได้แค่บ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาดไม่ต่ำกว่า 100 ตารางวาเช่นเดิม
พื้นที่บางส่วนในเขตบางขุนเทียน ซึ่งเคยเป็นพื้นที่ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4) และ (ก.5) ตามข้อกำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี 2556 ซึ่งสามารถสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 100 ตารางวาได้เท่านั้น ไม่สามารถพัฒนาบ้านประเภทอื่น ๆ ได้ หรือไม่สามารถพัฒนาอาคารพักอาศัยรวมได้
แต่ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดให้สามารถพัฒนาบ้านได้ทุกประเภท และสามารถพัฒนาอาคารพักอาศัยรวมที่มีพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร เพราะมีการเปลี่ยนประเภทของที่ดินเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3)
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- จับตาที่อยู่อาศัย 1.2 ล้าน ไปต่อหรือพอแค่นี้ เมื่อราคาไม่สอดคล้องต้นทุน แม้บีโอไอเว้นภาษี
- เกาะติดรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออกเปลี่ยนแปลงชัด คอนโดฯใหม่ผุดพรึ่บ
- ส่องตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ไตรมาสที่ 4/2566
ติดตามเราได้ที่