สำรวจแนวโน้มกลุ่มอสังหาฯ เมื่อทิศทางแต่ละเซ็กเมนต์เริ่มแตกต่าง

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังเผชิญภาพที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนในแต่ละเซกเมนต์ ตั้งแต่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อและภาระหนี้ครัวเรือน ไปจนถึงบางธุรกิจที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวหรือยังมีแรงหนุนจากปัจจัยเชิงโครงสร้าง ขณะที่อุปทานใหม่ในบางตลาดกำลังทยอยเข้าสู่ระบบในระดับสูง ทำให้ปีนี้กลายเป็นอีกช่วงเวลาสำคัญที่ต้องจับตาว่าภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเคลื่อนตัวไปในทิศทางใด และเซกเมนต์ใดจะเป็นตัวกำหนดจังหวะของกลุ่มนี้ต่อไป
บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ระบุ แนวโน้มอุปสงค์และอุปทานเอื้อต่อภาคอุตสาหกรรมและโรงแรม CBRE ยังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อภาคอุตสาหกรรม (รวมถึงโลจิสติกส์) ในปี 2569 ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และการเติบโตของการค้าในภูมิภาคสนับสนุนการย้ายฐานการลงทุนมายังเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ยอดขายที่ดินใน IE จะยังคงอยู่ในระดับสูงใกล้เคียงกับปี 2568 ความต้องการโรงงานสำเร็จรูป (RBF) และโรงงานแบบสร้างตามความต้องการ (BTS) เพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของห่วงโซ่อุปทานระดับที่สองและสาม อัตราการว่างจึงมีทิศทางลดลง ขณะที่คาดว่าอัตราค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้น อุปสงค์คลังสินค้าแม้ยังคงแข็งแกร่ง แต่อุปทานใหม่ โดยเฉพาะจากนักลงทุนเก็งกำไรอาจสูงกว่าอุปสงค์ ส่งผลให้อัตราการว่างเพิ่มขึ้น นักท่องเที่ยวที่มีกำลังใช้จ่ายสูงซึ่งขับเคลื่อนโดยการเติบโตของธุรกิจการแพทย์ สุขภาพ และ MICE รวมถึงจำนวนโรงแรมระดับหรูที่เพิ่มขึ้น จะช่วยหนุนภาคโรงแรมในปี 2569
ขณะที่อาคารสำนักงานเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว หลังจากเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดมาหลายปี อาคารสำนักงานเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวตั้งแต่ปี 2569 อุปทานใหม่จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่อัตราการเช่าของอาคารคุณภาพดีปรับตัวดีขึ้น แนวโน้มการย้ายไปอาคารคุณภาพสูงยังคงดำเนินต่อในปี 2568 โดยผู้เช่าหลายรายย้ายไปยังอาคารใหม่ที่มีคุณภาพสูงกว่า นอกจากนี้ กลยุทธ์การฟื้นฟูทั้งสี่ของธุรกิจ ได้แก่ การฟื้นฟู การปรับปรุง การปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์ และการพัฒนาใหม่ ได้ช่วยลดช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานของอุตสาหกรรม โดย CBRE คาดว่าอัตราค่าเช่าจะเริ่มทรงตัวในปี 2569 สำหรับอาคารใหม่และอาคารที่มีการบริหารจัดการเชิงรุก
ส่วนภาคค้าปลีกมีแนวโน้มสะดุดในปี 2569 คาดว่าจะมีอุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ในเขตกรุงเทพฯ สูงเป็นประวัติการณ์ที่ 330,000 ตร.ม. ในปี 2569 ส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกรวมในตลาดกรุงเทพมหานคร (BMA) จะเพิ่มจากระดับ 8.25 ล้านตร.ม. ค่อนข้างมาก โดย 75% ของอุปทานใหม่จะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่เน้นกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ CBRE คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมจะอ่อนตัวชั่วคราวมาอยู่ที่ 89% ในปี 2569
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอุปทานใหม่ส่วนใหญ่พัฒนาโดยผู้พัฒนาโครงการที่มีประสบการณ์ พร้อมการปรับเปลี่ยนสัดส่วนผู้เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้ามาของผู้เช่าจากต่างประเทศ โดยเฉพาะจากธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มและแฟชัน รวมถึงอุปทานใหม่ที่มีแผนเปิดหลังปี 2570 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แนวโน้มการดำเนินงานของผู้พัฒนาในภาคธุรกิจนี้คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นหลังจากนั้น
อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มยังไม่ฟื้นตัวในระยะใกล้ ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญแรงกดดันจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน แม้ว่าตลาดคอนโดฯ คาดว่าจะมีความเคลื่อนไหวมากขึ้นทั้งในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่และการก่อสร้างแล้วเสร็จ จากความต้องการในกลุ่มระดับหรู โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลทองที่มีที่อยู่อาศัยแบรนด์ดัง แต่กลุ่มระดับล่างและที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงอ่อนแอ
อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาโครงการในกลุ่มนี้ยังคงเผชิญความท้าทาย เนื่องจากเป็นการยากที่จะโน้มน้าวให้บุคคลที่มีฐานะร่ำรวยซื้ออสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาคในปัจจุบัน นอกจากนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดถึงระดับกลาง-บนยังเผชิญอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในระดับสูง จากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ ปริมาณสต็อกคงค้างที่เพิ่มขึ้น แม้การเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลง ยังคงเป็นความเสี่ยงสำคัญต่อผู้พัฒนา
ขณะที่โครงการอสังหาริมทรัพย์มือสองในช่วงราคาต่ำกว่า 5.0 ลบ. ยังเพิ่มการแข่งขันในตลาด ผู้พัฒนาโครงการที่มีความคล่องตัวและสามารถสร้างนวัตกรรม พร้อมนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้ จะเป็นผู้ที่มีโอกาสเติบโตและขยายส่วนแบ่งตลาดต่อไป
ทั้งนี้ บล.กสิกรไทย ยังคงมุมมองเชิงบวกต่อภาค IE และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และคงมุมมองเป็นกลางต่อภาคที่อยู่อาศัย โดย CPN, AMATA, AP และ SC เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ นอกจากสถานะผู้นำในแต่ละกลุ่มธุรกิจย่อย ซึ่งคาดว่าจะช่วยให้กำไรปี 2569 เติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อนแล้ว สถานะทางการเงินที่มั่นคง มูลค่าหุ้นที่ไม่แพง และระดับอัตราตอบแทนเงินปันผลที่น่าสนใจ ยังสนับสนุนมุมมองของ บล.กสิกรไทย
อย่างไรก็ตาม ความไม่แน่นอนจากการสู้รบในตะวันออกกลาง ซึ่งทำให้ราคาน้ำมันโลกปรับตัวเพิ่มขึ้น ก่อให้เกิดปัจจัยความเสี่ยงสูงต่อหุ้นอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด นอกจากความเป็นไปได้ที่ต้นทุนการพัฒนาโครงการจะเพิ่มขึ้นแล้ว สถานการณ์ลักษณะนี้อาจทำให้อุปสงค์ในทุกธุรกิจลดลงหรือชะลอออกไป เช่น จำนวนผู้ใช้บริการในศูนย์การค้า ความต้องการลงทุน และความต้องการที่อยู่อาศัย ซึ่งสร้างความเสี่ยงต่อการลงทุนในระยะสั้นต่อกลุ่มอุตสาหกรรมนี้