“NPA” ขุมทรัพย์แห่งอนาคตอสังหาฯ ไทย บิ๊กเนม ชี้มือสองมาแรง คุ้มกว่าบ้านใหม่-ผลตอบแทนพุ่ง 29%

BAM, LPP, BKA และ Home Run PropTech ประสานเสียงชี้ "อสังหาฯ มือสอง"รอการขาย คือตลาดแห่งอนาคต รับอานิสงส์มาตรการรัฐและดีมานด์ต่างชาติหนุนผลตอบแทนรวมแตะ 29% จากจุดเด่นทำเล-พื้นที่ใช้สอย และราคาที่คุ้มค่า แนะนักลงทุนอยากยืนหัวแถวลงทุน NPA ต้องขุดทรัพย์จากเหมืองที่ถูกต้อง

ดร.วุฒิพันธุ์ ตวันเที่ยง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา BAM SYMPOSIUM ครั้งที่ 1 : New Era of AMC 2025 “พลิกฟื้นสินทรัพย์ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” ในหัวข้อไขกุญแจลับ เปิดขุมทรัพย์ NPA จัดโดย บมจ.บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม 2568 ณ ห้องนภาลัย แกรนด์ บอลลรูม โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง (NPA) ยังคงเป็นที่ต้องการสูง สะท้อนโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดโลกและในประเทศมีความผันผวน

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์แถบเอเชียแปซิฟิกมีการเติบโตราวๆ 5.8% ขณะที่ประเทศจีนราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงถึง 20% จากภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ส่วนสหรัฐอเมริกาเติบโตเฉลี่ย 3% โดยเฉพาะในรัฐฟลอริดาและแอริโซนา ด้านตลาดใหญ่อย่างอินเดียมีการคาดการณ์ว่าจะเติบโตสูง 9-16% จากการที่รัฐบาลเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อดึงดูดนักลงทุนในการซื้อสินทรัพย์มั่นคง สิ่งที่น่าสนใจคือ ญี่ปุ่น ตลาดเช่าเติบโตมากกว่า 30% ซึ่งสูงกว่าการซื้อขาย โดยเฉพาะในโตเกียวและโอซาก้า

"NPA" ขุมทรัพย์ใหม่: โอกาสทองอสังหาฯ มือสอง รับอานิสงส์มาตรการรัฐ - ดีมานด์ต่างชาติโต

ดร.วุฒิพันธุ์ แชร์มุมมองที่น่าสนใจว่าอสังหาริมทรัพย์มือสองยังเป็นที่ต้องการเพราะบ้านมือหนึ่งไม่มีไพร์มโลเคชั่นให้พัฒนาโครงการใหม่ ช่วง5 ปีที่ผ่านมาทรัพย์ NPA มีการซื้อขายประมาณ 3,600 รายการ มูลค่า 9,200 ล้านบาทต่อปี แบ่งเป็นบ้านแนวราบ ในกรุงเทพฯ ชั้นในและเมืองตากอากาศเช่นภูเก็ต ชลบุรี พัทยาและเชียงใหม่

อีกเซกเมนต์ที่ยังเป็นที่สนใจคือบ้านแนวราบในประจวบคีรีขันธ์และเพชรบุรี ขณะที่อสังหาฯแนวสูงยังคงเป็นตลาดของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโซนพระราม 9 ห้วยขวาง และวัฒนาที่มียอดและความต้องการจำนวนมาก สะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้แย่อย่างที่คิด

อย่างไรก็ตามปัจจุบันราคาประเมินจะเติบโตประมาณ 8% โดยแนวราบเติบโตประมาณ 8% ขณะที่แนวสูงเติบโต 10% ซึ่งเป็นความท้าทายของนักลงทุนอย่างยิ่ง เพราะปัจจุบันมีภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว รายได้ครัวเรือนเติบโตต่ำ บวกกับความอิ่มตัวของคอนโดบางโลเคชั่นส่งผลให้ตลาดอาจถึงจุดต่ำสุด

ขณะเดียวกันยังมี “โอกาส” จากนโยบายภาครัฐทั้ง

• การโอนกรรมสิทธิ์: ทรัพย์ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%
  • มาตรการ LTV (Loan to Value): สามารถกู้ซื้อบ้านได้ 100% โดยบ้านมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท กู้หลังที่ 2 ได้ หากผ่อนหลังแรกมาแล้วมากกว่า 2 ปี และบ้านมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป กู้ได้ตั้งแต่หลังแรก
  • ภาษีมรดก: มูลค่ามรดกสุทธิไม่เกิน 100 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี
  • นโยบายต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์: สามารถถือครองคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของโครงการ สามารถเช่าระยะยาวครั้งละสูงสุด 30 ปีและมีสิทธิ์ต่อสัญญาได้ 2 ครั้ง รวมสูงสุดเป็น 3 ครั้ง สูงสุด 90 ปี ตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน BOI

อย่างไรก็ดีทรัพย์สินรอการขายปัจจุบัน BAM ถือครองส่วนแบ่งการตลาดสัดส่วน 22% ทรัพย์รอการขาย 14,000 รายการ, AMC อื่น ๆ 15% ทรัพย์รอการขาย 9,650 รายการ และธนาคารพาณิชย์ มีสัดส่วน 63% ทรัพย์รอการขาย 39,000 รายการ

“การโอนกรรมสิทธิ์เป็นตัวสะท้อนให้เห็นว่าบ้านมือสองมีสัดส่วนสูงกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยมีสัดส่วนประมาณ 55% บ้านมือหนึ่ง 45% แต่พระเอกยังคงเป็นแนวราบ 70% และแนวสูง 30%” ดร.วุฒิพันธุ์ กล่าว

ขณะที่ดีมานด์อสังหาริมทรัพย์ไทยในมุมของชาวต่างชาติมีการคาดการณ์ว่าตลาดคอนโดจะมีการโอนเพิ่มขึ้น 2% จากปี 2024 โดย

• ชาวจีน ยังคงเป็นอันดับ 1 แม้มีการชะลอตัวเล็กน้อย ซึ่งสนใจคอนโดประเภทสตูดิโอหรือ 1 Bedroom ราคา 2-6 ล้านบาท โซนรัชดา ห้วยขวาง และพระราม 9
  • รัสเซีย มีความต้องการคอนโดสูงราคาประมาณ 5-16 ล้านบาท แบบ Two Bedroom แถบพัทยา ภูเก็ต ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยว
  • อเมริกา มีแนวโน้มลดลง คอนโดสนใจ 1Bedroom ตามแนวรถไฟฟ้าราคา 1.8-8 ล้านบาท
  • อินเดีย สนใจทั้งคอนโดซื้อและให้เช่า ขนาด 1 Bedroom ราคา 3-4 ล้านบาทในโซน นานา อโศก พร้อมพงษ์ และเมืองตากอากาศพัทยา ภูเก็ต
  • ญี่ปุ่น สนใจคอนโด 1-2 Bedroom ตามรถไฟฟ้าที่เดินทางได้ง่าย เช่น สุขุมวิท ทองหล่อ เอกมัย ราคา 5-16 ล้านบาท
  • เยอรมันหรือยุโรป จะสนใจสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) โดยเฉพาะพูลวิลล่าในภูเก็ต เกาะสมุย เชียงใหม่ และเมืองท่องเที่ยว เพราะเดินทางพักผ่อนเป็นครอบครัว

“เรามีทรัพย์ทำเลดีๆ ทั่วประเทศ กว่า 14,000 รายการ มูลค่ารวมกว่า 47,000ล้านบาท สำหรับนักลงทุนเราให้ผลตอบแทน 3 ต่อ คือ 1. ราคาพิเศษที่ต่ำกว่าราคาประเมินตลาด 10-16% 2. Capital Appreciation ที่เติบโตทุกปี 3-5% และ 3. Rental Yield (ผลตอบแทนจากการเช่า) 7-8% ดังนั้นนักลงทุนจะได้ผลตอบแทนประมาณ 20-29%

โดยทรัพย์สินรอการขายประเภทบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 4,639 รายการ มูลค่า 15,040 ล้านบาท ห้องชุดพักอาศัยจำนวน 2,395 รายการ มูลค่า 2,674 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 2,441 รายการ มูลค่า 4,325 ล้านบาท ที่ดินเปล่าจำนวน 2,366 รายการ มูลค่า 9,792 ล้านบาท อาคารพาณิชย์จำนวน 1,122 รายการ มูลค่า 4,891 ล้านบาท และหลักทรัพย์อื่นๆ 1,068 รายการ มูลค่า 10,210 ล้านบาท โดยมี Conversion (อัตราการเปลี่ยนลูกค้า) การขายทรัพย์อยู่ที่ 16-25% และ Run Rate (อัตราการจำหน่ายทรัพย์) อยู่ที่ 17%

“วันนี้ทรัพย์ NPA เป็นส่วนหนึ่งของการลงทุน ที่สามารถเข้าถึงเป้าหมายหลัก 3 กลุ่มคือ End User (ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย) ซึ่งมียอดขายต่อปี 4,225 ล้านบาท จำนวนการขายต่อปี 1,747 รายการ อีกส่วนหนึ่งคือ นักลงทุน High Net Worth ซึ่งลงทุนหลักร้อยล้าน มียอดขายต่อปี 1,663 ล้านบาทจากรายการขายต่อปี 34 รายการ และกลุ่มนักลงทุนทั่วไป ยอดขายต่อปี 876 ล้านบาท รายการขายต่อปี 1,253 รายการ”

สไลด์ประกอบการบรรยาย

“NPA” ทางเลือกใหม่ที่คุ้มค่าและน่าลงทุน

นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) เปิดเผยว่า LPP พร้อมเดินหน้าต่อยอดธุรกิจบริหารทรัพย์สิน NPA (Non-Performing Asset) อย่างต่อเนื่อง หลังพบแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองเติบโตแข็งแกร่ง ทั้งในกลุ่มเพื่ออยู่อาศัยจริงและเพื่อการลงทุน พร้อมจับมือพันธมิตรอย่าง BAM และธนาคารต่าง ๆ เพื่อเสริมซัพพลายทรัพย์คุณภาพออกสู่ตลาด โดยปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาด NPA น่าจับตามีอยู่หลายด้าน อาทิ

• ความคุ้มค่าของราคา โครงการที่สร้างมานานมักอยู่บนทำเลศักยภาพสูง ราคาประเมินต่ำกว่าอาคารใหม่ แม้จะมีเงินเฟ้อ แต่เมื่อเทียบกับค่าก่อสร้างยุคปัจจุบันยังถือว่าคุ้มค่า
• ทำเลเห็นภาพชัดเจน เพราะโครงการเก่าจะมีสาธารณูปโภคครบ ห้าง โรงเรียน การคมนาคมพร้อม ไม่ต้องเดาว่าอนาคตจะมีอะไรเกิดขึ้น
• พื้นที่ใช้สอยกว้างกว่าโครงการใหม่ เพราะอาคารเก่าส่วนใหญ่มีพื้นที่มากกว่าในราคาที่เข้าถึงได้ง่าย
• เห็นสภาพห้องชุดจริง พร้อมสิ่งแวดล้อมโดยรอบโครงการก่อนตัดสินใจซื้อ
• คุณภาพการก่อสร้างพิสูจน์แล้ว อาคารที่ผ่านการใช้งานยาวนาน 20–30 ปี ถือว่าผ่านบททดสอบคุณภาพมาแล้วกว่า 90%
• ศักยภาพต่อยอดลงทุน เพราะทรัพย์เก่าอายุ 10–20 ปี มีมูลค่าเพิ่มต่อเนื่องและยังมีราคาต่ำกว่าโครงการใหม่ เหมาะกับกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ

“จากข้อมูลของ LPP พบว่าตลาดขายและเช่าเติบโตต่อเนื่อง ปี 2566–2567 เติบโต 40% ส่วนปี 2568 เพิ่มอีก 7% แม้ชะลอตัวจากสต็อกที่ลดลง แต่ยังสะท้อนดีมานด์จริงในตลาดอสังหาฯ มือสอง”

นายสุรวุฒิ กล่าวต่อว่า ปัจจุบัน LPP จับมือ BAM เพื่อขยายฐานทรัพย์ NPA ใหม่เข้าสู่ระบบ หวังเพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภคและนักลงทุนที่มองหาทรัพย์คุณภาพดีในราคาจับต้องได้ พร้อมแนะนำเคล็ดลับเลือกซื้อ NPA อย่างมั่นใจว่า ผู้ซื้อควรตรวจสอบคุณภาพโครงการอย่างละเอียด เพราะทรัพย์ในระบบของ LPP ผ่านการดูแลและอัปเกรดต่อเนื่อง ได้แก่ ตรวจสภาพห้องและอัปเกรดพื้นที่ส่วนกลาง,ทำความสะอาด (Clean-up) และปรับสภาพห้องก่อนขาย,รับประกัน (Warranty Up) เพื่อสร้างความมั่นใจ,ข้อมูลโปร่งใส รู้ประวัติทุกห้อง ไม่เสี่ยงทรัพย์มีปัญหา

“เราอยากให้ลูกค้ามั่นใจว่าโครงการในความดูแลของ LPP มีคุณภาพตลอดอายุการใช้งาน และเมื่อขายต่อ มูลค่าจะดีขึ้นแน่นอน”

สูตรทำกำไร ต้องเลือก "เหมือง" NPA ที่ถูกต้อง

นายพชร ธนวงศ์เกษม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) (BKA) เปิดเผยถึงจุดกำเนิดและวิสัยทัศน์ของบริษัทฯ ว่า BKA ก่อตั้งขึ้นในปี พ.ศ. 2554 ภายหลังวิกฤตการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่ ซึ่งทำให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินประเภทบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯ และนนทบุรีเป็นจำนวนมาก จากสถานการณ์ดังกล่าว บริษัทฯ เล็งเห็นถึง "ช่องว่าง" สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ กลุ่มเจ้าของบ้านที่ต้องการขายทรัพย์สิน มักขาดความรู้ความชำนาญในการเตรียมบ้านให้ "พร้อมขาย" ทำให้บ้านไม่สามารถดึงดูดผู้ซื้อได้อย่างเต็มที่ ในขณะเดียวกัน กลุ่มผู้ซื้อบ้านมือสอง ก็มักประสบปัญหาการซื้อบ้านที่แม้จะราคาดี แต่กลับ "ไม่พร้อมอยู่" และต้องแบกรับภาระการซ่อมแซมจำนวนมาก

ด้วยเหตุนี้ BKA จึงถือกำเนิดขึ้นเพื่อเป็น ผู้ให้บริการแบบครบวงจร แก่คนไทย 2 กลุ่มหลัก ได้แก่:

• กลุ่มผู้ขายบ้าน: ที่ต้องการขายทรัพย์สิน แต่ขาดความรู้ ความชำนาญ เวลา หรือประสบการณ์ในการ เตรียมบ้านให้พร้อมอยู่และพร้อมขาย
  • กลุ่มผู้ซื้อบ้าน: ที่ต้องการได้บ้านมือสองใน ทำเลศักยภาพ ในราคาที่สมเหตุสมผลและสามารถ เข้าอยู่ได้ทันที

ในเดือนเมษายนที่ผ่านมา BKA จดทะเบียนเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างเป็นทางการ พร้อมกับเข้าเป็นพันธมิตรทางธุรกิจกับ สถาบันการเงิน เช่นบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศอย่าง บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM โดยเข้าซื้อ ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของ BAM ทั้งบ้านและคอนโด มารีโนเวตให้มี "ความพร้อมอยู่และพร้อมใช้" ซึ่งเป็น "สูตรลับ" ในการสร้างผลกำไรของ BKA

“นอกจากเปลี่ยนรูปลักษณ์ภายนอกและฟังก์ชันภายใน เรายังแก้ปัญหาตั้งแต่ ระบบน้ำและระบบไฟฟ้า ซึ่งเป็นข้อกังวลของผู้ซื้อบ้านมือสอง นอกจากนี้ราคาขายหลังการรีโนเวทยังมี Discount เมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันและสภาพเดียวกันถึง 30% และในบางโครงการส่วนต่างราคานั้นอาจสูงถึง 100%

ทั้งนี้ทั้งนั้นสำคัญที่สุดคือการหาทรัพย์ดีๆ มารีโนเวท “ถ้าอยากเป็นหัวแถวในการลงทุนทรัพย์รอการขาย NPA ต้องเริ่มจากการขุดให้ถูกเหมืองเช่น BAM” เพราะเป็นแหล่งทรัพย์รอการขายที่มีคุณภาพและศักยภาพในการทำกำไรสูง

ทรัพย์มือสองคืออนาคตของอสังหาไทย

ด้าน นางสาวศุภนิดา ตั้งตงฉิน กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมรัน พร็อพเทค จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองเป็นตลาดที่กำลังเติบโตอย่างมีศักยภาพ ทั้งในมิติของ “ราคา–ทำเล–พื้นที่ใช้สอย” ซึ่งตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความคุ้มค่า แต่ตลาดอสังหามือสองยังไม่มีระบบมาตรฐานที่ชัดเจน ดังนั้น บริษัทจึงได้พัฒนาแพลตฟอร์มเพื่อยกระดับทั้งฝั่งผู้ขายและผู้ซื้อ โดยให้บริการรีโนเวตบ้านเก่า ซึ่งพบกว่าสามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์ได้กว่า 10% หลังปรับปรุง

ที่ผ่านมาบริษัทสามารถสร้างมูลค่าทรัพย์รวมกว่า 430 ล้านบาท มีฐานผู้ขายทรัพย์มือสองผ่านแพลตฟอร์มของบริษัทกว่า 15,000 ราย และเตรียมเปิดตัว แพลตฟอร์มอสังหามือสองสำหรับนักลงทุนในปี 2026 เพื่อรวบรวมทรัพย์ราคาดีจากธนาคารและ AMC ต่าง ๆ ให้ผู้ลงทุนเข้าถึงข้อมูลจริงและทรัพย์ที่ผ่านการรีโนเวต

“สำหรับแนวคิดในการสร้างกำไรของบริษัทนั้น เราพบว่ากำไรจริงของอสังหาฯ มือสองไม่ได้อยู่ที่ตอนขาย แต่อยู่ที่ตอนซื้อ เพราะการซื้อในราคาที่ถูกต้องคือหัวใจของธุรกิจนี้ ตลาดอสังหาฯ มือสองคือตลาดแห่งอนาคต ที่จะเติบโตต่อเนื่อง หากผู้ประกอบการรักษาคุณภาพทรัพย์สิน ดูแลอาคารอย่างมืออาชีพ และสร้างระบบข้อมูลที่โปร่งใสเพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภค”

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :

• ผู้ว่าธปท. ชี้ AMC คือ ‘จิ๊กซอว์สำคัญ’ เร่งขยายบทบาทดูดซับ NPL สู้ปัญหาหนี้ครัวเรือน
  • ดร.รักษ์ มอง 90 AMC ไทย ไม่ใช่คู่แข่งแต่คือพันธมิตร จับมือสู้หนี้เสีย 2 ล้านล้านบาท
  • “เครดิตบูโร” แนะเร่งสร้างวัฒนธรรมเครดิตดี ก่อนเดินหน้าสู่ Risk-Based Pricing
  • BAM เปิดงานใหญ่ BAM SYMPOSIUM : New Era of AMC 2025 เวทีประวัติศาสตร์ของธุรกิจบริหารสินทรัพย์ไทย สู่ยุคใหม่แห่งการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ
  • 5 กูรู AMC ผนึกกำลังปลุกชีพเศรษฐกิจไทย ด้วยยุทธศาสตร์ "เปลี่ยนหนี้เสียเป็นหนี้ดี"
  • "NCB” แนะเร่งสร้างวัฒนธรรมเครดิตดี ก่อนเดินหน้าสู่ Risk-Based Pricing