REIC ชี้มาตรการรัฐหนุนตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกโตกว่า17%

REIC เผยมาตรการรัฐต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน–จดจำนอง หนุนตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกปี 69 เริ่มฟื้นยอดโอนแตะ1.68 แสนหน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% คิดเป็นมูลค่า 4.30 แสนล้านบาท เติบโต 9.8% คาดทั้งปียอดโอนแตะ 3.23 แสนหน่วย มูลค่า 8.81 แสนล้านบาท และปี 70 ขยับสู่ 9.08 แสนล้านบาท

27 ส.ค.2569 -นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับแรงหนุนจากเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวและ GDP ที่เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ช่วยหนุนกำลังซื้อให้สูงขึ้น ประกอบกับตลาดบ้านมือสองกลุ่มราคาไม่สูงที่ขยายตัวต่อเนื่อง และการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ส่งผลให้คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2569 จะมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 2.3% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 1.8 %

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีปัจจัยที่ต้องติดตาม ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่สูงขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้า

สำหรับครึ่งแรกปี 2569 ที่ผ่านมามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6 % จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่าการโอนรวม 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8 % จากช่วยเดียวกันกับปีก่อน โดยมีปัจจัยบวกหลักจากการมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัยเดิม และมีมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ขณะที่ในปี 2568 ทั้งสองมาตรการเริ่มมีผลในช่วงไตรมาส 2

ทั้งนี้ เมื่อจำแนกตามประเภทโครงการในครึ่งแรกปี 2569 พบว่า โครงการแนวราบ (บ้านจัดสรร) ยังคงเป็นตลาดหลัก คิดเป็นสัดส่วน 70 % ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม โดยมีจำนวน 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.6% จากช่วยเดียวกันของปีก่อนมูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) คิดเป็นสัดส่วน 30 % ของมูลค่าการโอนรวม โดยมีจำนวน 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

นอกจากนี้ โครงสร้างตลาดยังสะท้อนความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) โดยบ้านมือสองขยับขึ้นมาครองตลาดสัดส่วน 63% ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ 37% ด้วยความคุ้มค่าด้านราคาต่อตารางเมตรและทำเลที่ตั้งใกล้เมือง ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ทั้งนี้ กลุ่มระดับราคา 2.01–3.00 ล้านบาท มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 24% ขณะที่กลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ปรับลดลงเหลือ 27%

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในครึ่งแรกปี 2569 พบว่า กำลังซื้อโดยรวมชะลอตัวลง มีจำนวน 6,533 หน่วย ลดลง8.8%เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มูลค่ารวม 28,267 ล้านบาท ลดลง1.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดย 3 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด ได้แก่ จีน 6,874 ล้านบาท ลดลง-27.7% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ยังคงเป็นผู้ซื้อหลักในกรุงเทพฯ และชลบุรี รัสเซีย 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้น75.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เติบโตโดดเด่นในภูเก็ตและชลบุรี และเมียนมา 2,457 ล้านบาท ลดลง16.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เน้นทำเลกรุงเทพฯ ตามด้วยสหรัฐอเมริกา ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร เยอรมนี ออสเตรเลีย และอินเดีย ตามลำดับ

นอกจากนี้ยังพบว่า สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้าง ณ ครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 5,174,141 ล้านบาท ขยายตัว2.6 % จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 289,315 ล้านบาท ขยายตัว12.2 % จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะในไตรมาส 2/2569 มีการเร่งขยายตัวสูงถึง 18.4 % จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สอดรับกับการเพิ่มขึ้นของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย

นายมานะ กล่าวว่า แนวโน้มปี 2569 REIC ประเมินทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้สมมติฐานทางเศรษฐกิจ (GDP ขยายตัว 2.25% MRR 6.55% เงินเฟ้อ 1.75%) แม้จะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 แต่การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองถึง 30 มิถุนายน 2570 จะช่วยประคองตลาดครึ่งปีหลังให้ดำเนินไปได้อย่างมีเสถียรภาพ REIC คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวม 323,479 หน่วย เพิ่มขึ้น2.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น1.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ คาดว่าจะมีมูลค่า 571,066 ล้านบาทเพิ่มขึ้น1.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

การฟื้นตัวดังกล่าวจะมีผลต่อเนื่องไปถึงปี 2570 ซึ่ง REIC คาดการณ์มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม 908,358 ล้านบาท ขยายตัวต่อเนื่อง 3.1 % จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 320,617 หน่วย ลดลง0.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมูลค่าการโอนที่ขยายตัวสูงกว่าจำนวนหน่วยเป็นผลจากต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2570–2573) ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ คาดว่าจะอยู่ที่ 582,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้น2.0% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

“ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ต่อเนื่องปี 2570 ยังเผชิญความท้าทายจากหนี้ครัวเรือนระดับสูงและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ยังเห็นโอกาสเติบโตในกลุ่ม Real Demand ตลาดบ้านมือสองที่เน้นความคุ้มค่า ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยว (ชลบุรีและภูเก็ต) รวมถึงเทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living) ที่ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐอีกด้วย”นายมานะ กล่าว