ปี 69 ฝันซื้อบ้าน ‘อาจ’ เกินเอื้อม คนไทยหนี้สูง กดดันกู้ไม่ผ่าน อสังหาเน้น ”โมเดลเช่า“ กำไรสูงแทน

ตั้งแต่อดีต‘การมีบ้าน’ เปรียบเสมือนเป้าหมายใหญ่ในชีวิตของคนไทยหลาย ๆ คน ทว่าปี 2569 ความฝันซื้อบ้านอาจไกลเกินเอื้อม

รายได้ครัวเรือนไทย 10 ปี โต 4.6% - ซ้ำ NPL ทำแบงก์เข้มกู้บ้าน

โดยที่ผ่านมา “รายได้คนไทย” เติบโตไม่ทัน“ราคาบ้าน” ที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี

ขณะที่ค่าใช้จ่ายและหนี้สินต่อครัวเรือนยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง อ้างอิงรายงานสภาวะเศรษฐกิจและสังคม ของข้อมูลสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่า

ครึ่งแรกปี 2568

• รายได้เฉลี่ย 28,151 บาท/เดือน
  

• รายจ่ายเฉลี่ย 21,984 บาท/เดือน
  

• หนี้สินต่อครัวเรือน 144,871 บาท
  

ปี 2558

• รายได้เฉลี่ย 26,915 บาท/เดือน
  

• รายจ่ายเฉลี่ย 21,157 บาท/เดือน
  

• หนี้สินต่อครัวเรือน 156,770 บาท
  

หากคิดการขยายตัวของรายได้ครัวเรือนคนไทย ปี 2558 เทียบครึ่งแรกปี 2568 จะเพิ่มขึ้น 4.6% หรือคิดเป็นการเติบโตเฉลี่ย 0.45% ต่อปี

ขณะที่ หนี้ครัวเรือน (ณ ไตรมาส 2 ปี 2568 อ้างอิงเครดิตบูโร และสภาพัฒน์) 16.31 ล้านล้านบาท หรือระดับ 86.8% ต่อ GDP ลดลง 0.3% จากไตรมาสก่อน (จากปี 2564 พีกสุดที่ 95.5% ต่อ GDP)

แต่หนี้เสีย (NPL) ขึ้นมาแตะระดับ 1.24 ล้านล้านบาท คิดเป็น 9.11% เพิ่มขึ้นในทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นรถ หรือ “บ้าน” โดยพบการยึดบ้านปล่อยขายทอดตลาดเพิ่มขึ้น 210%

จากปัจจัยข้างต้น ส่งผลให้ปี 2569 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่สถานบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย! และกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ให้ท้าทายมากขึ้น

กู้ไม่ผ่านหนุนปล่อยเช่าโต กำไรขั้นต้นสูง 15%

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า จากกำลังซื้อหดตัว และภาวะหนี้ครัวเรือน + หนี้นอกระบบ ของคนไทยยังสูง

ทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อ(รีเจ็กต์ เรต) แตะระดับ 50-80% แล้วแต่โครงการ เช่น ทาวน์เฮ้าส์โซนบางใหญ่นนทบุรี ราคา 2.5 ล้านบาทของเสนา ยอดรีเจ็กต์ เรต 80% เป็นต้น

[caption id="attachment_1550299" align="alignnone" width="2510"]

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA[/caption]

สวนทางกับพอร์ตปล่อยเช่าคอนโดของเสนาฯ ทั้ง RentNex และ LivNex (เช่าออมบ้าน) ยังคงขยายตัว มีผู้เข้าร่วมโครงการกว่า 1,000 ยูนิต

โดยทำเลปล่อยเช่าที่ไปได้ดี คือ บางนา พระรามเก้า และรังสิต มีราคาเช่าตั้งแต่ 3,000-10,000 บาท/เดือน คิดเป็นยีลด์ 7% ต่อปี และหากคิดเป็นกำไรขั้นต้นจากการเช่าจะอยู่ที่ 15% สูงกว่าการขายที่อยู่อาศัย

ตลาดเช่าบ้าน 2.7 หมื่นล้าน โต 3% ต่อปี

ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อินโน โฮม คอนสตรัคชั่น จำกัด (IHC) ในเครือพฤกษาฯ เปิดเผยว่า ตลาดอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า มีความน่าสนใจสูง จากกลุ่ม Gen Z ทั้งนักศึกษา และวัยเริ่มทำงาน (First Jobber) ชอบเช่ามากกว่าซื้อ

โดยปัจจุบันมีจำนวนห้องเช่ารวม 745,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราว 27,000 ล้านบาท เติบโต 3% ต่อปี และมีอัตราการปล่อยเช่า (Occupancy Rate) สูงถึง 90%

[caption id="attachment_1545322" align="alignnone" width="700"]

ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อินโน โฮม คอนสตรัคชั่น จำกัด (IHC) ในเครือพฤกษาฯ[/caption]

ปี 2569 บริษัทฯ จึงรุกธุรกิจดังกล่าวภายใต้ชื่อแบรนด์ iPlern (ไอเพลิน) ผ่านการใช้ที่ดินเก่าพฤกษามาพัฒนา

โดยปีนี้จะขยายอะพาร์ตเมนต์ให้เช่ารวม 100 แห่ง จากปี 2568 เปิดไปแล้ว 5 โครงการ ย่านรังสิต ลำลูกกา และบ่อวิน

“พอร์ตฯ อะพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่ามีอัตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return : IRR) 13-15% ต่อเงินลงทุน ส่วนยีลด์อยู่ที่ 8-10% ต่อปี“

ปล่อยเช่าบ้าน กทม. ขึ้นเบอร์ 1 แพงสุดในโลก แซงดูไบ-ฮ่องกง

นอกจากนี้ ความร้อนแรงของตลาดปล่อยเช่าที่อยู่อาศัย ส่วนหนึ่งมาจากการให้ผลตอบแทนสูง โดยเฉพาะในทำเลกรุงเทพฯ

จากรายงาน DWS Housing Affordability Review 2025 พบว่า กรุงเทพฯ ขึ้นอันดับ 1 ราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัยแพงที่สุดในโลก เมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ยของประชากร

โดย ค่าเช่าบ้านในไทย คิดเป็นค่าใช้จ่ายสูงถึง 79% ของรายได้เฉลี่ยคนกรุงเทพฯ ซึ่งมากกว่าเมืองใหญ่ อื่น ๆ อย่าง มุมไบ (ค่าใช้จ่าย 66% ต่อรายได้) และฮ่องกง (61% ต่อรายได้)

ส่วนค่าเฉลี่ยของโลก ค่าใช้จ่ายเช่าบ้านอยู่ที่ 38% ต่อรายได้เฉลี่ย