ตลาดอสังหาฯ ยูเออีซบเซาหนัก หุ้นร่วง 51% เซ่นพิษสงครามตะวันออกกลาง
กิจกรรมการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) ชะลอตัวลงอย่างรุนแรงนับตั้งแต่ความขัดแย้งในตะวันออกกลางรอบล่าสุดปะทุขึ้น ตามรายงานของวาณิชธนกิจยักษ์ใหญ่อย่าง Goldman Sachs เผยว่าความไม่แน่นอนในภูมิภาคที่พุ่งสูงขึ้นกำลังเริ่มส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
ยอดซื้อขายทรุดหนักสุดในรอบหลายวิกฤต
สงครามที่กำลังย่างเข้าสู่สัปดาห์ที่ 3 ได้สร้างความตื่นตระหนกให้กับตลาดทั่วภูมิภาค พร้อมทั้งดันความผันผวนในสินทรัพย์ทางการเงินและพลังงานให้สูงขึ้น ทีมนักวิเคราะห์จาก Goldman Sachs นำโดย ฮาร์ช เมห์ตา เปิดเผยว่า ข้อมูลการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นเดือนมีนาคมแสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวอย่างชัดเจน
ภาพรวมมูลค่าการทำธุรกรรมในช่วงครึ่งแรกของเดือนมีนาคมลดลงถึง 31% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และดิ่งลงถึง 51% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า (MoM) นับตั้งแต่ความขัดแย้งเริ่มต้นขึ้น
ตัวเลขนี้ถือเป็นการทรุดตัวที่รุนแรงกว่าวิกฤตหลายครั้งก่อนหน้านี้ในตลาดอสังหาฯ ของยูเออี เช่น
- น้ำท่วมดูไบ เม.ย. 2024: ยอดซื้อขายลดลง 19% (MoM)
- ความขัดแย้งอิหร่าน-อิสราเอล พ.ย. 2024: ยอดซื้อขายลดลง 32% (MoM)
- เหตุการณ์ความตึงเครียด มิ.ย. 2025: ยอดซื้อขายลดลง 17% (MoM)
วิลล่า-อพาร์ตเมนต์ กอดคอร่วง
ความอ่อนแอของตลาดทวีความรุนแรงขึ้นในสัปดาห์ที่ 2 ของเดือนมีนาคม มูลค่าการทำธุรกรรมดิ่งลง 42% (YoY) ซึ่งปัจจัยหลักมาจากความซบเซาในตลาดรอง ที่ร่วงลง 59% (YoY) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านวิลล่าที่ทรุดหนักถึง 89% (YoY)
ขณะเดียวกัน ปริมาณการทำธุรกรรมโดยรวมก็หดตัวลง 38% (YoY) โดยได้รับผลกระทบหนักจากกลุ่มโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จหรือขายดาวน์ที่ลดลง 52% (YoY) นำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่ยอดซื้อขายร่วงลงถึง 59% (YoY)
แนวโน้มราคา ผลกระทบต่อบริษัทผู้พัฒนาฯ
สำหรับช่วงวันที่ 1-12 มีนาคมที่ผ่านมา แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวดังนี้
- ราคาอพาร์ตเมนต์ต่อตารางฟุต ลดลง 3% (YoY) และลดลง 8% (MoM)
- ราคาวิลล่า ภาพรวมรายปียังคงปรับตัวสูงขึ้น 16% (YoY) แต่เริ่มมีสัญญาณชะลอตัวโดยลดลง 2% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า
- ราคาเฉลี่ยรวมทุกประเภทต่อตารางฟุต ปรับขึ้นเล็กน้อย 1% (YoY) แต่ลดลง 7% (MoM)
ผลกระทบจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์นี้ยังลามไปถึงตลาดหุ้น หุ้นของ Emaar Properties PJSC ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของยูเออี และเป็นผู้อยู่เบื้องหลังโครงการระดับโลกอย่างตึก Burj Khalifa และ Dubai Mall ร่วงลงไปแล้วเกือบ 40% นับตั้งแต่ความขัดแย้งเริ่มขึ้น เนื่องจากนักลงทุนกำลังประเมินความเสี่ยงและแนวโน้มของภาคอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคนี้ใหม่ทั้งหมด
ตลาดหุ้นอาเซียนป่วน ไทย-ฟิลิปปินส์-สิงคโปร์ รับแรงกระแทก
หันมามองที่ภูมิภาคอาเซียน ผลกระทบหลักที่กดดันตลาดหุ้นคือ ราคาน้ำมันดิบโลกพุ่งสูงขึ้น และความกังวลเรื่องการปิดช่องแคบฮอร์มุซ ซึ่งเป็นเส้นทางขนส่งน้ำมันหลักของโลก ส่งผลให้กลุ่มประเทศที่ต้องพึ่งพาการนำเข้าพลังงานสูงได้รับผลกระทบโดยตรง
ดัชนีหุ้นไทยเผชิญความผันผวนอย่างหนัก ในช่วงต้นเดือนมีนาคมดัชนีร่วงลงกว่า 3% ท่ามกลางแรงเทขายของนักลงทุนต่างชาติ กลุ่มที่เสียผลประโยชน์ ได้แก่ หุ้นกลุ่มท่องเที่ยว โรงแรม และโรงพยาบาล ร่วงหนักจากความกังวลว่านักท่องเที่ยวชาวตะวันออกกลางและยุโรปจะชะลอการเดินทาง
ขณะที่กลุ่มที่ได้ผลประโยชน์ คือหุ้นกลุ่มพลังงานและโรงกลั่น (เช่น PTTEP) ปรับตัวบวกขึ้นสวนทางตลาดรับอานิสงส์ราคาน้ำมันแพง
วิกฤตห่วงโซ่อุปทาน ภาคธุรกิจเริ่มได้รับผลกระทบจากค่าระวางเรือขนส่งที่พุ่งสูงขึ้นและวัตถุดิบขาดแคลน ล่าสุดมีรายงานว่าบริษัทยักษ์ใหญ่ของไทยอย่าง SCG ต้องระงับการดำเนินงานของโรงงานเคมีภัณฑ์บางแห่งชั่วคราวเนื่องจากข้อจำกัดด้านอุปทาน
ฟิลิปปินส์และสิงคโปร์ เผชิญความเสี่ยงเรื่องอัตราเงินเฟ้อและค่าครองชีพที่อาจพุ่งสูงขึ้นตามราคาพลังงานและต้นทุนการขนส่ง
มาเลเซีย ม้ามืด ผงาดรับอานิสงส์สงคราม
ในขณะที่ตลาดหุ้นส่วนใหญ่ในเอเชียกำลังแดงเดือด มาเลเซีย กลับกลายเป็นเซฟโซนของนักลงทุนต่างชาติ ทำผลงานได้ดีกว่าประเทศเพื่อนบ้าน เนื่องจากมาเลเซียเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศในเอเชียที่เป็นผู้ส่งออกสุทธิด้านพลังงาน
ราคาน้ำมันดิบและก๊าซธรรมชาติที่พุ่งสูงขึ้น ส่งผลดีต่อรายได้ของมาเลเซียที่มีแหล่งขุดเจาะนอกชายฝั่ง ทำให้กระแสเงินทุนต่างชาติ ยังคงไหลเข้าตลาดหุ้นมาเลเซีย สวนทางกับตลาดเกิดใหม่แห่งอื่นๆ ในภูมิภาค แถมยังช่วยพยุงค่าเงินริงกิตให้แข็งแกร่งขึ้นด้วย
พอล เทรย์แมน COO ฟาสวาส (FazWaz) ประเทศไทย บริษัทเทคโนโลยีและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ กล่าวว่า ช่วงนี้คือ จุดเปลี่ยนผ่านของกระแสเงินทุนโลกที่นักลงทุนไทยต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ตัวเลขยอดการทำธุรกรรมในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ที่ร่วงลงกว่า 51% ถือเป็นสัญญาณความเชื่อมั่นของนักลงทุนระดับไฮเอนด์มีความอ่อนไหวต่อความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์อย่างรุนแรง แม้ดูไบจะเคยถูกมองว่าเป็นสวรรค์ของการลงทุน แต่เมื่อมีสงครามเข้ามาประชิด เม็ดเงินทุนข้ามชาติก็พร้อมที่จะหยุดชะงักและมองหาทางหนีทีไล่ทันที
เมื่อมองกลับมาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอาเซียน รวมถึงประเทศไทยเอง แม้เราจะได้ผลกระทบจากตลาดหุ้นที่ผันผวน ค่าครองชีพเตรียมขยับขึ้นตามราคาน้ำมันโลก แต่วิกฤตนี้กลับมองเห็นโอกาสเช่นกัน
การชะลอตัวของตลาดตะวันออกกลางอาจทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายเงินทุน กลุ่มนักลงทุนตะวันตก รัสเซีย หรือแม้แต่เศรษฐีในตะวันออกกลางเอง อาจเริ่มมองหาแหล่งโอกาสแห่งใหม่ที่มีความเสถียรภาพทางการเมืองและปลอดสงคราม ซึ่งประเทศไทย โดยเฉพาะทำเลศักยภาพอย่างภูเก็ต กรุงเทพฯ และพัทยา มีความพร้อมอย่างมากในการรองรับดีมานด์การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อกระจายความเสี่ยง
อย่างไรก็ตาม หัวเรือใหญ่ FazWaz ได้เน้นย้ำถึงความท้าทายใหญ่ที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้ซื้อในไทยต้องเตรียมรับมือ นั่นคือเรื่องของห่วงโซ่อุปทานและต้นทุนการก่อสร้าง ราคาน้ำมันและค่าระวางเรือที่พุ่งสูงขึ้น จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาวัสดุก่อสร้าง การนำเข้าเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งจะไปกดดันอัตรากำไรของฝั่งผู้พัฒนาโครงการ จนอาจส่งผลให้ราคาบ้านที่กำลังจะเปิดตัวใหม่ต้องปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนที่แท้จริง
สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ ควรให้น้ำหนักไปที่โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่มากกว่าโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ เพราะสามารถล็อกต้นทุนได้ทันที ตัดความเสี่ยงเรื่องราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจบานปลายในอนาคต และสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ทันทีในจังหวะที่ทั่วโลกกำลังต้องการพื้นที่ปลอดภัย
อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง