“นิวซีแลนด์” เผชิญฟองสบู่อสังหาฯ รุนแรงที่สุดในโลก ที่กำลังสะเทือนเศรษฐกิจทั้งประเทศ
"นิวซีแลนด์" เผชิญฟองสบู่อสังหาฯ รุนแรงที่สุดในโลก หลังราคาบ้านร่วงต่อเนื่องจากจุดสูงสุดในยุคโควิด จนกระทบเศรษฐกิจ ความมั่งคั่ง และพฤติกรรมผู้บริโภค
วันที่ 26 พฤษภาคม 2569 เวลา 04.00 น. สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่า นิวซีแลนด์ ซึ่งเคยเป็นหนึ่งในประเทศที่เผชิญฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์รุนแรงที่สุดในโลก กำลังเผชิญภาวะตลาดที่อยู่อาศัยซบเซายาวนาน จนเริ่มส่งแรงกระเพื่อมต่อเศรษฐกิจทั้งระบบ และกลายเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับหลายประเทศทั่วโลกที่กำลังเผชิญโจทย์เดียวกัน นั่นคือ จะทำอย่างไรให้ประชาชนเข้าถึงการมีบ้านได้มากขึ้น โดยไม่ทำลายความมั่งคั่งของเจ้าของบ้านและไม่กระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม
บทความของ Bloomberg ระบุว่า ตลอดเกือบ 30 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในนิวซีแลนด์ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องจนกลายเป็นวัฒนธรรมประจำชาติ ผู้คนจำนวนมากร่ำรวยจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น จนมีคำเปรียบเปรยว่า “นิวซีแลนด์คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีเศรษฐกิจติดมาด้วย” สะท้อนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทอย่างมากต่อเศรษฐกิจและความมั่งคั่งของประชาชน
อย่างไรก็ตาม บรรยากาศดังกล่าวกลับเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง หลังตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะขาลงจากต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้น และการชะลอตัวของการย้ายถิ่นฐาน ส่งผลให้เศรษฐกิจเติบโตช้าลง ความมั่งคั่งของครัวเรือนลดลง และมุมมองต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์เริ่มเปลี่ยนแปลง
ราคาบ้านเฉลี่ยของนิวซีแลนด์ปรับตัวลดลงแล้วราว 16% จากจุดสูงสุดในปี 2564 ขณะที่เมืองเวลลิงตันซึ่งได้รับผลกระทบหนักที่สุด ราคาบ้านร่วงลงมากถึง 27% นับเป็นช่วงเวลาที่ผิดปกติสำหรับประเทศที่เคยคุ้นชินกับการที่ราคาบ้านขึ้นอย่างเดียว
หนึ่งในผู้ที่ได้รับผลกระทบ คือ โรเชลล์ ฮิคูรัว ชาวเมืองเวลลิงตันวัย 38 ปี ซึ่งซื้อบ้านในปี 2566 ด้วยความเชื่อว่าการมีบ้านคือเส้นทางสร้างความมั่งคั่ง แต่เมื่อเธอและคู่ชีวิตต้องการย้ายกลับออสเตรเลีย กลับไม่สามารถขายบ้านได้ และสุดท้ายต้องปล่อยเช่า แม้ค่าเช่าจะยังไม่เพียงพอต่อการจ่ายค่าจำนอง
ผลกระทบของตลาดที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวเริ่มลุกลามไปยังหลายภาคส่วน โดยมีบริษัทก่อสร้างมากกว่า 2,200 แห่งล้มละลายตั้งแต่ปี 2565 ผู้ขายจำนวนมากไม่สามารถขายบ้านได้ในราคาที่ต้องการ ขณะที่ผู้ซื้อเลือกชะลอการตัดสินใจเพื่อรอราคาที่ดีกว่า ในเมืองโอ๊กแลนด์และเวลลิงตัน มีอสังหาริมทรัพย์ราว 15-20% ที่ขายขาดทุนในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้
สถานการณ์ดังกล่าวยังสะท้อนด้านมืดของเศรษฐกิจที่พึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์มากเกินไป เพราะเมื่อราคาบ้านลดลง ผู้คนจะรู้สึกว่าตัวเองมีความมั่งคั่งน้อยลง ส่งผลให้การใช้จ่ายชะลอตัว ทั้งการรีโนเวทบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือการบริโภคสินค้าอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดที่อยู่อาศัย
พอล เว็บสเตอร์-ยัง ผู้รับเหมาก่อสร้างวัย 49 ปี ซึ่งทำงานในอุตสาหกรรมนี้มานานกว่า 25 ปี กล่าวว่าเขาไม่เคยเห็นภาวะตลาดที่ยากลำบากเช่นนี้มาก่อน ก่อนเกิดโควิด บริษัทของเขาเคยมีพนักงาน 9 คน แต่ปัจจุบันเหลือเพียง 3 คน ขณะที่โครงการรีโนเวทบ้านมูลค่าหลักล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์แทบหายไป เหลือเพียงงานขนาดเล็กและไม่มั่นคง
ในช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนิวซีแลนด์เคยร้อนแรงอย่างมาก จากอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นประวัติการณ์และกระแสการลงทุน โดยราคาบ้านเคยพุ่งขึ้นเกือบ 30% ต่อปีในปี 2564 จน Bloomberg Economics จัดให้นิวซีแลนด์เป็นหนึ่งในประเทศที่เสี่ยงเกิดฟองสบู่มากที่สุดในโลก
ในช่วงเวลาดังกล่าว ผู้คนจำนวนมากเร่งเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรก บ้านลงทุน หรือบ้านพักตากอากาศ บ้านที่เปิดให้เข้าชมมีผู้คนต่อคิวยาว การประมูลแน่นขนัด และหลายคนยอมเสนอราคาสูงกว่าปกติเพื่อให้ได้ครอบครองทรัพย์สิน
ราคาบ้านในช่วงพีคเคยสูงถึงกว่า 8.3 เท่าของรายได้ครัวเรือนเฉลี่ย ทั้งที่โดยทั่วไป บ้านที่ถือว่าเข้าถึงได้ ควรมีราคาเพียงประมาณ 3 เท่าของรายได้ครัวเรือน
แต่หลังจากธนาคารกลางนิวซีแลนด์เริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องเพื่อต่อสู้กับเงินเฟ้อ ภาระผ่อนชำระของครัวเรือนก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ของนิวซีแลนด์เป็นอัตราดอกเบี้ยแบบตรึงระยะสั้น ทำให้ประชาชนได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นโดยตรง
บทความยังชี้ว่า ปัญหานี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในนิวซีแลนด์ แต่หลายประเทศทั่วโลกกำลังเผชิญทางเลือกที่ยากลำบากระหว่างการปล่อยให้ราคาบ้านลดลงเพื่อฟื้นฟูความสามารถในการซื้อของประชาชน กับการรักษาระดับราคาบ้านเพื่อปกป้องความมั่งคั่งของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
ในสหรัฐ โดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐ พยายามผลักดันนโยบายบ้านราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น แต่ก็ย้ำว่าไม่ต้องการให้ราคาบ้านลดลง เพราะจะกระทบต่อความมั่งคั่งของประชาชน ขณะที่รัฐบาลแคนาดา อังกฤษ และออสเตรเลีย ต่างเผชิญปัญหาคล้ายกัน ทั้งด้านราคาบ้านที่สูงเกินเอื้อมและเศรษฐกิจที่พึ่งพาภาคอสังหาริมทรัพย์มากเกินไป
Bloomberg ระบุว่า บทเรียนของนิวซีแลนด์กำลังสะท้อนความย้อนแย้งสำคัญของเศรษฐกิจยุคใหม่ นั่นคือ แม้รัฐบาลจำนวนมากต้องการให้ประชาชนเข้าถึงบ้านได้ง่ายขึ้น แต่เมื่อราคาบ้านลดลงจริง กลับสร้างแรงกระแทกต่อความมั่งคั่ง การบริโภค และการเติบโตทางเศรษฐกิจในวงกว้าง
นอกจากนี้ประเด็นดังกล่าวยังกลายเป็นความเสี่ยงทางการเมืองด้วย โดยนิวซีแลนด์มีกำหนดจัดการเลือกตั้งทั่วไปในเดือนพฤศจิกายนนี้ ขณะที่รัฐบาลกำลังเผชิญสถานการณ์ที่ราคาบ้านต่ำกว่าช่วงการเลือกตั้งครั้งก่อนเมื่อ 3 ปีก่อน ซึ่งถือเป็นเรื่องอ่อนไหวสำหรับประเทศที่ประชาชนจำนวนมากผูกความมั่งคั่งไว้กับอสังหาริมทรัพย์
แม้ภาวะตลาดซบเซาจะสร้างแรงกดดันทางเศรษฐกิจ แต่มันก็เปิดโอกาสให้คนรุ่นใหม่บางส่วนเข้าสู่ตลาดได้ง่ายขึ้น โดยผู้ซื้อบ้านครั้งแรกคิดเป็น 27.5% ของการซื้อบ้านทั้งหมดในไตรมาสแรกของปีนี้ ใกล้ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์
อย่างไรก็ตามคนรุ่นใหม่จำนวนมากเริ่มเปลี่ยนมุมมองต่อการมีบ้าน จากเดิมที่เคยเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์คือเส้นทางสู่ความมั่นคงทางการเงิน กลายเป็นการมองหาการลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่สร้างผลิตภาพทางเศรษฐกิจมากกว่า ขณะที่ผู้สูงอายุจำนวนไม่น้อยชะลอการขายบ้าน เพราะไม่ต้องการขายในช่วงที่ราคาตกต่ำ ส่งผลให้การถ่ายโอนความมั่งคั่งระหว่างคนรุ่นเริ่มชะลอตัวลง
สำหรับชาวนิวซีแลนด์จำนวนมาก วิกฤตครั้งนี้จึงไม่ได้เป็นเพียงการปรับฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กำลังเปลี่ยนวิธีคิดเกี่ยวกับความมั่งคั่งและบทบาทของที่อยู่อาศัยในระบบเศรษฐกิจทั้งประเทศไปพร้อมกัน
อ้างอิง : www.bloomberg.com