รีโนเวททาวน์เฮ้าส์มือสอง 7 เรื่องที่ต้องทำก่อนลงมือรีโนเวท

เพราะว่าใคร ๆ ก็อยากที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่การจะซื้อบ้านในโครงการใหม่ ๆ นั้น อาจจะมีราคาสูงเกินงบประมาณหรือโครงการอยู่ในทำเลที่ไม่อยากได้ ทาวน์เฮ้าส์มือสองในทำเลที่ต้องการ ในราคาที่ใช่ จึงเป็นคำตอบที่สำหรับหลาย ๆ คน แต่การซื้อทาวน์เฮ้าส์มือสองนั้น ต้องทำใจยอมรับว่าสภาพอาจจะทรุดโทรมไปบ้าง ดังนั้น การรีโนเวททาวน์เฮ้าส์มือสองจึงพบเห็นกันบ่อย ๆ

แม้ว่าทาวนเฮ้าส์มือสองจะตอบโจทย์ผู้ซื้อในด้านราคาที่ย่อมเยาและทำเลที่ตรงกับความต้องการ เพราะโครงการทาวน์เฮ้าส์มือสองส่วนใหญ่มักจะอยู่ในทำเลที่ดี เดินทางสะดวก ใกล้เมืองสถานที่สำคัญและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แต่เอาเข้าจริงการเลือกซื้อบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์มือสองนั้นก็ไม่ใช่เรื่องที่ง่าย เพราะจำเป็นต้องศึกษาและทำการวิเคราะห์ปัจจัยหลากหลายด้านก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

6 เรื่องควรรู้ในการเลือกซื้อทาวน์เฮ้าส์มือสอง

ก่อนจะถึงขั้นตอนการรีโนเวททาวน์เฮ้าส์มือสอง ลองมาดูข้อควรรู้ในการเลือกซื้อทาวน์เฮ้าส์มือสองกันก่อน

1. ต้องรู้ว่าทาวน์เฮ้าส์ที่เลือกซื้อมีอายุเท่าไร เพราะอายุทาวน์เฮ้าส์มีผลต่อโครงสร้าง และทาวน์เฮ้าส์ที่สร้างมานานแน่นอนว่าต้องมีการรีโนเวทหรือซ่อมบำรุง

2. ต้องรู้ว่าทาวน์เฮ้าส์ที่จะซื้อมีการต่อเติมหรือเคยต่อเติมหรือไม่ เพราะต้องดูด้วยว่าโครงสร้างเดิมเป็นอย่างไร

3. ทิศทางของทาวน์เฮ้าส์นั้นหันไปในทิศทางใด เพราะเรื่องทิศทางที่ตั้งมีความสำคัญกับการรับแสง และการถ่ายเทของอากาศภายในที่อยู่อาศัยได้ดีหรือไม่

4. ต้องตรวจสอบระบบประปา ระบบไฟฟ้า ในกรณีที่ทาวน์เฮ้าส์ยังมีการอยู่อาศัย ปัญหาระบบน้ำประปาและระบบไฟฟ้าอาจไม่มีปัญหา แต่หากเป็นทาวน์เฮ้าส์ที่ไม่มีการอยู่อาศัยมานาน ปัญหาระบบไฟฟ้าและประปาอาจมีปัญหาได้

5. ต้องตรวจสอบเรื่องที่จอดรถ เพราะหลายคนลืมนึกถึงเรื่องที่จอดรถ แต่เมื่อถึงเวลาเข้าอยู่กลับพบว่าที่จอดรถไม่พอดีกับพาหนะคันของตนเอง ฉะนั้นก่อนซื้ออย่าลืมคำนึงถึงเรื่องที่จอดรถด้วย

6. ต้องตรวจสอบสภาพแวดล้อมรอบๆ ทาวน์เฮ้าส์ เพราะสภาพแวดล้อมเป็นเรื่องสำคัญมาก ๆ เพราะหากรู้ก่อนว่าทาวน์เฮ้าส์ที่จะซื้อนั้นอยูใกล้อะไรบ้าง ก็ยิ่งทำให้การตัดสินใจในการเลือกซื้อง่ายขึ้น

7. เมื่อตรวจสอบข้อมูลในเรื่องต่าง ๆ ที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อทาวน์เฮ้าส์มือสองเรียบร้อยแล้วขั้นตอนต่อไปมาดูว่าจะต้องทำเตรียมตัวเรื่องใดบ้าง

7 เรื่องที่ต้องทำเมื่อต้องรีโนเวททาวน์เฮ้าส์มือสอง

เมื่อทาวน์เฮ้าส์มือสองที่ซื้อมานั้นทรุดโทรม หรือต้องการปรับเปลี่ยนฟังก์ชั่นเพื่อให้เหมาะกับการอยู่อาศัยของผู้ซื้อหรือต้องการปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับสมาชิกใหม่ แต่อย่างไรก็ตามในการรีโนเวททาวน์เฮ้าส์มีข้อจำกัดหลายอย่าง ดังนั้นจึงมีเรื่องสำคัญที่ต้องรู้เมื่อต้องรีโนเวททาวนเฮ้าส์มือสอง

1. เตรียมงบประมาณให้พร้อม

เงินคือปัจจัยสำคัญที่สุดของการรีโนเวท เพราะทุกขั้นตอนของการซ่อมแซมล้วนมีค่าใช้จ่ายทั้งสิ้นไม่ว่าจะเป็นค่าออกแบบ ค่าจ้างผู้รับเหมา ค่าวัสดุอุปกรณ์ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการซ่อมแซมหากมีปัญหาใหม่ ๆ ที่ต้องแก้ไขเกิดขึ้นมา

ดังนั้น ควรตั้งงบเผื่อค่าเสียหายจากการดำเนินงานก่อสร้าไว้ประมาณ 20-30% ของงบประมาณทั้งหมด เพราะหากเงินไม่พออาจส่งผลต่อความล่าช้าในการรีโนเวทก็เป็นได้

2. ศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องในการรีโนเวททาวน์เฮ้าส์มือสอง

พราะนอกจากงบประมาณแล้วสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญคือข้อกำหนดและกฎหมาย ซึ่งเป็นเรื่องที่หลาย ๆ คนมองข้ามไป

โดยกฎหมายที่ควรรู้คือ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หรือ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร ข้อกำหนดให้การก่อสร้างหรือต่อเติมต้องมีระยะห่างระหว่างอาคาร เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและป้องกันการรบกวนบุคคลในพื้นที่ข้างเคียง นอกจากนี้ยังมีกฎหมายอื่น ๆ ที่ต้องรู้ ดังนั้นก่อนทำการรีโนเวทเราจำเป็นต้องนำแบบบ้านส่วนต่อเติมขออนุญาตกับเจ้าหน้าที่เขตก่อน

3. ต้องรู้ข้อจำกัดของการรีโนเวททาวน์เฮ้าส์มือสอง

ตามกฎหมายนั้นทาวน์เฮ้าส์ไม่สามารถต่อเติมเต็มพื้นที่ได้ เพราะมีข้อกำหนดคือ ทาวน์เฮ้าส์หรือ บ้านแถว (ในภาษากฎหมาย) ต้องมีที่ว่างด้านหลัง ซึ่งไม่มีสิ่งปกคลุม 3 เมตร เพื่อใช้เป็นทางหนีไฟ โดยสามารถสร้างบันไดหนีไฟภายนอกล้ำเข้ามาในที่ว่างนี้ได้ไม่เกิน 1.40 เมตร และต้องมีพื้นที่ว่างซึ่งไม่มีสิ่งปกคลุมอย่างน้อย 10% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร ต้องเว้นระยะด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร ระยะด้านหลังอย่างน้อย 2 เมตร และอาคารที่พักอาศัยต้องมีพื้นที่ว่างซึ่งไม่มีสิ่งปกคลุมอย่างน้อย 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่ง

สรุปข้อกฎหมายของทาวน์โฮมกับทาวน์เฮ้าส์

ข้อกำหนด ระยะที่ถูกต้อง ขนาดของทาวน์โฮมกับทาวน์เฮ้าส์ หน้ากว้างอย่างต่ำ 4 เมตร พื้นที่ว่างด้านหน้า ระหว่างแนวรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังบ้าน กว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร พื้นที่ว่างด้านหลัง ไม่น้อยกว่า 2 เมตร หากทาวน์โฮมกับทาวน์เฮ้าส์สร้างเป็นแถวยาวรวม 40 เมตร ต้องเว้นที่ว่างระหว่างแถว 4 เมตร

4. ตรวจสอบโครงสร้างบ้านให้ดี

ก่อนจะเริ่มรีโนเวททาวน์เฮ้าส์มือสองควรสำรวจโครงสร้างก่อนว่าโครงสร้างบ้านสามารถรับน้ำหนักส่วนที่จะต่อเติมหรือมีส่วนไหนที่เสียหายต้องซ่อมแซมก่อนหรือไม่ เพราะโครงสร้างเป็นส่วนที่จะรองรับน้ำหนักทั้งหมดหรือส่วนที่จะเพิ่มเติมขึ้นมา สามารถเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง ตัดเสา ตัดคาน ทุบพื้นและผนังเดิมได้หรือไม่ ที่สำคัญในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทาวน์เฮ้าส์นั้น จำเป็นต้องปรึกษาวิศวกร เพราะปกติเสาและคานหลักไม่สามารถตัดได้

Guide

วิธีตรวจโครงสร้างบ้านง่าย ๆ ด้วย 4 ขั้นตอน เรื่องต้องทำก่อนบ้านทรุด

5. ต้องรู้ว่าขอบเขตกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮ้าส์ว่าอยู่ตรงไหน

เนื่องจากทาวน์เฮ้าส์เป็นอาคารที่มีการใช้โครงสร้างร่วมกัน มีฐานราก เสา ผนังระหว่างคูหา โครงหลังคาและรั้วร่วมกัน คูหาที่ติดกันจึงมีกรรมสิทธิ์คนละครึ่งเสาครึ่งผนัง รวมถึงพื้นที่ในอากาศและใต้ดิน การรีโนเวทจึงต้องระมัดระวังไม่ทำให้โครงสร้างร่วมเสียหาย และไม่ล้ำเกินขอบเขตบ้าน เช่น การเจาะและสกัดผนัง ซึ่งอาจทะลุหรือแรงสะเทือนทำให้ปูนฉาบผนังอีกฝั่งร้าว ซึ่งเราต้องเป็นผู้รับผิดชอบ  

6. เลือกผู้รับเหมาที่เป็นมืออาชีพ

ถ้าหากไม่เลือกผู้รับเหมาให้ดีนอกจากจะทำให้งานออกมาห่วย ยังต้องเสียทั้งเวลาเสียทั้งเงินเพื่อมาแก้ไขภายหลัง

7. แจ้งเพื่อนบ้านก่อนเริ่มรีโนเวท

สิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้อย่างแน่นอนในการรีโนเวททาวน์เฮ้าส์มือสอง คือ เสียงที่ดังรบกวนเพื่อนบ้าน ทั้งเสียงทุบ เสียงเจาะ ดังนั้นก่อนเริ่มก่อสร้างอย่าลืมแจ้งเรื่องการก่อสร้างต่อเพื่อนบ้านด้วย จะได้ไม่เกิดปีญหาการอยู่ร่วมกันในภายหลัง

Guide

3 สไตล์ รีโนเวทบ้านเก่ามือสอง เปลี่ยนลุคแถมได้เงิน

การรีโนเวททาวน์เฮ้าส์มือสองนั้น นอกจากเป็นการปรับปรุงให้ทาวน์เฮ้าส์ของเรากลับมาอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพแล้วยังช่วยสร้างความน่าอยู่อาศัย รวมถึงเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทาวน์เฮ้าส์ของคุณเมื่อต้องขายต่อก็สามารถทำราคาขายได้ดีกว่าทาวน์เฮ้าส์โทรม ๆ อีกด้วย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า