อสังหาฯเปิดตัวใหม่ ต่ำสุดในรอบ 23 ปี สะท้อนเศรษฐกิจไทยซบเซา
ครึ่งแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยชะลอตัวหนัก เปิดตัวโครงการใหม่แค่ 15,484 หน่วย ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และคาดว่าทั้งปี จะเพิ่มขึ้นเป็น 39,540 หน่วย และมูลค่าการพัฒนาจะเพิ่มขึ้นเป็น 251,371 ล้านบาท ต่ำสุดในรอบ 23 ปีคาดว่าทั้งปีจะหดตัวต่อเนื่อง ทั้งจำนวนและมูลค่า สะท้อนเศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะตกต่ำ
ข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ กลางปี 2568 นี้ มาจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งพบข้อมูลที่น่าสนใจสำหรับใครที่คิดจะซื้อบ้านสามารถนำไปประกอบการตัดสินใจ
ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพียง 15,484 หน่วย ทั้งนี้ มูลค่ารวมกันที่ 111,230 ล้านบาท โดย 99.8% เป็นโครงการที่อยู่อาศัย ณ ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 7.184 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงกว่าทุกปี เพราะในปีนี้เน้นการเปิดขายสินค้าราคาแพงที่ผู้ซื้อยังมีกำลังซื้อมากกว่าสินค้าราคาถูกทั่วไป
ในส่วนของการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยนั้น ปรากฏว่า กลุ่มใหญ่ที่สุดยังเป็นห้องชุดพักอาศัย จำนวน 7,393 หน่วย หรือ 47.8% หรือเกือบครึ่งหนึ่ง ที่น่าสนใจคือมีการเปิดตัวบ้านเดี่ยว 3,719 หน่วย หรือ 24.1% ซึ่งมากกว่าการเปิดตัวทาวน์เฮาส์ที่ 3,070 หน่วยเสียอีก นอกนั้นเป็นบ้านแฝด 1,154 หน่วย (7.5%) และอาคารพาณิชย์ 116 หน่วย (0.8%)
บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดกลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 2-3 ล้านบาท และในส่วนของห้องชุด กลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดในราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท เป็นสำคัญ ห้องชุดราคาแพง เช่น เกินกว่า 20 ล้านบาท เปิดตัวน้อยมาก
การคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568
ถ้าดูจากตัวเลขที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพียง 15,452 หน่วย ณ มูลค่ารวมกันที่ 110,820 ล้านบาท ก็เป็นไปได้ที่ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ทั้งปีจะมีจำนวนหน่วย 30,904 หน่วย รวมมูลค่า 221,640 ล้านบาท หรือเท่ากับว่ามูลค่าการพัฒนาลดลง 46.4% และจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลง 49.7% หรือลดลงถึงครึ่งหนึ่งของปี 2567 ที่ถือว่าแย่แล้ว แต่ปี 2568 คาดว่าจะแย่ลงไปอีก
อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณคาดการณ์ว่าในครึ่งหลังของปี 2568 นี้ น่าจะมีโครงการสินค้าที่อยู่อาศัยราคาถูก (โดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ในราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) ที่จะได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิ่มเข้ามาในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้เมื่อปี 2567 รัฐบาลได้มีมาตรการส่งเสริมการสร้างบ้านราคาถูกนี้ และขณะนี้น่าจะได้เวลาที่สินค้าเหล่านี้จะออกสู่ตลาดหลังการออกแบบ ขออนุญาตต่างๆ แล้วเสร็จ
ดังนั้น ดร.โสภณคาดว่า จำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2568 ทั้งนี้เมื่อรวมกับครึ่งปีหลังแล้ว น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 39,540 หน่วย และมูลค่าการพัฒนาจะเพิ่มขึ้นเป็น 251,371 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยตกอยู่ที่ 6.357 ล้านบาท อย่างไรก็ตามในปี 2568 ก็ยังน่าจะตกต่ำกว่าปี 2567 ถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และ 35.7% ในแง่ของมูลค่าโครงการ อาจกล่าวได้ว่า จำนวนหน่วยที่ 39,540 หน่วยนี้ นับว่าต่ำสุดในรอบ 23 ปี ต่ำกว่าช่วงวิกฤติโควิด-19 โดยนับจากปี 2545ที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 และในแง่มูลค่าของโครงการเปิดใหม่ นับว่าต่ำสุดในรอบ 16 ปีนับจากปี 2552 เป็นต้นมา
เมื่ออุปทานลดลง ภาคอสังหาฯไร้ฟองสบู่
ในแง่หนึ่งการผลิตที่อยู่อาศัยที่น้อยลง สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลงอย่างชัดเจน เศรษฐกิจจึงเป็นตัวกำหนดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นตัวนำเศรษฐกิจ ดังนั้นการหวังจะกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ ในความเป็นจริงถ้าเศรษฐกิจของชาติหรือของครัวเรือนดี ก็จะมีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดีก็จะปรับตัวลดการซื้อที่อยู่อาศัยลง
อย่างไรก็ตามการแม้การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยที่น้อยลง ในทางตรงกันข้ามกลับมีหน่วยที่ระบายขายออกได้จำนวน 23,305 หน่วย หรือมากกว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ถึง 50.8% การนี้แสดงว่าตลาดมีการปรับตัวที่ดี สินค้าที่เหลือขายอยู่ในตลาดจึงลดลงเหลือเพียง 223,019 หน่วย จากที่เหลือไว้เมื่อสิ้นปี 2567 ที่ 234,478 หน่วย ในทางตรงกันข้ามหากตลาดไม่มีการปรับตัวยังเปิดตัวโครงการใหม่ๆ นับแสนหน่วยต่อปี ก็จะเกิดปัญหาฟองสบู่ขึ้นอย่างแน่นอน แต่ภาวะในขณะนี้ไร้ฟองสบู่
ทำเลเด่นยังมี แต่บางพื้นที่หายไปจากแผนที่นักลงทุน
ในสถานการณ์ที่ทั้งต้นทุนการพัฒนาและกำลังซื้อเปราะบาง ทำเลจึงกลายเป็นตัวแปรสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ โดยพบว่าโครงการใหม่มักกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีความต้องการจำเพาะ หรือมีศักยภาพเชื่อมต่อการเดินทางที่ชัดเจน เช่น
- บางขัน–คลองหลวง: มีห้องชุดราคา 1–3 ล้านบาท เปิดตัวจำนวนมาก เจาะกลุ่มนักศึกษาและบุคลากรในมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์–กรุงเทพ
- วัชรพล–ลำลูกกา: พื้นที่ที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว–ชมพู จึงเหมาะกับคอนโดราคาต่ำ 1–2 ล้านบาท
- บางนา กม.10–30: ยังคงเป็นย่านนิยมสำหรับบ้านเดี่ยว 5–10 ล้านบาท แม้ยอดขายยังไม่สูง แต่เป็นทำเลที่มีศักยภาพในระยะยาว
- ประชาอุทิศ (ฝั่งธนฯ): ทาวน์เฮาส์ 2–3 ล้านบาท ตอบโจทย์คนรายได้ปานกลางที่ต้องการบ้านแนวราบในเมือง
แต่ในทางกลับกัน หลายเขตชานเมืองของกรุงเทพฯ ไม่มีการเปิดตัวใหม่เลย โดยเฉพาะพื้นที่ที่ ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน หรือถนนหลัก แสดงให้เห็นว่า หากไม่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้ก็จะไม่เกิด