ทริส ลดเรทติ้งวิลล่า คุณาลัย รายได้ ความสามารถทำกำไรต่ำกว่าคาด

ทริส ลดเรทติ้งวิลล่า คุณาลัย (KUN) เหตุรายได้ และความสามารถในการทำกำไรต่ำกว่าคาด แนวโน้มอันดับเครดิต “ลบ” กังวลสภาพคล่อง

วันที่ 4 ม.ค.2569 ทริสเรทติ้ง ลดอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.วิลล่า คุณาลัย (KUN) ลงมาเป็นระดับ “B+” จากระดับ “BB-” ขณะเดียวกันยังคงแนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ”

การปรับลดอันดับเครดิตครั้งนี้สะท้อนถึงรายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทที่ต่ำกว่าที่คาดไว้ โดยอันดับเครดิตยังถูกจำกัดจากขนาดธุรกิจที่ค่อนข้างเล็ก และการกระจุกตัวทั้งในแง่ของจำนวนโครงการ ทำเลที่ตั้ง และกลุ่มลูกค้า

แนวโน้มอันดับเครดิตยังคงเป็น “Negative” หรือ “ลบ” เนื่องมาจากความกังวลด้านสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้น รวมถึงแรงกดดันต่อรายได้และผลกำไรของบริษัทในอนาคต ซึ่งได้รับผลกระทบจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ซบเซา และภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยสำคัญที่กดดันความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำถึงปานกลางในช่วง 12 เดือนข้างหน้า

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ผลการดำเนินงานอ่อนแอกว่าที่คาด

ผลประกอบการของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 (9M68) ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ โดยรายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทอยู่ที่ 409 ล้านบาท คิดเป็นเพียงประมาณครึ่งหนึ่งของประมาณการรายได้ทั้งปีเดิม

ขณะที่ EBITDA อยู่ในระดับอ่อนแอ ทำได้เพียงประมาณหนึ่งในสี่ของประมาณการทั้งปีเดิม และเงินทุนจากการดำเนินงานยังคงเป็นลบ ผลการดำเนินงานที่อ่อนแอนี้เกิดจากภาวะตลาดที่อยู่อาศัยซบเซาและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านรายได้ปานกลางถึงรายได้ต่ำ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท

อัตรากำไรของบริษัทยังคงถูกกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทจำเป็นต้องใช้นโยบายการตั้งราคาเชิงรุกมากขึ้นเพื่อกระตุ้นยอดขาย ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ไม่รวมการขายที่ดิน) ลดลงมาอยู่ที่ 20%-25% ในช่วงปี 2566-9M68 จากระดับ 27%-33% ในช่วงหลายปีก่อนหน้า ขณะที่ EBITDA Margin อ่อนตัวลงมาอยู่ที่ 12%-15% จากระดับมากกว่า 18% ในช่วงปี 2563-2565

ธุรกิจขนาดเล็กที่มีการกระจุกตัวของโครงการสูง

ทริสเรทติ้งมองว่าขนาดธุรกิจที่จำกัดของบริษัทและระดับการกระจุกตัวสูงในโครงการและทำเลที่ตั้งเพียงไม่กี่แห่งนั้น ยังคงเป็นปัจจัยที่จำกัดสถานะเครดิตของบริษัท ณ เดือนธันวาคม 2568 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 9 โครงการ ใน 3 ทำเล ได้แก่ โครงการในพื้นที่เขตรังสิต บางขุนเทียน และบางบัวทอง ซึ่งมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งบ้านที่สร้างแล้วเสร็จและที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง) รวมทั้งสิ้น 1.11 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ สองโครงการขนาดใหญ่ของบริษัท ได้แก่ คุณาลัย นาวาร่า พระราม 2 และคุณาลัย นาวาร่า รังสิตคลอง 2 มีสัดส่วนรวมกันเกือบ 90% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ด้วยระดับภาระหนี้ของบริษัทที่ยังอยู่ในระดับสูง บริษัทจึงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่มีอยู่เดิมและไม่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงปี 2568-2570 ส่งผลให้รายได้และผลกำไรในอนาคตของบริษัทจะพึ่งพาผลการดำเนินงานของทั้งสองโครงการดังกล่าวเป็นหลัก

ทริสเรทติ้งปรับลดประมาณการรายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทเหลือประมาณ 500-530 ล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2568-2570 หรือราว 40% ต่ำกว่าประมาณการเดิม นอกจากนี้ ประเมินว่ารายได้จากสองโครงการหลักจะคิดเป็นประมาณสองในสามของรายได้รวมในช่วงประมาณการ แม้ว่าต้นทุนที่ดินของโครงการเหล่านี้อยู่ในระดับต่ำ

แต่ทริสคาดว่าบริษัทจะยังคงต้องยอมลดอัตรากำไรเพื่อกระตุ้นยอดขายและลดจำนวนสินค้าคงเหลือ ส่งผลให้ EBITDA มีแนวโน้มลดลงมาอยู่ที่ระดับเพียง 30-60 ล้านบาทต่อปี โดยมี EBITDA Margin ที่ลดลงเหลือเพียง 6%-11% ขณะที่ เงินทุนจากการดำเนินงานคาดว่าจะยังคงเป็นลบ ด้วยเหตุนี้ บริษัทจึงมีแนวโน้มที่จะบันทึกผลขาดทุนสุทธิต่อเนื่องในช่วงปีถัดไป

โครงสร้างเงินทุนที่มีภาระหนี้สูงและกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่อ่อนแอ

หลังจากการขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วงปี 2564-2566 ระดับภาระหนี้ของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูง โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทปรับขึ้นแตะระดับ 70% ในปี 2566 ก่อนจะปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 68% ในช่วงปี 2567-9M68 การชะลอตัวของยอดขายอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้แผนการลดภาระหนี้เกิดขึ้นในอัตราที่ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ขณะเดียวกัน ตัวชี้วัดความสามารถในการรองรับกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ก็อ่อนแอลงตามการถดถอยของผลการดำเนินงาน

มองไปข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่าระดับภาระหนี้ของบริษัทจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นตามกลยุทธ์การลดหนี้ของบริษัท โดยบริษัทไม่มีแผนการเปิดโครงการใหม่ในช่วงปี 2568-2570 และจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาและขายโครงการขนาดใหญ่สองโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินงานในปัจจุบัน

ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีการซื้อที่ดินมูลค่า 36 ล้านบาทในปี 2568 และไม่มีการซื้อที่ดินเพิ่มเติมในปี 2569-2570 ขณะที่เงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการคาดว่าจะอยู่ที่ 140-240 ล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2568-2570 ภายใต้สมมติฐานดังกล่าว อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 64%-67% ขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะยังคงเป็นลบตลอดช่วงประมาณการ

สภาพคล่องตึงตัวและความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์อยู่ในระดับสูง

ทริสเรทติ้งประเมินว่าสถานะสภาพคล่องของบริษัทอยู่ในระดับอ่อนแอในช่วง 15 เดือนข้างหน้า โดยหนี้ที่จะครบกำหนดชำระตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2568 ไปจนถึงปี 2569 มีมูลค่ารวมประมาณ 1.3 พันล้านบาท โดยประกอบด้วย หุ้นกู้จำนวน 458 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 400 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 135 ล้านบาท ส่วนที่เหลือเป็นเงินกู้ประเภทอื่น ๆ ณ เดือนกันยายน 2568 แหล่งที่มาของสภาพคล่องของบริษัทประกอบด้วย เงินสดจำนวน 62 ล้านบาท วงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 26 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าทางบัญชีที่จำนวน 83 ล้านบาท และสินค้าคงคลังที่ปลอดภาระหนี้มูลค่า 92 ล้านบาท ซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับวงเงินกู้กับสถาบันการเงินได้หากมีความจำเป็นโดยปกติ บริษัทจะรีไฟแนนซ์ตราสารหนี้ที่ครบกำหนดด้วยการออกตราสารหนี้ใหม่

ทั้งนี้ จากหุ้นกู้จำนวน 458 ล้านบาทที่จะครบกำหนดในช่วง 15 เดือนข้างหน้า มีจำนวน 50 ล้านบาท ได้รับการต่ออายุไปแล้ว ส่วนที่เหลือคาดว่าจะรีไฟแนนซ์ได้บางส่วนผ่านการออกหุ้นกู้ใหม่หรือการกู้ยืมจากธนาคาร อย่างไรก็ตาม ด้วยผลการดำเนินงานที่อ่อนแอและภาวะตลาดตราสารหนี้ที่ยังคงหลีกเลี่ยงความเสี่ยง ทำให้ความสามารถของบริษัทในการต่ออายุหุ้นกู้จึงยังคงมีความท้าทาย

ตามข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้ระบุให้บริษัทต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้อยู่ที่ระดับไม่เกิน 3 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2568 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 2.1 เท่า ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

โครงสร้างหนี้

ณ สิ้นเดือนกันยายน 2568 บริษัทมีหนี้สินรวมอยู่ที่จำนวนประมาณ 1.9 พันล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 1.1 พันล้านบาทซึ่งเป็นหนี้ของบริษัทเองและของบริษัทย่อยต่าง ๆ

ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทจึงอยู่ที่ระดับ 57% ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทมีความเสียเปรียบในด้านลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่