ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ฟื้นไม่ทั่วถึง REIC แนะเลือกทำเล–ราคา–จังหวะลงทุน

วันนี้ ( 16 ก.ย.2569) นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ REIC กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัย EEC กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน จากตลาดที่เติบโตตามการลงทุนและโครงสร้างพื้นฐาน ไปสู่ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยอุปสงค์จริงมากขึ้น แม้ยังได้รับแรงสนับสนุนจากเงินลงทุนต่างประเทศ การจ้างงาน มาตรการภาครัฐ และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน แต่กำลังซื้อยังถูกจำกัดด้วยหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดของสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น ทำให้การเติบโตระยะต่อไปไม่เกิดขึ้นอย่างทั่วถึงในทุกพื้นที่ ประเภทที่อยู่อาศัย และระดับราคา

สำหรับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดที่ REIC สำรวจ ไตรมาส 2 ปี 2569 มีหน่วยเสนอขายรวม 359,433 หน่วย มูลค่า 2.023 ล้านล้านบาท โดย EEC มีหน่วยเสนอขาย 65,908 หน่วย คิดเป็น 18.3% และมูลค่า 276,193 ล้านบาท หรือ 13.7% ของตลาดที่สำรวจ สะท้อนว่า EEC มีสัดส่วนจำนวนหน่วยสูงกว่าสัดส่วนมูลค่า และเป็นฐานตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ทำงานและ Real Demand ในพื้นที่เศรษฐกิจและอุตสาหกรรม

อย่างไรก็ตาม หน่วยเสนอขายใน EEC ลดลง 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้หน่วยเปิดขายใหม่และหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 5.3% และอัตราดูดซับอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน สะท้อนว่าอุปสงค์กำลังฟื้นตัว แต่ยังไม่เท่ากันในแต่ละจังหวัดและประเภทที่อยู่อาศัย

ชลบุรี คอนโดฯ นำตลาดฟื้น

จังหวัดชลบุรีมีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมด 43,591 หน่วย ลดลง 2.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 112.9% และหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 39.1% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 4.6% เหลือ 40,502 หน่วย อัตราดูดซับเพิ่มเป็น 2.4% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 39 เดือน

แรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากตลาดอาคารชุด โดยหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 74.5% หน่วยเหลือขายลดลง 3.5% เหลือ 19,932 หน่วย อัตราดูดซับ 3.0% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 31 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.7% หน่วยเหลือขายลดลง 6.1% เหลือ 20,057 หน่วย อัตราดูดซับ 1.8% และใช้เวลาระบายอุปทานถึง 54 เดือน

ในเชิงทำเล พัทยา–นาจอมเทียนมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 54.6% ส่วนแหลมฉบัง–บางละมุงมีอัตราดูดซับสูงถึง 5.2% สะท้อนความต้องการจากการท่องเที่ยว การจ้างงาน และนิคมอุตสาหกรรม ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรบางพื้นที่ยังต้องระมัดระวัง โดยเฉพาะนิคมฯ อมตะนคร–บายพาส มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 22.7% อัตราดูดซับเพียง 1.3% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 74 เดือน รวมถึงห้วยใหญ่ที่ใช้เวลาขาย 74 เดือน และศรีราชา–หนองขาม กับโรงโป๊ะ–หนองปลาไหลที่ใช้เวลาขาย 66–67 เดือน

ระยอง Real Demand ยังมี แต่สต็อกแนวราบต้องระวัง

จังหวัดระยองมีที่อยู่อาศัยเสนอขายประมาณ 16,491 หน่วย ลดลง 4.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเปิดโครงการใหม่ลดลง 45.9% ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ยังไม่ดีนัก แต่หน่วยเหลือขายลดลง 3.8% เหลือ 15,524 หน่วย อัตราดูดซับประมาณ 2.0% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 48 เดือน

ทำเลปลวกแดงยังเป็นตลาดใหญ่ของบ้านจัดสรร แต่หน่วยขายได้ใหม่ลดลง 30.4% อัตราดูดซับ 2.4% และใช้เวลาระบายอุปทาน 38 เดือน ขณะที่นิคมพัฒนามีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 56.7% อัตราดูดซับ 2.3% และใช้เวลาระบายอุปทาน 40 เดือน

พื้นที่ที่ต้องระมัดระวังคือเมืองระยอง มีหน่วยเหลือขาย 2,914 หน่วย แต่อัตราดูดซับเพียง 1.1% ต้องใช้เวลาระบายอุปทานถึง 88 เดือน ในทางกลับกัน ตลาดอาคารชุดมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 27.9% หน่วยเหลือขายลดลง 25.5% อัตราดูดซับ 3.4% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 27 เดือน สะท้อนการระบายสต็อกที่ดีกว่าตลาดแนวราบ

ฉะเชิงเทรา ตลาดเล็ก ต้องเลือกทำเล

จังหวัดฉะเชิงเทรามีหน่วยเสนอขาย 6,354 หน่วย ลดลง 12.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน และไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงสำรวจ ส่งผลให้หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 17.3% หน่วยเหลือขายลดลง 13.7% เหลือ 5,919 หน่วย อัตราดูดซับ 2.3% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 41 เดือน

ตลาดบ้านจัดสรรมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 14.1% หน่วยเหลือขายลดลง 12.6% อัตราดูดซับ 2.1% และใช้เวลาระบายอุปทาน 44 เดือน โดยทำเลแปลงยาวมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 71.9% อัตราดูดซับ 4.5% และใช้เวลาระบายอุปทานเพียง 19 เดือน ขณะที่พนมสารคามมีอัตราดูดซับเพียง 0.6% ใช้เวลาระบายอุปทานถึง 163 เดือน และโสธรมีอัตราดูดซับ 1.0% ใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 95 เดือน

ด้านอาคารชุดของฉะเชิงเทรามีฐานตลาดเล็ก แต่สต็อกลดลงรวดเร็ว หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 62.5% หน่วยเหลือขายลดลง 60% อัตราดูดซับ 13.1% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 5 เดือน โดยเฉพาะบางปะกงมีอัตราดูดซับ 18.1% อย่างไรก็ตาม REIC ระบุว่าไม่ควรตีความเป็นสัญญาณให้เพิ่มอุปทานจำนวนมากทันที เนื่องจากฐานตลาดเดิมมีขนาดเล็ก

ทั้งนี้ REIC มองว่า การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในระยะต่อไปจะขึ้นอยู่กับการเลือกทำเล ประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และจังหวะการลงทุนที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงของแต่ละพื้นที่ โดยผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามอุปสงค์และสต็อกอย่างใกล้ชิด เพื่อให้การพัฒนาโครงการสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลง

อ่านข่าว:

คอนโดต่างชาติไตรมาส 2 ฟื้น สวนทางครึ่งปีแรกหด 8.8% จีนแชมป์ซื้อมากสุด

อสังหาฯ ไทยพ้นจุดต่ำสุด REIC ชี้ปี 70 โอน 9 แสนล้าน รับมาตรการรัฐ

ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล