ซัพพลายเชนโลกป่วน ‘ต่างชาติ' แห่ย้ายฐาน! ไทยรับอานิสงส์ ‘อสังหาฯเพื่ออุตสาหกรรม’ บูมยาว

รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ระบุว่า สถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์โลกที่ร้อนแรงต่อเนื่อง โดยเฉพาะความขัดแย้งในตะวันออกกลาง บวกกับแรงกดดันจากนโยบายภาษีของสหรัฐ เป็น “ตัวเร่ง” สำคัญที่พลิกโฉมโครงสร้างการผลิตโลกอย่างมีนัยสำคัญ

นักลงทุนทั่วโลกกำลังเร่งปรับกลยุทธ์จากเดิมที่พึ่งพาจีนเป็นฐานหลัก สู่โมเดล China Plus One/Plus Two เพื่อกระจายความเสี่ยงแกนสำคัญไม่ใช่แค่ “ต้นทุน” อีกต่อไป แต่เป็นเรื่อง “เสถียรภาพ” และความต่อเนื่องของการผลิต (Stability & Continuity) โดยเฉพาะในยุคที่ความไม่แน่นอนเกิดขึ้นได้ทุกไตรมาส

“สัญญาณชัดเจนคือ นักลงทุนจากตะวันออกกลางเริ่มหันมาสำรวจโอกาสในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มากขึ้น สะท้อนการเคลื่อนย้ายทุนครั้งใหม่เพื่อกระจายความเสี่ยง โดยไม่พึ่งพาการผลิตในประเทศเดียวอีกต่อไป โดยเน้นความปลอดภัย และความต่อเนื่องในการผลิต”

ไทยขึ้นแท่น Preferred Choice ดึงทุนโลก

ท่ามกลางการแข่งขันในภูมิภาค ประเทศไทยยังคงรักษาสถานะ “ตัวเลือกหลัก” ของนักลงทุนต่างชาติ ด้วยจุดแข็งเชิงโครงสร้างที่หลากหลายกลุ่มอุตสาหกรรมที่โดดเด่น ได้แก่ อาหาร และแปรรูปอาหารฐานการผลิตสำคัญของโลกยานยนต์ และอิเล็กทรอนิกส์ที่มี Ecosystem แข็งแกร่ง

Data Center เทรนด์ใหม่ที่เติบโตตามเศรษฐกิจดิจิทัล พลังงานสะอาด (Green Energy) ที่เป็นเมกะเทรนด์ เมื่อเทียบกับเวียดนามที่เด่นด้านอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ และสมาร์ตโฟน ไทยยังมีความได้เปรียบเชิงความหลากหลายอุตสาหกรรม และโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการเติบโตระยะยาว

โมเดล “2 ขา” สร้างสมดุลรายได้

พรอสเพค วางโครงสร้างธุรกิจแบบ 2 ขา เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน ได้แก่ 1.ธุรกิจให้เช่า คลังสินค้าและโรงงาน สร้างรายได้ประจำ 2.นิคมอุตสาหกรรม รองรับลูกค้าที่ต้องการถือครองสินทรัพย์

ปัจจุบันบริษัทมีพอร์ตพื้นที่รวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร โดยครึ่งหนึ่งอยู่ในเขตปลอดอากร (Free Zone) ซึ่งเป็นจุดขายสำคัญด้านสิทธิประโยชน์ภาษี การเลือกทำเลถือเป็นหัวใจสำคัญของเกมนี้! พรอสเพคปักธงใน 3 โซนยุทธศาสตร์ ได้แก่ บางนา-ตราด ศูนย์กลางโลจิสติกส์ดั้งเดิม โซน EEC จังหวัดชลบุรี-ฉะเชิงเทรา ประตูสู่การลงทุนต่างชาติ และวังน้อย จังหวัดอยุธยา เป็นฮับกระจายสินค้าในประเทศ ทั้ง 3 พื้นที่เชื่อมโยงโครงข่ายซัพพลายเชนครบวงจร ตอบโจทย์ทั้งผู้ผลิต และโลจิสติกส์

“ภาพรวมตลาดล่าสุดสะท้อนการฟื้นตัวอย่างชัดเจน โดยดีมานด์เช่าพื้นที่เร่งตัวแรงพรอสเพค ปิดดีลใหม่ได้กว่า 150,000 ตารางเมตร ขณะที่ระยะเวลาปิดการขายลดลงเหลือ 3-6 เดือน จากเดิมยาวนานกว่านั้น”

แรงหนุนหลักมาจากการย้ายฐานผลิต การเติบโตของธุรกิจE-Commerce และการขยายตัวของการค้าโลก ส่งผลให้อัตราการต่อสัญญาสูงถึง 98% ช่วยล็อกฐานรายได้ระยะยาว

นอกจากนี้บริษัทเปิดตัว “BFTZ 4 บางปะกง” แฟลกชิปสำคัญที่มีอัตราเช่ามากกว่า 90% ด้วยจุดเด่น“Industrial Cluster” ที่รวบรวมผู้ประกอบการในซัพพลายเชนเดียวกันมาอยู่ในพื้นที่เดียว ช่วยลดต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพ และสร้างมูลค่าเพิ่ม โมเดลนี้กำลังเป็น “มาตรฐานใหม่” ของนิคมอุตสาหกรรมยุคถัดไป

นิคมบางปะกง Growth Engine ใหม่

อีกก้าวสำคัญคือ โครงการนิคมอุตสาหกรรมบางปะกง บนพื้นที่กว่า 1,000 ไร่ ในเขต EEC ซึ่งตั้งเป้ามูลค่าขายที่ดิน 8,500-8,800 ล้านบาท จะเป็นฐานรองรับอุตสาหกรรมอนาคต เช่น รถยนต์ไฟฟ้า (EV) พลังงานสะอาด เทคโนโลยีดิจิทัล พร้อมเดินหน้าโรดโชว์ดึงนักลงทุนจากเอเชียต่อเนื่อง โดยแผนระยะกลาง (2569-2570) เตรียมงบลงทุน 1,500 ล้านบาท พัฒนาโครงการใหม่ 3 แห่ง ได้แก่ เทพารักษ์ บางนา กม.20 และวังน้อย เป้าหมายคือ ขยายพื้นที่รวม 2 ล้านตารางเมตร รับคลื่นลงทุนรอบใหม่

"ท่ามกลางความผันผวน บริษัทมุ่งรักษาสมดุลพอร์ต คุมสัดส่วนอุตสาหกรรมไม่ให้กระจุกตัว รักษาอัตราการเช่าเฉลี่ย 95-96% กระจายผู้เช่าตามอุตสาหกรรม และสัญชาติ ใช้กลยุทธ์ขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง โดยเตรียมนำ BFTZ 4 เข้ากองทรัสต์ มูลค่าไม่เกิน 5,040 ล้านบาท"

รับมือความเสี่ยงโลกผันผวน-ต้นทุนพุ่ง

ความท้าทายหลักยังคงเป็นความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ราคาวัสดุก่อสร้างที่ผันผวนตามราคาพลังงาน และความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง พรอสเพค จึงเลือก “โตอย่างมีวินัย” ไม่เร่งขยายเกินศักยภาพ แต่เน้นเพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์เดิมควบคู่การลงทุนใหม่ พร้อมทรานส์ฟอร์มจากผู้พัฒนาอสังหาฯ สู่การเป็น “Industrial Hub” ไม่ใช่แค่พื้นที่เช่า แต่เป็นแพลตฟอร์มที่เชื่อมโยง ผู้ผลิต โลจิสติกส์ ซัพพลายเชน เทคโนโลยี เพราะหัวใจคือ การสร้าง Ecosystem และ Industrial Clusterที่แข็งแกร่ง

ควบคู่กับการผลักดันEase of Doing Business ในวันที่โลกกำลัง “จัดระเบียบใหม่” ทางเศรษฐกิจ ไทยจึงไม่ได้เป็นแค่ทางเลือก แต่กำลังกลายเป็น “จุดหมาย” ของทุนโลก และสำหรับพรอสเพค นี่ไม่ใช่แค่จังหวะเติบโตแต่คือ โอกาสยกระดับสู่ศูนย์กลางอุตสาหกรรมของภูมิภาคอย่างเต็มรูปแบบ

พิสูจน์อักษร….สุรีย์ ศิลาวงษ์