ต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมไม่เกิน 75% ต้องชัดเจน 11 เรื่อง ป้องกันนอมินี-ฟอกเงิน
The Bangkok Insight
อัพเดต 09 ก.ค. 2567 เวลา 13.33 น. • เผยแพร่ 10 ก.ค. 2567 เวลา 02.00 น. • The Bangkok Insightถ้าเรื่องของการที่ชาวต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 75% ผ่านการพิจารณาและอนุมัติเป็นกฎหมายจริง ๆ ก็ควรมีความชัดเจนในเรื่องอื่น ๆ ตามมาด้วย
ตัวอย่างเช่น นอกจากจะต่างชาติถือครองคอนโดฯ ได้ไม่เกิน 75% ของพื้นที่ขายของโครงการแล้ว ชาวต่างชาติที่ถือครองคอนโดมิเนียมในประเทศไทยควรต้องมีภาระค่าใช้จ่ายที่ตามมาเพิ่มเติมด้วย โดยเฉพาะเรื่องของการที่ชาวต่างชาติที่จะซื้อต้องเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น หรือมีข้อกำหนดต่าง ๆ ควบคู่ไปกับการอนุมัติให้ถือครองได้ไม่เกิน 75% เช่น
1. ชาวต่างชาติต้องซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการที่อยู่ในกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือบริเวณที่กำหนดได้เท่านั้น
2. ชาวต่างชาติต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในทุกกรณี ไม่ว่าจะซื้อราคาเท่าใดก็ตาม
3. ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ต้องเป็นการซื้อโดยใช้ชื่อบุคคลธรรมดาไม่ใช่นิติบุคคล
4. ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ไม่สามารถขายต่อให้กับนิติบุคคลอื่น ๆ แม้ว่าจะเป็นนิติบุคคลที่อยู่ในไทยมานานแล้วก็ตาม
5. ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ต้องหลักฐานการทำงานหรือเอกสารว่าทำงานในประเทศไทยชัดเจนเป็นหลักแหล่ง
6. ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ต้องซื้อในราคาไม่ต่ำกว่า 7 ล้านบาทต่อยูนิต หรือในระดับราคาที่สูงกว่าคนไทย
7. ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ต้องถือครองไว้ไม่ต่ำกว่า 3 ปีจึงจะขายต่อให้บุคคลอื่นได้
8. ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ต้องเสียภาษีจากการขายคอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้ในอัตราที่มากกว่าคนไทย
9. ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในไทย แล้วส่งต่อเป็นมรดกให้บุคคลอื่น ต้องเสียภาษีด้วยเช่นกัน
10. ชาวต่างชาติที่มีชื่อเป้นเจ้าของคอนโดมิเนียมใน 1 โครงการ จะมีสิทธิออกเสียงในการลงคะแนนของโครงารนั้นๆ ได้เพียง 49% เท่านั้น
11. พระราชบัญญัตินี้ควรมีระยะเวลาจำกัดไม่เกิน 5 ปีนับจากวันที่ประกาศบังคับใช้วันแรก แบบที่เคยประกาศแบบนี้ตอนปี 2542
ข้อบังคับเหล่านี้ บางข้อเป็นข้อบังคับที่ควรมีในกรณีเพื่อป้องกันการเข้ามาของเงินหรือชาวต่างชาติที่มีพฤติกรรม หรือมีการทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสม รวมไปถึงการป้องกันไม่ให้กลุ่มทุนบางกลุ่มที่อยู่ในไทยอยู่แล้ว และใช้ชื่อนิติบุคคลเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในไทย
ทั้งนี้เพราะมีนิติบุคคลจำนวนไม่น้อย ที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทยมามากกว่า 10 ปีแล้ว และเป็นนิติบุคคลที่ไม่ได้ทำธุรกิจอะไรแบบชัดเจนในช่วงที่ผ่านมา แต่หน่วยงานราชการของไทยไม่ได้มีการตรวจสอบ หรือเข้าไปยุ่งวุ่นวายอะไร เพราะไม่ได้ทำอะไรผิดกฎหมาย รวมไปถึงมูลค่าของกิจการไม่ได้สูงมาก
การที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมในไทยได้ไม่เกิน 75% ตามที่กำลังมีการศึกษาความเป็นไปได้กันอยู่นั้น ไม่ใช่เรื่องใหม่ หรือเรื่องแปลก หรือประเทศไทยเป็นประเทศแรกที่ทำแบบนี้ เพียงแต่ต้องมีข้อกำหนดอื่น ๆ ประกอบการอนุญาตในเรื่องนี้ด้วย เพื่อให้ภาระภาษีของพวกเขามากขึ้น หรือมากกว่าคนไทย เพื่อให้ต้นทุนในการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในไทยของพวกเขามากขึ้น
เรื่องของอัตราภาษี และภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ของชาวต่างชาติในกรณีที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทย ควรมีการกำหนดให้มีความชัดเจน และมีการบังคับใช้ที่เข้มงวดไม่มการผ่อนปรน หรือละเลยใด ๆ เพื่อที่จะได้เงินเข้าประเทศตามที่รัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ให้ผู้ประกอบการไประโยชน์แล้วจบเท่านั้น
นั่นเพราะถ้ามีข้อกำหนดเรื่องของภาษีต่าง ๆ เข้ามาควบคู่กับการผ่อนปรนเกณฑ์ 75% คนไทยอาจจะไม่พุ่งเป้าไปที่ประเด็นการเอื้อประโยชน์ให้กับนายทุนหรือผู้ประกอบการเท่านั้น รวมไปถึงยังลดทอนเสียงครหาในกรณีขายชาติได้เยอะเลย
การเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยของชาวต่างชาติ ก็อาจจะเป็นไปได้ที่จะมีการผลักดันราคาคอนโดมิเนียมในไทยแพงขึ้น เหมือนที่เคยเกิดขึ้นในบางประเทศ เช่น แคนาดา ประสบปัญหาในเรื่องที่มีชาวต่างชาติเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งบ้าน และคอนโดมิเนียมกันเป็นจำนวนมาก ซึ่งมีผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับเพิ่มขึ้นไปมากเกินกว่าที่คนในแคนาดาจะสามารถซื้อได้
จนกระทั่งรัฐบาลต้องออกกฎหมายไม่ให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศตนเองเป็นระยะเวลา 2 ปี เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปถึง 48% ในช่วงตั้งแต่ปี 2556-2566 หรือประมาณปีละ 4.8% ซึ่งก็ไม่ได้มากมายเท่าใด โดยกฎหมายนี้เริ่มบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2566
สำหรับเรื่องที่ราคาคอนโดมิเนียมในไทย จะแพงขึ้นเพราะการเข้ามาของชาวต่างชาตินั้น อาจจะไม่ได้มากมายถึงขนาดที่ว่าคนไทยจะไม่สามารถซื้อได้ การที่ราคาคอนโดมิเนียมในไทยแพงขึ้นนั้น ปัจจัยหลักมาจากปัจจัยในประเทศทั้งนั้น ทั้งเรื่องของราคาที่ดิน และต้นทุนในการก่อสร้าง
ชาวต่างชาติไม่ได้ไล่ซื้อในราคาที่แพงขึ้นทุกครั้ง พวกเขาค่อนข้างพิจารณาในการซื้อคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะในเรื่องของราคา ยกเว้นผู้ซื้อจากบางประเทศที่อาจจะรีบซื้อในบางช่วงเวลา เช่น พม่าที่รีบซื้อในช่วงที่ผ่านมาจนราคาเฉลี่ยต่อยูนิตของพวกเขาขึ้นไปถึง 5.6 ล้านบาทต่อยูนิต นั่นเพราะพวกเขามีปัญหาภายในประเทศ
ผู้ซื้อชาวจีนก็เช่นกันที่ไม่ได้ซื้อแพงหรือซื้อทุกระดับราคา ช่วงก่อนหน้านี้ 5-6 ปีอาจจะมีกลุ่มผู้ซื้อแบบนั้นบ้าง แต่ตอนนี้พวกเขามีความรู้ ความเข้าใจในตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้นแล้ว ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่คนซื้อในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2567 มากกว่าราคาเฉลี่ยที่พวกเขาซื้อตอนไตรมาสที่ 1 ปี 2563 ประมาณ 7.45% ซึ่งแทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยเมื่อพพิจารณาเป็นรายปี
สุดท้ายแล้วเรื่องนี้ และเรื่องที่จะขยายระยะเวลาในพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เป็น 99 ปีอาจจะเป็นการโยนหินถามทางของรัฐบาล เพราะยังอยู่ในช่วงการศึกษาความเป็นไปได้ การยกร่างกฎหมาย และผ่านขั้นตอนการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี สส. สว. และยังมีขั้นตอนการส่งศาลรัฐธรรมนูญวินิจฉัยว่าขัดรัฐธรรมนูญหรือไม่
ดังนั้น เรื่องนี้ถ้ามีเสียงคัดค้านเยอะก็อาจจะเงียบหายไป หรือตกไปในขั้นตอนต่าง ๆ ก่อนจะประกาศบังคับใช้เป็นกฎหมาย
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- นายกฯ ยันแก้ กม.ต่างชาติถือครองคอนโด 75% เป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ
- 'ชาดา' ตอบปมแก้กม.ต่างชาติเช่าที่ 99 ปี ลั่นอยู่ระหว่างศึกษา หากไม่ดี คงไม่ฝืน!
- 18 สมาคมอสังหาฯ แถลงการณ์หนุนแก้กฏหมายต่างชาติถือครองคอนโดฯ-เช่าที่ดิน
ติดตามเราได้ที่