สีส้มตะวันออก จุดตัด 3 รถไฟฟ้า "ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี" ดันราคาที่ดินทะยาน

สีส้มตะวันออก จุดตัด 3 รถไฟฟ้า “ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี” 17 สถานี ดันราคาที่ดินทะยาน 9.6 แสน/ตารางวา

เปิดศักราชปีเสือ 2565 ตามไปดูราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ผ่าใจกลางเมือง

เรากำลังพูดถึง รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) เนื่องจากเส้นทางตั้งต้นที่ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ย่านรัชดาฯไปสิ้นสุดที่สุวินทวงศ์ จึงมีชื่อเรียกอีกอย่างว่า “สายสีส้มตะวันออก” ล่าสุดมีความคืบหน้าการก่อสร้าง ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2564 ภาพรวมอยู่ที่ 88.46%

โดย“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธาน AREA-เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า รถไฟฟ้าสายสีส้มถือเป็นเส้นทางที่ดีมากที่สุดสายหนึ่งเพราะวิ่งเข้าเมืองโดยตรง ทำให้มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นมาก และทำให้เมืองขยายไปทางตะวันออกยิ่งขึ้น

• รฟม.อัพเดต ปักหมุดเปิดรถไฟฟ้าสายสีส้ม ปี 2570
• อุทยานฯ ร.9 นางเลิ้ง เล็งเชื่อมต่อรถไฟใต้ดินสายสีส้มตะวันตก ขนส่งทุกระบบ

2559 อนุมัติสีส้มตะวันออก

ข้อมูลพื้นฐานสายสีส้มตะวันออกเส้นนี้เป็นระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ (heavy rail) ระยะทางรวม 39.8 กิโลเมตร แบ่งเป็น 2 ส่วน ได้แก่ เส้นทางกรุงเทพฯตะวันตก ช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ กับเส้นทางกรุงเทพฯตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์)

โดยเมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2553 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และมีรถไฟฟ้าสายสีส้มความยาวตลอดเส้นช่วงตลิ่งชัน-มีนบุรีรวมอยู่ด้วย

ต่อมาเมื่อวันที่ 11 มกราคม 2554 มีมติ ครม.อนุมัติจัดจ้างที่ปรึกษาดำเนินงานรถไฟฟ้าสายสีส้มเป็น 2 ช่วง คือ สีส้มตะวันออก กับสีส้มตะวันตกดังกล่าว

จุดสตาร์ตอยู่ที่มติ ครม.วันที่ 9 เมษายน 2559 อนุมัติดำเนินงานก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ก่อน มีจำนวน 17 สถานีด้วยกัน ขณะที่สายสีส้มตะวันตกมีเส้นทางวิ่งผ่าใจกลางเมือง ทำให้มีอุปสรรคในด้านการเวนคืนรื้อย้ายที่ทำให้โครงการล่าช้ามากกว่า

เปิดรายชื่อ 17 สถานี

รายละเอียดคืบหน้าการก่อสร้าง ทาง “รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย” ระบุ ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2564 มีความก้าวหน้ารายสถานี ดังนี้

1.สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เสร็จแล้ว 99.83% 2.สถานี รฟม. เสร็จแล้ว 99.11% 3.สถานีวัดพระราม ๙ (ประดิษฐ์มนูธรรม) เสร็จแล้ว 99.53% 4.สถานีรามคำแหง 12 เสร็จแล้ว 88.76% 5.สถานีรามคำแหง เสร็จแล้ว 90.87% 6.สถานี กกท. เสร็จแล้ว 91.52% 7.สถานีรามคำแหง 34 (หัวหมาก) เสร็จแล้ว 88.29% 8.สถานีแยกลำสาลี เสร็จแล้ว 74.86%

9.สถานีศรีบูรพา เสร็จแล้ว 76.68% 10.สถานีคลองบ้านม้า เสร็จแล้ว 80.05% 11.สถานีสัมมากร เสร็จแล้ว 58.19% 12.สถานีน้อมเกล้า เสร็จแล้ว 71.79% 13.สถานีราษฎร์พัฒนา เสร็จแล้ว 56.80% 14.สถานีมีนพัฒนา เสร็จแล้ว 69.33% 15.สถานีเคหะรามคำแหง เสร็จแล้ว 76.03% 16.สถานีมีนบุรี เสร็จแล้ว 64.96% และ 17.สถานีแยกร่มเกล้า (สุวินทวงศ์) เสร็จแล้ว 73.34%

ขณะที่ความก้าวหน้างานโครงสร้างศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าอยู่ที่ 97.49% และงานโครงสร้างอาคารจอดแล้วจรอยู่ที่ 30.67% คาดว่าภายในปี 2565 จะก่อสร้างแล้วเสร็จได้ทั้งหมดและเปิดการเดินรถได้

วิ่งผ่าเมือง-ซื้อลงทุน 70%

ทั้งนี้ AREA ประเมินว่าตลอดแนวเส้นทางสีส้มตะวันออกมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2564 ทั้งหมด 2,954 หน่วย รวมมูลค่า 7,990 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 2.705 ล้านบาท

ภายใต้สถานการณ์โควิดทำให้ยอดขายยังค่อนข้างน้อยอยู่ที่ 910 หน่วย เท่ากับรอขาย 2,044 หน่วย แสดงว่าในปี 2564 การเปิดตัวโครงการไม่คึกคักมากนัก และการขายค่อนข้างชะลอตัวทั้ง ๆ ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าไปมากแล้ว

ส่วนมากเป็นห้องชุด ราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 2,180 หน่วย กับห้องชุด ราคา 3-5 ล้านบาท อีก 774 หน่วย สำหรับสินค้าบ้านเดี่ยว ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการเปิดตัวไม่เกิน 40 หน่วย

“แนวสายสีส้มสินค้าส่วนใหญ่ที่เปิดตัวเน้นห้องชุด โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นการซื้อเพื่อลงทุน หรือการเก็งกำไรสัดส่วน 30% เพราะอสังหาริมทรัพย์ตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มมีโอกาสเติบโตดี ที่เหลืออีก 70% เป็นผู้ซื้อเรียลดีมานด์หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง”

เหลือขาย 6.5 หมื่นล้าน

สำหรับหน่วยสะสมในแนวเส้นทางสีส้มตะวันออก AREA ประเมินว่ามีหน่วยรอขาย 13,356 หน่วย หมายความว่าซัพพลายเพิ่งขายไปได้ 30% ของภาพรวม มูลค่าสินค้ารอขายสะสม 65,936 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 4.350 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยทั่วไปในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

สินค้าส่วนใหญ่เป็น “ห้องชุด” มากถึง 83% จากยอดการพัฒนาสะสมรวมกัน 44,986 หน่วย พบว่าเป็นห้องชุดถึง 37,390 หน่วย กลุ่มใหญ่ที่สุด ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 13,662 หน่วย สัดส่วน 37% รองลงมา ราคา 3-5 ล้านบาท 8,707 หน่วย และราคา 1-2 ล้านบาท 8,267 หน่วย ขณะที่ห้องชุดรอการขายโดยเฉลี่ยมีเพียง 22-31%

ขณะเดียวกัน ห้องชุดราคาแพงมาก 20 ล้านบาทขึ้นไปมีจำนวน 240 หน่วย เหลือขาย 194 หน่วย มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 45 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่เป็นส่วนน้อยแต่มีมูลค่าสูงมาก

“ในอนาคตคาดว่าการพัฒนาส่วนใหญ่ยังเน้นห้องชุด 2-5 ล้านบาทเป็นหลัก ซึ่งมีกำลังในการเก็งกำไรอยู่พอสมควร เพราะสีส้มตะวันออกเป็นสายที่วิ่งเข้าเมืองโดยตรง แตกต่างจากสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่วิ่งระหว่างพื้นที่เขตต่อเมืองกับเขตชานเมือง”

บ้านแนวราบไฮเอนด์ผุดพรึ่บ

ถัดมา “บ้านเดี่ยว” มีการขายสัดส่วน 8% โดยมีหน่วยสะสม 3,772 หน่วย ขายไปแล้ว 2,347 หน่วย เหลือขาย 1,425 หน่วย สัดส่วน 38%

ข้อสังเกตบ้านเดี่ยวมีราคารวมค่อนข้างสูง 40,838 ล้านบาท ขายไปแล้ว 24,681 ล้านบาท รอขาย 16,158 ล้านบาท เฉลี่ยราคาหน่วยละ 10.827 ล้านบาท โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 5-10 ล้านบาท

และ “ทาวน์เฮาส์” มีหน่วยสะสม 3,053 หน่วย สัดส่วน 7% ของภาพรวม มียอดขายไปแล้ว 2,152 หน่วย เหลือขาย 901 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเหลือขาย 30%

โดยทาวน์เฮาส์มีมูลค่ารวมกัน 13,949 ล้านบาท ขายไปแล้ว 9,771 ล้านบาท เหลือขาย 4,176 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.569 ล้านบาท โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดพัฒนาในราคา 3-5 ล้านบาท กับราคา 5-10 ล้านบาท

ที่ดินแพงสุดวาละ 9.6 แสน

ในด้านการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก AREA ศึกษาแล้วพบว่าราคาที่ดินตามราคาตลาดที่แพงที่สุดอยู่ที่ “สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย” อยู่ที่ตารางวาละ 960,000 บาท เพิ่มขึ้น 6% จากปี 2563 เหตุผลเพราะเป็นโซนที่มีการพัฒนาอสังหาฯอย่างเข้มข้นอยู่แล้วราคาจึงสูงมากเมื่อเทียบกับสถานีอื่น ๆ

ในเวลาเดียวกัน สายสีส้มตะวันออกทำให้ราคาที่ดินตามริมถนนพระราม 9 เพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก เพราะมีการปรับเปลี่ยนเส้นทางให้ผ่านถนนสายนี้โดย “สถานี รฟม.” กับ “สถานีประดิษฐ์มนูธรรม” มีราคาตลาดค่อนข้างสูงที่ 550,000 บาท/ตารางวา เพิ่มขึ้น 13% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา

“ในอนาคตถนนพระราม 9 จะมีศักยภาพรุดหน้าตามถนนรัชดาภิเษกช่วงอโศก-ห้วยขวาง เพราะการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก”

สำหรับทำเลถนนรามคำแหงช่วงต้นถึงแยกลำสาลี 5 สถานีมีราคาใกล้เคียงกันประกอบด้วย “สถานีรามคำแหง 12-สถานีรามคำแหง-สถานี กกท.-สถานีหัวหมาก-สถานีลำสาลี” ราคาตารางวาละ 350,000 บาท เพิ่มขึ้น 11% จากปี 2563

ข้อสังเกตคือ สายสีส้มตะวันออกทำให้การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ตามแนวถนนรามคำแหงเติบโตขึ้นเป็นอย่างมาก

ขอบเมือง 1.4-2.2 แสน/วา

ส่วนในช่วง 3 สถานีขอบเมืองอย่าง “สถานีศรีบูรพา-สถานีคลองบ้านม้า-สถานีสัมมากร” มีราคาที่ดินตารางวาละ 220,000 บาท

ในช่วงถัดไป 4 สถานี ได้แก่ “สถานีน้อมเกล้า-สถานีราษฎร์พัฒนา-สถานีมีนพัฒนา-สถานีเคหะรามคำแหง” ราคาที่ดินตามตลาดเกาะกลุ่มอยู่ที่ 150,000-160,000 บาท/ตารางวา

ต้องจับตา 2 สถานีปลายทาง เริ่มจาก “สถานีมีนบุรี” ซึ่งเป็นช่วงใจกลางความเจริญในเขตมีนบุรี มีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 180,000 บาท/ตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 11%

ส่วน “สถานีสุวินทวงศ์” (แยกร่มเกล้า) แม้ยังมีราคาต่ำกว่าอยู่ที่ตารางวาละ 140,000 บาท แต่ก็มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่อนข้างสูงที่ 11% เช่นกัน

“ในอนาคตรัฐบาลควรแก้ไขผังเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกให้สามารถก่อสร้างอาคารชุดได้มากขึ้น โดยอาจให้มีสัดส่วนของพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR-floor area ratio ถึง 10 : 1 ในบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าในรัศมี 500-1,000 เมตร” ข้อเสนอแนะจาก “ดร.โสภณ”