สร้างบ้านบนที่ดินไร้โฉนด เสี่ยงหนัก 3 กรณีศึกษาที่หยิบยกมาเป็นตัวอย่าง

ไม่เพียงแต่ในต่างจังหวัดที่เกิดปัญหาการอยู่อาศัยบนที่ดินไร้โฉนด แต่ในบางพื้นที่ของกรุงเทพฯ ก็ยังพบปัญหาเหล่านี้เช่นกัน ซึ่งอาจจะเกิดจากหลายสาเหตุที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น อยู่โดยไม่มีโฉนดมารุ่นต่อรุ่น จนรุ่นลูกที่มีแนวคิดจะปรับปรุงบ้านด้วยเงินกู้ก็ไม่สามารถทำได้ เพราะบ้านไม่มีโฉนดไปยื่นขอสินเชื่อ

นอกจากนี้ ยังมีอีกหลายกรณีของการสร้างบ้านบนที่ดินไร้โฉนดที่น่าสนใจ นำมาหยิบยกเป็นกรณีศึกษา ดังนี้

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• กรณีสร้างบ้านบนที่ดินญาติ คนรู้จัก คนคุ้นเคย
• กรณีสร้างบ้านบนที่ดินครอบครองปรปักษ์
• กรณีที่ดินต่างจังหวัดไม่มีเอกสารสิทธิ์

1. กรณีสร้างบ้านบนที่ดินญาติ คนรู้จัก คนคุ้นเคย

ประเด็นนี้เป็นกรณีศึกษาที่เกิดขึ้นจริงในต่างจังหวัดที่น่าสนใจ โดยผู้เสียหายได้รับการเชิญชวนจากเจ้าของที่ดิน ผู้ซึ่งเป็นญาติห่าง ๆ ให้เช่าที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย มีแค่สัญญาเช่า กับ สำเนาโฉนดรวม ไม่มีการตัดแบ่งโฉนดชัดเจน และผู้เสียหายไม่ได้รับโฉนดจริงไว้ในครอบครอง

หลังจากนั้น ก็ลงมือจ้างช่างสร้างบ้านด้วยเงินสด (ถ้าซื้อด้วยเงินกู้ ต้องนำโฉนดไปค้ำประกันด้วย อาจจะลดความเสี่ยงได้ส่วนหนึ่ง) เวลาผ่านไปประมาณ 6 เดือน สร้างบ้านไปได้พอประมาณ ก็ปรากฏว่า มีผู้มาแสดงสิทธิ์ว่าเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้น และระบุว่าเจ้าของที่ดินเดิมได้ขายที่ดินแปลงนี้ให้ตนแล้ว

ผู้เสียหายไม่สามารถติดต่อเจ้าของที่ดินเดิมได้ ปัจจุบันก็ยังอยู่ระหว่างฟ้องร้อง และหาทางออกกับปัญหานี้ ซึ่งแม้ว่า ผู้เสียหายอาจจะยังพอมีโอกาสได้ค่าเสียหาย แต่ก็ต้องใช้เวลา เสียเงินฟ้องร้อง เสียเงินไปกับบ้านที่สร้างไปแล้ว ส่วนผู้ที่ซื้อที่ดินแปลงนี้ต่อมา ก็เสียเวลาไม่น้อยเช่นกัน แทนที่จะนำที่ดินแปลงนี้ไปใช้ประโยชน์ได้ทันที ก็มีเรื่องฟ้องร้องที่ต้องเข้าไปเกี่ยวข้อง

ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่ดินก็ดี เช่าที่ดินเพื่อปลูกที่อยู่อาศัยก็ดี ไม่ว่าจะเป็นญาติ คนรู้จัก หรือคนคุ้นเคย ก็ควรตรวจสอบให้รอบคอบ มิเช่นนั้น อาจเกิดเหตุไม่คาดฝันได้

2. กรณีสร้างบ้านบนที่ดินครอบครองปรปักษ์

แม้ว่าจะมีกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ อันหมายถึง การที่บุคคลได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการครอบครองตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

ซึ่งได้บัญญัติว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่า บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

องค์ประกอบครอบครองปรปักษ์ รายละเอียด ครอบครอง ทำประโยชน์ ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ในไร่นา ทรัพย์สินของผู้อื่น ต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดหรือตราจอง โดยสงบ ปราศจากการข่มขู่ ใช้กำลัง หลอกลวง หวงห้าม กีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือฟ้องร้องขับไล่ โดยเปิดเผย มิได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใด ๆ ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เจตนาตั้งใจที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ระยะเวลา อสังหาริมทรัพย์ ติดต่อกัน 10 ปี สังหาริมทรัพย์ 5 ปี

แต่การไปครอบครองที่ดิน และสร้างที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ก็ไม่ถูกต้อง และมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้กรรมสิทธิ์เช่นกัน หากมีการฟ้องร้อง ต่อสู้จนได้ชัยชนะก่อนที่จะครอบครองครบ 10 ปี ผู้ครอบครองปรปักษ์อาจต้องรับผิดชอบมากเกินกว่าที่คาดคิดไว้

3. กรณีที่ดินต่างจังหวัดไม่มีเอกสารสิทธิ์

อันนี้เสี่ยง แบบเสี่ยงที่สุด เพราะหลายพื้นที่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีกรณีขายที่ดินไร้โฉนด ไร้เอกสารสิทธิ์ มีโอกาสที่จะเจอทางการยึดคืนได้ทุกเมื่อ นักลงทุนหลายราย ซื้อที่ดิน เพราะมั่นใจมาก จากการที่นายหน้ายืนยันว่าจัดการได้ ลงทุนสร้างรีสอร์ต สร้างบ้านใหญ่โต แต่สุดท้าย กลายเป็นพื้นที่หวงห้าม

หรือแม้กระทั่ง โครงการจัดสรรที่ขายที่ดินจัดสรร ให้ปลูกสร้างบ้านเอง ก็ต้องตรวจสอบให้ดีว่ามีโฉนดถูกต้องหรือไม่ หากไม่ถูกต้อง หรือยังไม่มีความชัดเจนเรื่องเอกสารสิทธิ์ ควรหลีกเลี่ยง เพราะมีหลายพื้นที่ที่แม้ว่าจะโฉนดถูกต้องแล้ว

แต่หากปรากฎว่ามารับทราบภายหลังว่าเป็นโฉนดที่ได้มาอย่างไม่ถูกต้อง หรือพื้นที่เหล่านั้นก็เป็นเขตป่า เขตอุทยาน เขตธรรมชาติที่บุคคลไม่มีสิทธิ์ครอบครอง หน่วยงานราชการก็มีสิทธิ์ที่จะยึดคืนได้ ก็เสียทั้งเงิน เสียทั้งเวลาเช่นกัน

รู้จักเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดิน โดยกรมที่ดิน

ไม่ว่าจะกรณีใดก็ตาม หากเป็นที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่มีโฉนด ไม่มีความชัดเจน เพื่อความปลอดภัย และไร้ความเสี่ยง ก็ควรถอยห่าง ไม่ควรยุ่ง หากได้ที่ดินมา ก็ต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยงในทุกด้าน เสี่ยงเสียเงินเปล่า เสี่ยงเสียเวลา