"เน็กซัสฯ" เผยคอนโดสิทธิการเช่าระยะยาว ราคาถูกกว่าซื้อโอนกรรมสิทธิ์ 30-40% ปล่อยเช่ากำไรเฉลี่ย 7-10%

จริงหรือไม่! “เน็กซัสฯ” เผยคอนโดสิทธิการเช่าระยะยาว ราคาถูกกว่าซื้อโอนกรรมสิทธิ์ 30-40% ปล่อยเช่ากำไรเฉลี่ย 7-10%

เน็กซัส เผยผลสำรวจคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ปัจจุบันมีไม่ถึง 1% ในตลาดกรุงเทพฯ ทำเลกระจุกตัวใจกลางเมือง บนทำเลศักยภาพสูง หรือบริเวณที่ไม่สามารถหาซื้อที่ดินแบบซื้อขาดได้ เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่เป็นหน่วยงานรัฐ และสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ มีเพียงบางส่วนเป็นที่ดินเอกชน จับตาย่านดัง “ราชดำริ หลังสวน พระราม 4”

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่า ผลสำรวจอุปทานคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวใจกลางกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้น 4,500 หน่วย จาก 22 โครงการ มากกว่า 67% ตั้งอยู่บริเวณหลังสวน และราชดำริ

โดยอุปทานคอนโดใหม่ที่เปิดขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเป็นโครงการบนทำเลที่มีศักยภาพสูง และมุ่งเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นโครงการในเครือของสินธร เรสซิเดนซ์ โครงการ ไอแอมไชน่าทาวน์ บริเวณเยาวราช หรือแม้แต่ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์ บริเวณริมแม่น้ำ

ด้านราคามีความแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น ทำเลที่ตั้ง ปืที่ก่อสร้าง และคุณภาพโครงการ พบว่า หลายโครงการในกลุ่มลักเซอรี่ มักใช้เครือโรงแรม 5 ดาวเข้ามาบริหาร หรือมีส่วนควบที่เป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เกรดเอพ่วงอยู่ด้วย เพื่อเพิ่มมูลค่าและดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติให้สนใจเข้ามาซื้อโครงการมากขึ้น

โดยหลักการคอนโดขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว มีสัญญาเช่า 30 ปี ราคาซื้อขายสิทธิมือสองอาจลดลงเมื่อจำนวนปีที่เหลือถือครองลดลง แต่ในความเป็นจริง มีคอนโดลีสโฮลด์หลายโครงการ ราคาไม่ได้ปรับตัวลดลงตามปีที่เหลืออยู่ แต่กลับเพิ่มขึ้น เนื่องจากคุณภาพห้องชุดที่ดี มีการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่องจากเจ้าของโครงการ ผู้ซื้อยังมีความต้องการคอนโดในทำเลนั้นๆ อยู่

และยิ่งไปกว่านั้น เน็กซัสฯ พบว่าราคาคอนโดแบบลีสโฮลด์มักจะปรับตัวสูงขึ้น ถึงแม้อายุการเช่าน้อยลง และอาจทำราคาได้ดีกว่าคอนโดฟรีโฮลด์ โดยมีผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยปีละ 7-10% มากกว่าคอนโดฟรีโฮลด์ในทำเลเดียวกัน

นางนลินรัตน์ กล่าวว่า ความน่าสนใจของคอนโดลีสโฮลด์ในอนาคตจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จากปัจจัยที่ดินใจกลางเมืองมีราคาสูงขึ้นและหายากขึ้น ทำให้เจ้าของที่ดินเอกชนสนใจที่จะปล่อยที่ดินให้เช่าระยะยาวมากกว่าขายที่ดินทั้งผืน ในขณะที่ภาครัฐเองก็มีที่ดินให้เช่าอย่างต่อเนื่อง

ในด้านราคา โดยทั่วไปมีราคาขายถูกกว่าคอนโดขายขาด (Freehold) อย่างน้อย 30-40% ทำให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

ในด้านทำเลที่ตั้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดระดับลักเซอรี่ เช่น หลังสวนหรือราชดำริ ยังคงได้รับการตอบรับอย่างต่อเนื่องจากผู้ซื้อ

และเมื่อวิเคราะห์ถึง แพลตฟอร์มการใช้ชีวิต ของคนกรุงเทพยุคมิลเลนเนียม ที่ต้องการความสะดวกสบายทั้งการเดินทางและการใช้ชีวิตจะเป็นทางเลือกใหม่ที่น่าสนใจ

ในมุมมอง ตลาดลงทุน ปกติคอนโดลีสโฮลด์แบงก์ปล่อยสินเชื่อ 70% จึงต้องวางเงินจอง 30% ซึ่งเงื่อนไขดังกล่าวหากเปรียบเทียบกับนโยบายใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในกรณีที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3 จะต้องวางเงินดาวน์ 20-30% ขึ้นไป นั่นหมายความว่าการซื้อแบบลีสโฮลด์ไม่ได้เสียเปรียบคอนโดฟรีโฮลด์ในแง่เม็ดเงินลงทุนเบื้องต้นอีกต่อไป

สำหรับผลตอบแทนการลงทุน โดยทั่วไปให้ผลตอบแทนต่อปีสูงกว่า เนื่องจากราคาขายต่ำกว่า และส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง

สุดท้ายคือ ตลาดต่างชาติ ซึ่งมีความคุ้นเคยกับการซื้อแบบลีสโฮบด์ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง เป็นต้น