ครม. อนุมัติ ‘พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ 90% ใช้เฉพาะปี 2563
The Bangkok Insight
อัพเดต 02 มิ.ย. 2563 เวลา 09.56 น. • เผยแพร่ 02 มิ.ย. 2563 เวลา 09.11 น. • The Bangkok Insightพ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2563 เพื่อทดแทนภาษีบำรุงท้องที่ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง ล่าสุด ครม.เห็นชอบให้ใช้เฉพาะปี 2563
พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และ รมว.กลาโหม เปิดเผยภายหลังการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ว่า ครม.มีมติเห็นชอบออกพระราชกฤษฎีกาลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลด 90% (พ.ร.ฏ.ลดภาษีที่ดินฯ) โดยจะใช้เฉพาะปี 2563 ก่อน เนื่องจากพิจารณาแล้วเห็นว่า หากจัดเก็บเต็มอัตราตาม พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 อาจกระทบกับทำให้ประชาชนที่มีความเดือดร้อนในช่วงนี้
นอกจากนี้ ยังป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบกับภาษีรายได้ภาษีต่อไปในอนาคต รวมทั้งเห็นชอบการขยายเวลาชำระภาษีภายในเดือนเมษายน 2563 ออกไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563 ส่วนท้องที่และท้องถิ่นที่อาจจะมีปัญหาในเรื่องของงบประมาณที่จะต้องเก็บภาษีมาใช้จ่าย จะมีการหารือมาตรการต่างๆ ที่เหมาะสมต่อไป
การเห็นชอบร่าง พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินฯ ในอัตราร้อยละ 90 ปีภาษี 2563 ที่ให้ใช้เฉพาะปี 2563 นั้น เนื่องจาก พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ มีการคิดภาษีเป็นขั้นบันได และจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะนำมาจัดสรร หรือขาย จะได้ลดภาษี 90% ไม่เกิน 3 ปี เป็นต้น ดังนั้น หากประกาศใช้ตามเงื่อนเวลาที่วางไว้จะส่งผลกระทบต่อประชาชนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นในปีต่อๆไปได้
สำหรับ พ.ร.ฎ.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2563 นั้น ผู้เสียภาษีจะชำระภาษีในปี 2563 เท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 25% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม จากนั้นในปี 2564 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 50% ของภาระภาษีส่วนเพิ่ม ตามด้วยในปี 2565 จะชำระภาษีเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 75% ของภาระภาษีส่วนเพิ่มเสีย และในปี 2566 ผู้เสียภาษีจะเสียภาระภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ เต็มจำนวน
การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% เป็นไปตามมาตรา 4 ของพระราชกฤษฎีกา ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2563 สำหรับที่ดินและหรือสิ่งปลูกสร้าง 10 ประเภท โดยสรุปแล้วพบว่าจะมีผลกับที่ดินของโครงการจัดสรรบ้าน คอนโดมิเนียม ที่ได้รับอนุญาตไม่เกิน 3 ปี และทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงิน เป็นเวลาไม่เกิน 5 ปี นับแต่วันที่อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของหน่วยงาน รวมถึงที่ดินของสถาบันอุดมศึกษาและโรงเรียนเอกชน
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC ได้ประเมินไว้ว่า หากพิจารณาต้นทุนภาษีที่ดินที่ต้องเสียเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินเดิม สามารถจำแนกผลกระทบทางตรงของผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ดังนี้
- กลุ่มได้รับผลกระทบสูง
1. ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร โดยกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์ อยู่ในช่วง 0.3-0.7% แต่อัตราภาษีจะมีการเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี และอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3%
2. สถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น เพราะภาระภาษีจะอยู่ในอัตรา 0.3-0.7% ของมูลค่าประเมิน เทียบกับกลุ่มที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมที่มีอัตราภาษีเพียง 0.02-0.1% และ 0.01-0.1% ตามลำดับ
- กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลาง
1. ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
โดยรวมจะได้รับผลกระทบไม่มาก หากผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและขายได้หมดภายใน 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร/ก่อสร้าง แต่ถ้าหากผู้ประกอบการไม่สามารถบริหารสต็อกเหลือขายภายใน 3 ปี ผลกระทบจากภาษีจะมีความรุนแรงมากขึ้น
นอกจากนี้ ในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งเป็นช่วง 2 ปีแรกที่เริ่มการจ่ายภาษีที่ดินฯ มีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต็อกที่ค้างอยู่ สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีการขอใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรรก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562 เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ มิเช่นนั้นผู้ประกอบการจะต้องมีค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ สูงขึ้น
2. เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า
แม้ว่าภาษีที่ดินฯ กรณีใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์จะมีอัตราภาษีสูงกว่าเพื่อการเกษตรหรือเพื่ออยู่อาศัย แต่หากเปรียบเทียบกับภาระภาษีที่ดินฯ ใหม่ กับภาษีโรงเรือนฯ ในปัจจุบันที่อัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า โดยอาคารให้เช่าที่มีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับสูง ต้นทุนภาษีอาจปรับลดลง แต่หากอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าอยู่ในระดับต่ำ มีโอกาสที่ภาระภาษีอาจเพิ่มขึ้น
ตัวอย่างเช่น กรณีอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD ที่มีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเบื้องต้น (Gross yield) เฉลี่ยประมาณ 5-9% คิดเป็นรายได้จากค่าบริการ 50% และรายได้จากการเช่า 50% โดยรายได้ส่วนหลัง ผู้ประกอบการต้องเสียภาษีโรงเรือนฯ คิดเป็น 0.3-0.6% ของมูลค่าอาคาร ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราภาษีที่ดินฯ ที่ 0.3-0.7%
- กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำ
1. เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง
เจ้าของบ้านหลังหลัก ได้รับยกเว้นการจัดเก็บภาษี โดยมีเงื่อนไขว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และมูลค่าบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท หรือบ้านไม่นับรวมที่ดินไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่บ้านพร้อมที่ดินมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาท ก็มีภาระภาษีอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับฐานะหรือรายได้ของผู้ถือครอง เช่น บ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท เสียภาษีเพียง 20,000 บาท/ปี หรือ 1,667 บาท/เดือน
เจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปเพื่อใช้อยู่อาศัย (ไม่ใช่บ้านหลังหลัก) แม้ว่าภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเพิ่มขึ้นจากภาษีบำรุงท้องที่ (ซึ่งเป็นกฎหมายภาษีที่ดินเดิม) แต่เม็ดเงินภาษีที่ดินฯ ที่ต้องจ่ายยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้ที่สามารถซื้อบ้านในมูลค่าเหล่านั้น
2. ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร
ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่าเพื่อการอยู่อาศัย/เก็งกำไร ภาระภาษีที่ต้องจ่ายตามภาษีที่ดินฯ จะเหมือนกับเจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป โดยมีอัตราภาษีที่ดินฯ อยู่ที่ 0.02% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (กรณีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท) คิดเป็นต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ทำให้ภาษีที่ดินฯ ไม่ได้มีผลมากนักต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน