จ่อรื้อราคาประเมินที่ดิน แนวรถไฟฟ้าใหม่ ในรอบ 6 ปี
กรมธนารักษ์ เตรียมรีวิวราคาประเมินที่ดินใหม่ ในรอบ 6 ปี เผยข้อมูลย้อนหลังซื้อ-ขายที่ดินไม่คึกคัก
วันที่ 30 กรกฎาคม 2565 มติชน รายงานว่า นายฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ ผู้อำนวยการกองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า หลังจากวันที่ 1 มกราคม 2566 กรมประกาศบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 แล้ว ในระหว่างรอบปีอาจจะต้องมีการรีวิวใหม่เพิ่มเติมให้สอดรับกับสภาพพื้นที่และการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน เนื่องจากราคาที่กรมประกาศใช้ใหม่นี้เก็บข้อมูลและทำการวิเคราะห์เมื่อ 6 ปีที่แล้ว
สำหรับทำราคาประเมินใหม่รอบปี 2563-2566 แต่เพื่อเป็นการช่วยบรรเทาความเดือดร้อนให้แก่ประชาชนและภาคธุรกิจที่กำลังได้รับผลกระทบจากวิกฤตระบาดโควิด-19 และเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้เลื่อนการประกาศใช้ราคาใหม่มาอย่างต่อเนื่องถึงปัจจุบัน เพราะราคาประเมินจะถูกนำไปใช้เป็นฐานการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย
นายฐนัญพงษ์ กล่าวด้วยว่า ภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินใหม่ที่จะใช้วันที่ 1 มกราคม 2566 ปรับขึ้น 8% โดยกรุงเทพมหานครปรับขึ้น 2.69% และต่างจังหวัดปรับขึ้น 8.81% โดยที่ผ่านมาได้เก็บข้อมูลสะสมทุกปี พบว่าการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินไม่ค่อยคึกคักเมื่อเทียบกับรอบปี 2558-2562 ขณะนี้กำลังนำข้อมูลมาวิเคราะห์ดูว่าพื้นที่ไหนราคามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ หากมีการเปลี่ยนแปลงเกิน 15% จะต้องมีการประกาศราคาใหม่ในระหว่างปีต่อไป
นายฐนัญพงษ์ ระบุว่า ทำเลสำคัญมีแนวโน้มจะต้องปรับราคาประเมินใหม่ เช่น แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เปิดใช้แล้วแต่ยังไม่ได้ประเมิน เช่น สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงบางซื่อ-ท่าพระและหัวลำโพง-บางแค สายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิตและบางซื่อ-ตลิ่งชัน สายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงหมอชิต-คูคตและช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ
รวมทั้งสายที่จะเปิดใช้ในปี 2566 คือ สายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี สายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง หรือกำลังก่อสร้างอย่างสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี รวมถึงทำเลหัวเมืองท่องเที่ยว การค้าชายแดน และพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) ใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง ซึ่งส่วนใหญ่ราคาประเมินจะปรับขึ้นสูงจะเป็นรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง เช่น ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา อู่ตะเภา
ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า จากการเก็บข้อมูลราคาซื้อขายที่ดินจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จริงในพื้นที่เขต/อำเภอในแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู และ สายสีเหลือง ที่ทั้งสองสายเส้นทางใกล้จะก่อสร้างเสร็จและคาดว่าจะเปิดให้บริการเดินรถได้ปลายปี 2565
พบว่าราคาที่ดินเฉลี่ยของทุกเขต/อำเภอในพื้นที่ที่รถไฟฟ้าทั้ง 2 สายพาดผ่าน ในแนวสายสีเหลืองมีราคาเฉลี่ยที่ 101,287 บาท/ตร.ว. สูงกว่าแนวสายสีชมพูมีราคาที่ดินเฉลี่ยที่ 55,666 บาท/ตร.ว. หรือสูงกว่าถึง 81.95 % เนื่องจากพื้นที่ที่สายสีเหลืองพาดผ่านเป็นชุมชนพาณิชยกรรม และที่พักอาศัยหนาแน่น และราคาที่ดินบริเวณนี้ ปรับตัวสูงขึ้นมากเป็นพื้นฐานอยู่แล้ว ส่วนพื้นที่สายสีชมพูพาดผ่านมีชุมชนที่น้อยกว่า และราคาที่ดินโดยพื้นฐานต่ำกว่า
นายวิชัยกล่าวว่า หากพิจารณาด้านอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเฉลี่ยระหว่าง 2 เส้นทางนี้ ในช่วงระหว่างไตรมาส 1 ปี 2562 ถึง ไตรมาส 2 ปี 2565 หรือในช่วง 14 ไตรมาสที่ผ่านมา พบว่าราคาที่ดินเฉลี่ยในพื้นที่เขต/อำเภอของสายสีเหลืองมีการเปลี่ยนแปลง 46.95% หรือเฉลี่ยไตรมาสละ 3.61%
ขณะที่สายสีชมพู มีการเปลี่ยนแปลงถึง 76.30% หรือเฉลี่ยไตรมาสละ 5.87% ซึ่งแสดงให้เห็นว่า แม้ว่าราคาที่ดินในบริวณสายสีชมพูยังมีราคาเฉลี่ยต่ำกว่าสายสีเหลือง แต่มีอัตราเร่งของราคาที่ดินที่แรงพอสมควร ทั้งนี้คาดว่า เมื่อสายสีชมพูเปิดให้บริการ และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นแล้ว ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวจะมีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นมาก
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเมื่อเทียบปี 2563 กับ 2564 แยกเป็นบีทีเอส เพิ่มขึ้น 7.3% ส่วนต่อขยายช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง เพิ่มขึ้น 6.3% ส่วนต่อขยายช่วงตากสิน-บางหว้า เพิ่มขึ้น 7.2% ส่วนต่อขยายช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 6.0% รถไฟฟ้าใต้ดินเพิ่มขึ้น 6.3% แอร์พอร์ตเรลลิงก์ เพิ่มขึ้น 4.4% สายสีม่วงเพิ่มขึ้น 4.9%
สายสีแดงช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน เพิ่มขึ้น 6.7% สายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ เพิ่มขึ้น 6.3% และช่วงหัวลำโพง-บางแค เพิ่มขึ้น 7.3% สายสีเขียวหมอชิต-คูคต เพิ่มขึ้น 10.4% สายสีชมพูแคราย-มีนบุรี เพิ่มขึ้น 11.7% สายสีเหลืองลาดพร้าว-สำโรง เพิ่มขึ้น 13.7% สายสีส้มศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี เพิ่มขึ้น 8.5%