CPN สู่การเติบโตครั้งใหญ่ ฉลุยห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว
#CPN #ทันหุ้น – บอร์ดรฟท.ตกลงให้ต่ออายุสัญญาเซ็นทรัล ลาดพร้าว อีก 30 ปี ให้ผลตอบแทน 3.3 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงเดิม โบรกมองเป็นบวก ชี้โอกาสจ่ายปีแรกน้อยกว่าเดิม 1,700 ล้านบาท เป็นบวกต่อกระแสเงินสด มอง CPN กำลังเข้าสู่การเติบโตครั้งใหญ่ ค่าเช่าแข็งแกร่ง เปิดศูนย์การค้าใหม่หลายแห่ง มองรายได้โตสองหลักตั้งแต่ปีนี้ เคาะเป้า 72.50 บาท
นายอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รักษาการผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการรถไฟแห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 15 มกราคม มีมติเห็นชอบผลการเจรจากับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด เกี่ยวกับการใช้ประโยชน์พื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โดยผลการเจรจากำหนดให้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ทำสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่กับเอกชนเป็นระยะเวลา 30 ปี ภายหลังสัญญาเดิมสิ้นสุด โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601
ซึ่งเอกชนเสนอผลตอบแทนรวมประมาณ 33,000 ล้านบาท พร้อมเงื่อนไขให้เอกชนลงทุนเพิ่มเติมอีก 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคาร ระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ทั้งนี้เมื่อสิ้นสุดสัญญา ทรัพย์สินทั้งหมดจะตกเป็นของรถไฟแห่งประเทศไทย
นายอนันต์ ระบุว่า ขั้นตอนภายหลังจากบอร์ดมีมติ จะเป็นการจัดทำเอกสารและพิจารณารายละเอียดในประเด็นความเห็นต่างให้ครบถ้วน คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 2 เดือน และสามารถลงนามสัญญาใหม่ได้ไม่เกินเดือนมีนาคมนี้
สำหรับรายได้ที่การรถไฟแห่งประเทศไทยจะได้รับจากสัญญาดังกล่าว จะเป็นค่าเช่าที่อายุสัญญา 30 ปี นอกจากนี้ยังจะได้รับค่าดำเนินการจากการนำทรัพย์สินไปให้เช่าช่วง ซึ่งเป็นผลตอบแทนส่วนต่างหลังหักค่าเช่าที่ต้องส่งให้รถไฟแห่งประเทศไทย
ทั้งนี้ สัญญาเช่าฉบับใหม่มีการคำนวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิจากฐานโครงการ ณ ปัจจุบัน เมื่อคำนวณตลอดระยะเวลา 30 ปี ท่าให้มูลค่าสัญญาอยู่ที่ประมาณ 33,000 ล้านบาท โดยหากเปรียบเทียบกับสัญญาเดิมที่มีระยะเวลาเช่า 20 ปี มูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาท การขยายระยะเวลาเป็น 30 ปีจึงทำให้มูลค่าสัญญาเพิ่มขึ้นตามสัดส่วนของระยะเวลาที่ยาวขึ้น เพื่อสะท้อนความสมดุลของผลตอบแทนในระยะยาว
@ ค่าเช่าใกล้เคียงเดิม
นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ประเมินว่าการต่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กับกลุ่มเซ็นทรัล จะไม่สร้างผลกระทบเชิงลบต่อโครงสร้างทางการเงินและการดำเนินงานของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN พร้อมมองเป็นปัจจัยสนับสนุนกระแสเงินสดในระยะยาว และตอกย้ำภาพการเข้าสู่รอบการเติบโตใหม่
เนื่องจากสัญญาใหม่มีมูลค่าประมาณ 33,000 ล้านบาท ครอบคลุมระยะเวลา 30 ปี เทียบกับสัญญาเดิมอายุ 20 ปี มูลค่ากว่า 21,000 ล้านบาท ซึ่งเมื่อคำนวณตามสัดส่วนต่อปีแล้วถือว่าอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน ขณะที่มูลค่าผลตอบแทนที่การรถไฟจะได้รับ หากประเมินในรูปแบบมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Present Value) หรือการคิดลดกระแสเงินสด (DCF) พบว่าแทบไม่แตกต่างจากสัญญาเดิม สอดคล้องกับเป้าหมายที่ภาครัฐวางไว้
ทั้งนี้ โครงสร้างสัญญาจะลงนามกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์ พัฒนา จำกัด ไม่ใช่CPN โดยตรง ก่อนที่จะมีการทำสัญญาย่อยกับ CPN และธุรกิจโรงแรมในลำดับถัดไป ซึ่งรายละเอียดการแบ่งต้นทุนยังไม่เปิดเผยอย่างเป็นทางการ
@ พื้นฐานแกร่งสู่ช่วงขยายตัว
นายสรพงษ์ ประเมินว่าในเชิงผลประกอบการ การต่อสัญญาดังกล่าวจะไม่กระทบต่อการดำเนินธุรกิจ และมีผลต่องบการเงินในกรอบที่จำกัด โดยคาดว่ารูปแบบการชำระเงินจะเป็นลักษณะทยอยเพิ่มขึ้นจากน้อยไปมาก ทำให้ค่าใช้จ่ายในช่วงปีแรกต่ำกว่าระดับที่เคยจ่ายราว 1,700 ล้านบาทต่อปีในอดีต ส่งผลบวกต่อ Net Positive Cash Flow ในช่วงต้นสัญญา และช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงิน
ทั้งนี้ CPN กำลังก้าวเข้าสู่ช่วงขยายตัว โดยมีแรงหนุนจากรายได้ค่าเช่าที่แข็งแกร่ง และแผนเปิดศูนย์การค้าใหม่หลายแห่ง ได้แก่เซ็นทรัลพาร์ค (เปิด ก.ย.2568) เซ็นทรัล กระบี่ (ต.ค.2568) เดอะเซ็นทรัล (4Q/69) เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ และเซ็นทรัล ขอนแก่นแคมปัส (2Q/69) รวมถึงโครงการใหญ่ในระยะถัดไปอย่าง เซ็นทรัล สยามสแควร์ และพระราม 9 ส่วนขยาย
คาดว่าพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) จะเพิ่มขึ้นราว 180,000 ตารางเมตร ในปี 2569 และอีก 122,000 ตารางเมตร ในปี 2570 เป็นต้นไปขณะที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มปรับขึ้นประมาณ 2.5% ต่อปี ส่งผลให้รายได้กลับมาเติบโตระดับสองหลักตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป
ทั้งนี้ CPN ยังคงมีฐานะการเงินแข็งแกร่ง กระแสเงินสดจากการดำเนินงานสูงกว่ามูลค่าการลงทุน (CAPEX) ต่อเนื่อง นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างดำเนินโครงการซื้อหุ้นคืนวงเงิน 5,000 ล้านบาท (ส.ค.2568–ก.พ.2569) และมีแผนเพิ่มทุนเข้ากองทรัสต์CPNREIT ทุก 2 ปี เพื่อปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์และสร้างเงินทุนหมุนเวียนสำหรับการเติบโตในอนาคต แนะนำ “ซื้อ” หุ้น CPN ราคาเป้าหมาย 72.50 บาท พร้อมเลือกเป็นหุ้นเด่นประจำปี 2026 (2569) จากโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่น รายได้กว่า 90% มาจากธุรกิจให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกที่สร้างกระแสเงินสดมั่นคง และมีศักยภาพเติบโตในวัฏจักรใหม่อย่างชัดเจน