‘ตลาดที่อยู่อาศัย’ยังไม่พ้นจุดต่ำสุด

ในปี 2569 ภาพรวมเศรษฐกิจยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยเสี่ยงทั้งในและต่างประเทศ โดยเศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มขยายตัวในอัตราที่ชะลอลงจากความไม่แน่นอนของภาวะการเงินโลก ต้นทุนทางการเงินที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงความผันผวนของเศรษฐกิจในหลายประเทศ ขณะเดียวกันเศรษฐกิจภายในประเทศยังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้การใช้จ่ายของภาคครัวเรือนและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงอยู่ในกรอบที่ระมัดระวังมากขึ้น

ภายใต้บริบทดังกล่าว ‘กำลังซื้อของผู้บริโภค’ จึงอาจยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ โดยเฉพาะการตัดสินใจใช้จ่ายในสินทรัพย์มูลค่าสูงอย่างที่อยู่อาศัย

ซึ่งต้องอาศัยภาระทางการเงินระยะยาว ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือเลือกพิจารณาอย่างรอบคอบมากขึ้น ประเด็นดังกล่าวส่งผลอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ยังมีแนวโน้มขยายตัวได้อย่างจำกัด

ด้วยปัจจัยดังกล่าว ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 จึงยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า ทั้งในด้านอุปสงค์และการเปิดตัวโครงการใหม่ ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด รวมถึงให้ความสำคัญกับการบริหารสต๊อกและการควบคุมต้นทุนมากขึ้น เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอนในระยะข้างหน้า

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้ออกบทวิเคราะห์ ‘ปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่พ้นจุดต่ำสุด’ โดยประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้จะยังคงหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 โดยยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศอาจลดลง 5.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือเหลือเพียงประมาณ 3.0 แสนหน่วย ต่ำสุดในรอบหลายปี ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงกิจกรรมการซื้อขายที่เปราะบาง ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง คาดว่าจะหดตัว 4.7% น้อยกว่าเมื่อเทียบกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ ผลักดันให้สัดส่วนหน่วยโอนฯ ที่อยู่อาศัยมือสองสูงขึ้นเป็น 64.6%

พร้อมทั้งมองว่า แม้มาตรการรัฐและแรงซื้อคอนโดมิเนียมจากต่างชาติช่วยประคอง แต่ความสามารถในการซื้อยังเป็นปัจจัยลบสำคัญที่กดดันตลาดที่อยู่อาศัยเนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในปี 2569 น่าจะมีจำนวน 1.52 หมื่นหน่วย หรือโตราว 1.8% ชะลอลงจากที่โต 2.2% ในปี 2568 (คิดเป็นสัดส่วน 5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ) และการกระตุ้นยอดขายด้วยการจัดโปรโมชันของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง แต่ก็มองว่า ปัจจัยลบตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ก็ยังมีน้ำหนักมากกว่า

อาทิ ข้อจำกัดความสามารถในการซื้อยังคงเป็นปัญหาสำคัญ จากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง, แรงกดดันจากเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มโตชะลอลง และเสี่ยงที่จะถูกกระทบเพิ่มเติมจากสงครามสหรัฐ-อิสราเอลและอิหร่าน ขณะที่ที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์มูลค่าต่อหน่วยสูง ระยะเวลาผ่อนนานและสภาพคล่องไม่สูง ผู้บริโภคอาจเลื่อนการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน ท่ามกลางความไม่แน่นอนที่สูงขึ้น รวมถึงบางกลุ่มที่มีความต้องการแต่ขาดความพร้อมจะเลือกเช่าแทนการเป็นเจ้าของ

เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงเผชิญความเสี่ยงสูง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยจึงมองว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่คงเน้นการระบายทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่องธุรกิจ และเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวังต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากปัจจัยเสี่ยงเรื่องสงครามระหว่างสหรัฐ-อิสราเอลและอิหร่าน ซึ่งไม่เพียงจะฉุดรั้งกำลังซื้อในประเทศและอาจมีผลต่อตลาดชาวต่างชาติให้ลดลง แต่ยังสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นตามราคาพลังงาน ทำให้มองว่า การลงทุนโครงการใหม่ในปี 2569 น่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา โดยผู้ประกอบการคงกระจายความเสี่ยงไปในทุกเซกเมนต์ ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์เหลือขายที่มีอยู่ เพื่อสร้างความสมดุลและจับจังหวะการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อให้สามารถปิดการขายได้ตามเป้าหมาย

อย่างไรก็ดี ภายใต้บริบทภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีแนวโน้มชะลอตัวและความไม่แน่นอนจากปัจจัยทั้งในและต่างประเทศ ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการและการตลาดให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด พร้อมทั้งติดตามทิศทางเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด เพื่อให้สามารถปรับตัวและบริหารความเสี่ยงได้อย่างเหมาะสมในช่วงที่ตลาดยังมีความท้าทาย.

ครองขวัญ รอดหมวน