วิเคราะห์ธุรกิจ 'คอมมูนิตี้มอลล์' ทำไมช่วง 2-3 ปีนี้ ถึงผุดเป็นดอกเห็ด? ยักษ์ใหญ่พลังงาน-อสังหาฯ-ทุนท้องถิ่น โดดร่วมวงเพียบ
เจาะเทรนด์ค้าปลีกไทย เมื่อ'คอมมูนิตี้มอลล์' กลายเป็นสมรภูมิที่ร้อนแรง เพราะนอกจากการขยายตัวของผู้เล่นรายเดิม เราได้เห็นการรุกหนักของรายใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มพลังงาน และอสังหาฯ รวมไปถึง ‘กลุ่มท้องถิ่น’ ที่เดินหน้าเข้าสู่ธุรกิจนี้ต่อเนื่อง
ภาพนี้เกิดขึ้นเมื่อช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งไม่เพียงทำให้การขยายตัวของคอมมูนิตี้มอลล์ ไม่ได้กระจุกตัวแค่ในกรุงเทพฯ หรือปริมณฑลเหมือนในอดีต แต่กระจายไปตามหัวเมืองใหญ่ อาทิ พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ
อีกประเด็นน่าสนใจ คือ การอัปเกรดของคอมมูนิตี้มอลล์ จากเดิมเป็นพื้นที่ช้อปปิ้งและหาของกินใกล้บ้าน มาเป็น Living Ecosystem ด้วยการเติมร้านค้าที่รองรับกิจกรรมการใช้ชีวิตของผู้คนในแต่ละวันมากขึ้น ตั้งแต่ซูเปอร์มาร์เก็ต, ร้านอาหาร, คลินิก, ร้านตัดผม, ร้านสัตว์เลี้ยง, ร้านขายยา, ฟิตเนส ไปจนถึงโรงเรียนและบริการด้านการศึกษา
หากลองไล่เรียงผู้เล่นที่น่าสนใจในตลาดนี้ จะแบ่งออกเป็นกลุ่มหลัก ๆ ได้แก่
กลุ่มธุรกิจรีเทล เช่น ‘เซ็นทรัลพัฒนา’ กับแบรนด์ Market Place ซึ่งมีอยู่ประมาณ 15 สาขา และเตรียมเปิดคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ ริมหาดวงศ์อมาตย์ พัทยาเร็วๆ นี้, ‘ซีพี แอ็กซ์ตร้า’ กับ Lotus's Oasis และ Happy Mall
‘อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์’ เจ้าของโครงการ The Walk และ Little Walk, ‘กลุ่มเอ็มบีเค’ กับโครงการ The Nine ฯลฯ
กลุ่มอสังหาฯ เช่น ‘เสนาดีเวปเม้นท์’ กับ Sena Fest , ‘สัมมากร’ กับสัมมากรเพลสและตลาดสัมมากร , เค.อี.กรุ๊ป ผู้พัฒนาและบริหารพื้นที่รีเทลแบรนด์ เดอะ คริสตัล ฯลฯ
กลุ่มพลังงาน เช่น ‘ปตท. น้ำมันและการค้าปลีก’ หรือ OR ที่กำลังเปลี่ยนผ่านจากปั๊มน้ำมันสู่ Retail Mixed-use ภายใต้แบรนด์ OR Space, ‘ซัสโก้’ กับ SUSCO SQUARE และ ‘พีทีจี’ กับโครงการ PT Max Park
นอกจากนี้ ยังมี ‘กลุ่มใบหยก’ ที่มีข่าวว่า จะใช้เงินลงทุน 500 ล้านบาท พลิกโฉม ‘ฮอลลีวู้ดสตรีท’ ย่านพญาไทให้เป็นคอมมูนิตี้มอลล์สไตล์เรโทร คาดว่าจะเปิดให้บริการประมาณปี 2571
ทำไม Community Mall ถึงมาแรง?
1.การขยายตัวของเมือง: หมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมได้มีการขยายตัวออกสู่พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกและปริมณฑล รวมไปถึงหัวเมืองใหญ่อย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เกิด ‘ช่องว่าง’ ของธุรกิจค้าปลีกในพื้นที่เหล่านั้นที่ห้างใหญ่เข้าไม่ถึง ทำให้ Community Mall เข้าไปทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางของชุมชนใหม่นั่นแทน
2.พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป : ด้วยชีวิตที่เร่งรีบ ต้องการความสะดวกสบาย บวกกับเบื่อรถติด ผู้บริโภคจึงไม่อยากเดินทางไปห้างใหญ่ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ใจกลางเมือง ทว่าเลือกจะจับจ่ายใช้สอยกับมอลล์ใกล้บ้านมากขึ้น
3.หลายธุรกิจมองคอมมูนิตี้ เป็น ‘ขุมทรัพย์ใหม่’ ในการสร้าง Recurring Income หรือรายได้ต่อเนื่อง และเพิ่ม Value ให้ธุรกิจหลัก : อย่างธุรกิจพลังงาน ต้องการใช้พื้นที่ที่มีให้เกิดศักยภาพสูงสุดทั้งในการสร้างรายได้เพิ่มและดึงดูดให้คนเข้ามาใช้บริการ
เช่นเดียวกับธุรกิจอสังหาฯ ที่ต้องการใช้คอมมูนิตี้มอลล์ในโครงการช่วย ‘อัปเกรดอิมเมจ’ และเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ แทนการขายบ้านอย่างเดียว เพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อบ้านง่ายขึ้น เพราะมีไลฟ์สไตล์รองรับถึงบ้าน
ส่วนจะเป็น ‘ผู้รอด’ ได้อย่างไร เมื่อการแข่งขันเป็น ‘ทะเลเดือด’
‘เอกลักษณ์ ปัทมสัตยาสนธิ’ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารทรัพย์สิน บริษัท อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์มีการแข่งขันดุเดือด กลายเป็น Red ocean ซึ่งการจะอยู่รอดในธุริจนี้ได้
ประเด็นแรก ‘โมเดลต้องชัด’ หากภาพและจุดยืนของการพัฒนาโครงการไม่ชัดเจน จะอยู่ได้ยากในระยะยาว
ต่อมา‘ทำเลต้องดี’ โดยรอบโครงการต้องมีคนอยู่อาศัยหนาแน่น คู่แข่งต้องมีไม่มากเกินไป
ขณะที่ ‘ผู้เช่า’ ถือเป็นอีกจิ๊กซอว์สำคัญในการทำให้โครงการประสบความสำเร็จและอยู่รอดได้ โดยต้องคัดเลือกผู้เช่าที่ให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย
สุดท้าย เป็นเรื่อง ‘เครดิตของผู้บริหารโครงการ’ เพราะร้านค้าหรือแบรนด์ที่มาเช่าพื้นที่ไม่ได้มองแค่ ‘ราคา’ หรือ ‘จำนวนคน’ แต่ดูด้วยว่า คนบริหารโครงการมีความเข้าใจกับธุรกิจนี้มากน้อยเพียงใด
สำหรับอินเด็กซ์ฯ การพัฒนาธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ จะดำเนินการภายใต้ 2 แบรนด์ ได้แก่
-The Walk คอมมูนิตี้มอลล์ขนาดใหญ่ บนพื้นที่เฉลี่ย 15-20 ไร่ เน้นออกแบบให้บรรยากาศโปร่งสบาย ติดแอร์ทั้งอาคาร มีความครบครันไว้ในที่ดี ปัจจุบันมีอยู่ 3 สาขา
- Little Walk คอมมูนิตี้มอลล์บนพื้นที่เฉลี่ย 5-10 ไร่ ออกแบบร้านค้าเป็นรูปบ้านเป็นหลังๆ ต่อกับบนพื้นที่ Outdoor เน้นความคล่องตัวในการใช้บริการ ตอบโจทย์การใช้ชีวิตใน Urban Lifestyle ที่เร่งรีบ ตอนนี้มีอยู่ 7 สาขา
ส่วนทิศทางการดำเนินธุรกิจนี้ของอินเด็กซ์ จะโฟกัสไปที่ Little walk อย่างที่เปิดไปไม่นาน ได้แก่ Little walk สาขาพรานนก-พุทธมณฑล และมีแผนขยายสาขา 1-2 แห่งต่อปี โดยจะเน้นทำเลที่มีศักยภาพ มีผู้คนอาศัยอยู่หนาแน่น
ยืนยันธุรกิจยังโตอีกได้แม้บางทำเลเริ่มอิ่มตัว
แม้การแข่งขันรุนแรง แต่เอกลักษณ์บอกว่า ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ยังเติบโตได้อีก เพียงต้องมีการปรับเปลี่ยนให้ทันกับเทรนด์ของตลาดและพฤติกรรมของผู้บริโภค โดยแนวโน้มของธุรกิจนี้ จะมีการพัฒนาโมเดลใหม่ๆ ขึ้นมาตอบโจทย์ ผู้บริโภคมากขึ้น
สำหรับเขาโมเดลที่น่าสนใจ ก็คือ การ Hybrid ระหว่าง ‘คอมมูนิตี้มอลล์’ กับ ‘ตลาดสด’ ซึ่งได้รับการตอบรับดีมาก ยกตัวอย่างเช่น ‘ตลาดสดธนบุรี’ และ ‘ตลาดสัมมากร’
นอกจากนี้ ในอนาคตจะได้เห็นคอมมูนิตี้มอลล์มีขนาดเล็กลงไปเรื่อยๆ และจะได้เห็นการเปิดสาขาใน ‘ถนนสายรอง’ และตาม ‘ขอบเมือง’ มากขึ้นจากผู้เล่นรายกลางและเล็ก เพราะถนนหลักถูกรายใหญ่ครองพื้นที่ไปเกือบหมด บวกกับต้นทุนค่าที่พุ่งสูง
“ภาพรวมของคอมมูนิตี้มอลล์เป็น Red ocean ก็จริง และบางทำเลถึงจุดอิ่มตัวแล้ว ยกตัวอย่างเส้นบางนาที่มีห้างใหญ่อยู่ 3 ห้างหลัก ส่วนคอมมูนิตี้มอลล์ระยะ 10 กม.มีอยู่กว่า 10 ที่ แต่ธุรกิจนี้ยังไปได้ ไม่มีวันตาย ไม่งั้นเราจะไม่เห็นการเข้ามาของรายใหม่ และทุนใหญ่ เพียงต้องขยับและปรับตัวให้ทันเท่านั้น”