9 เดือน บิ๊กเนมยังกำไร กลางมรสุม LTV

ชัดเจนแล้วว่าปีนี้ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวกว่าปีก่อนค่อนข้างมาก ผ่านมา 3 ไตรมาสตลาดในภาพรวมหดตัวกว่า 20% และเพียงไตรมาส 3 ไตรมาสเดียว หดตัวสูงถึง 35% จากปัจจัยลบที่รุมเร้า ทั้งนี้ ผู้ประกอบการทั้งหลายต่างโทษมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ออกมาหวังสกัดการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียม และซํ้าด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจไม่ดี หนี้ครัวเรือนสูง ฉุดกำลังซื้อที่อยู่อาศัย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันทรุดตัวอย่างรวดเร็วในแง่ยอดขาย โดยเฉพาะคอนโด มิเนียม ผ่านมา 9 เดือนผู้ประกอบการปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลงจากปีก่อนค่อนข้างมาก คาดการณ์ทั้งปี 2562 สถิติการเปิดขายใหม่จะมีประมาณ 40,000-50,000 ยูนิต ลดจากปี 2561 ที่เปิดมากเป็นประวัติการณ์มากกว่า 65,000 ยูนิต เกิดจากลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะจีน มาดันยอด ทั้งๆ ที่ผู้ครํ่าหวอดในวงการอสังหาฯ มองว่าควรจะชะลอตัวตั้งแต่ 3 ปีก่อน เนื่องจากตลาดคอนโดฯจะมีรอบของการเกิดวิกฤติกำลังซื้อ

ดังนั้น จากนี้ไปอีก 1-2 ปี ผู้ประกอบการคงจะไม่เร่งโหมพัฒนาโครงการแนวสูงมากนัก ต้องกลับสู่พื้นฐานนั่นคือ เดินหน้าทำตลาดแนวราบ ซึ่งสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน

เมื่อพิจารณาผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ ช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งรายงานกันเกือบครบ พบว่าผู้ประกอบการที่มีรายได้และผลกำไรสูงสุด 10 รายแรก เป็นบิ๊กเนมระดับหัวแถวของตลาด แต่ส่วนใหญ่ คือ 5-6 ราย มีรายได้และกำไรสุทธิที่เติบโตลดลงจากปีก่อน และที่เหลือ 4 รายมีผลประกอบการที่เติบโตเป็นบวกทั้ง 2 ขา

โดยบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดตลอด 9 เดือน คือ พฤกษา เรียลเอสเตท 28,267 ล้านบาท เทียบกับปีก่อนรายได้หดตัวไป 8% แต่มี บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ ที่มีการเติบโตด้านรายได้สูงที่สุด 263% รวมทั้งกำไรสุทธิก็เติบโตอย่างก้าวกระโดดเช่น กัน คือ 876% ทั้งนี้ ในปีนี้บริษัทรายนี้เปลี่ยนผู้ถือหุ้นรายใหญ่ จากนายกิตติ ธนากิจอำนวยมาเป็นนายธงชัย บุศราพันธ์ ทำรายได้ 12,075 ล้านบาท รวมทั้งมีการร่วมทุนกับฮ่องกงแลนด์ และได้ขายที่ดินให้กับบริษัทร่วมทุน อาจช่วยดันรายได้และกำไรให้สูงเป็นพิเศษ

อีกราย พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค แม้ด้านรายได้จะเติบ โตเพิ่มขึ้น 5% หรือ 14,524 ล้านบาท แต่ด้านกำไรสุทธิเติบโต เพิ่มขึ้น 93% รองจากโนเบิลส่วนหนึ่งมาจากการตัดขายที่ดินให้กับดีเวลอปเปอร์ร่วมวงการและหุ้นส่วนต่างชาตินั่นเอง

กล่าวได้ว่า แม้มาตรการ LTV ที่ผู้ประกอบการมองเป็นอุปสรรคสำคัญ ขัดขวางไม่ให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้สะดวกเหมือนที่ผ่านๆ มา กระนั้น ยอดขาย รายได้และกำไรของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเติบโต ท่ามกลางตลาดในภาพรวมหดตัวอย่างรุนแรง

จากการปรับตัวเจาะหาความต้องการของลูกค้า คัดสรรทำเลที่มีศักยภาพ แต่การแข่งขันยังไม่รุนแรง ที่สำคัญไม่โหมเปิดตัวโครงการใหม่ๆ มากเกินกำลังซื้อของผู้บริโภค พร้อมทั้งหันกลับมาเพิ่มการพัฒนาโครงการแนวราบในพอร์ต ให้เกิดสมดุลมากขึ้น

หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,524 วันที่ 21-23 พฤศจิกายน 2562