เรื่องใกล้ตัว ‘รับสร้างบ้านทิ้งงาน’ จากวิกฤตศรัทธาสู่ How to ฟื้นฟูความเชื่อมั่น

เปิดศักราชต้อนรับปีใหม่ 2569 ทาง THBA-Thai Home Builders Association หรือสมาคมไทยรับสร้างบ้าน ที่มีเครือข่ายสมาชิกกระจาย 30 กว่าจังหวัดทั่วไทย

ชวนคุยหัวข้อเกี่ยวกับวิกฤตศรัทธาในตลาดรับสร้างบ้าน เกิดจากมีผู้ประกอบการบางรายถูกผู้บริโภคสร้างบ้านร้องเรียนจำนวนมาก รูปแบบน่าจะเกิดจากผู้รับเหมาช่วงทิ้งงานก่อน จากนั้นบานปลายทำให้ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านต้องตกกระไดพลอยโจนด้วยการทิ้งงานตามไปด้วย

ประเด็นชวนคุยอยู่ที่คำว่า ภาพจำผู้บริโภค ไม่ได้จดจำว่า“ผู้รับเหมาทิ้งงาน” แต่ดันไปมีภาพจำว่า “บริษัทรับสร้างบ้านทิ้งงาน” ดังนั้นหากไม่เร่งออกมาทำความเข้าใจ และเติมข้อมูลองค์ความรู้ให้กับลูกค้าตั้งแต่เนิ่น ๆ อาจส่งผลกระทบต่อภาพลักษณ์ ความน่าเชื่อถือ และสร้างแรงกระเพื่อมด้านลบให้กับตลาดรับสร้างบ้านในภาพรวมได้

บันได 5 ขั้นก่อนทิ้งงาน

โดย “นิรัญ โพธิ์ศรี” นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้านระบุว่า ปฏิบัติการรับสร้างบ้านแต่ไม่ได้บ้าน ไม่ใช่ครั้งแรก แต่มีโอกาสเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา สาเหตุหลักมาจากผู้ประกอบการรับสร้างบ้านมีจำนวนมาก กระจายรับงานครอบคลุมอยู่ทั่วประเทศ และมีทุกขนาดองค์กรตั้งแต่รายใหญ่-กลาง-เล็ก ทำให้หลีกหนีไม่พ้นเกิดการแย่งชิงลูกค้า จนนำไปสู่ภาวะการสร้างสงครามราคา แทนที่จะแข่งขันด้านคุณภาพการก่อสร้าง และกลายเป็นคดีร้องเรียนกองสูงท่วมหัวอยู่ในหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง

“กลยุทธ์การตลาดที่อันตราย คือการใช้สงครามราคา หรือ Price War แข่งขันเสนอราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรในระดับที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาดอย่างมาก เพื่อดึงดูดผู้บริโภคกลุ่มที่มีงบประมาณจำกัด และใช้ราคาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจ”

เบ็ดเสร็จมีการรวบรวมสัญญาณอันตราย ลูกค้าสั่งสร้างบ้านแต่ไม่ได้บ้านอย่างน้อย 5 ข้อ ดังนี้

1.การตั้งราคาที่ไม่ยั่งยืน (Unsustainable Pricing) ผู้ประกอบการเสนอราคาที่ต่ำกว่าต้นทุนที่แท้จริง หรือมีอัตราค่าดำเนินงานและกำไรที่ต่ำมาก จนไม่สามารถรับมือกับความผันผวนของต้นทุนวัสดุหรือค่าแรงได้

2.วิกฤตสภาพคล่อง (Cash Flow Crisis) เมื่อโครงการเริ่มดำเนินงาน ต้นทุนจริงสูงกว่าราคาที่รับงานไว้ ทำให้ประสบภาวะขาดสภาพคล่องทางการเงินอย่างรุนแรง

3.การลดต้นทุนจนเสียมาตรฐาน เพื่อรักษาอัตรากำไร ผู้ประกอบการจำเป็นต้องลดต้นทุนอย่างหนัก นำไปสู่การใช้วัสดุเกรดต่ำกว่าข้อตกลงหรือใช้ช่างที่ขาดทักษะฝีมือ ส่งผลโดยตรงต่อคุณภาพและมาตรฐานของบ้านลูกค้า

4.การใช้กลไกแบบ Ponzi (Ponzi-like Mechanic) เพื่อให้สามารถดำเนินงานต่อไปได้ จำเป็นต้องเร่งปิดการขายลูกค้ารายใหม่ (โดยใช้ราคาต่ำเป็นตัวล่อ) เพื่อนำเงินมัดจำ (Deposit) และเงินงวดแรกของลูกค้ารายใหม่ มาหมุนเวียนจ่ายค่าแรงและวัสดุโครงการเก่าที่กำลังประสบปัญหา

และ 5.การล่มสลายของวงจรธุรกิจ เมื่อวงจรนี้พังทลายลง เช่น ไม่สามารถหาลูกค้ารายใหม่ได้เร็วพอ หรือโครงการเก่าเกิดปัญหาก่อสร้างที่ต้องแก้ไขจำนวนมาก จนเงินหมุนไม่ทัน ผู้ประกอบการจึงขาดสภาพคล่อง และการก่อสร้างหยุดชะงักทุกโครงการพร้อมกัน นำไปสู่ปลายทางของการทิ้งงานในที่สุด

คู่มือมาตรฐานก่อสร้างบ้าน

THBA ตระหนักดีว่า “เช็กลิสต์” อย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะฟื้นฟูศรัทธาในระยะยาว จึงได้จัดทำและนำ “คู่มือมาตรฐานการก่อสร้างบ้านพักอาศัย-Standard Construction House Manual” มาบังคับใช้กับสมาชิกสมาคมทุกราย ควบคู่กับการใช้หลักเกณฑ์ความเป็นบริษัทรับสร้างบ้านที่มีจรรยาบรรณและดำเนินงานอย่างมีคุณภาพ

โดยคู่มือระบุรายละเอียดที่เป็นรูปธรรม ตั้งแต่การเตรียมงาน มาตรฐานวัสดุ-อุปกรณ์, มาตรฐานกระบวนการก่อสร้างทุกขั้นตอน, มาตรฐานการตรวจสอบคุณภาพ, ผลการตรวจและการปรับปรุงแก้ไขให้ถูกต้องตามมาตรฐานการก่อสร้าง รวมถึงการดำเนินธุรกิจที่อยู่ในระบบภาษีอย่างถูกต้อง เป็นต้น

การเคลื่อนไหวนี้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงที่จำเป็นของภาคธุรกิจรับสร้างบ้าน จากเดิมที่อาศัยการตลาดบนความเชื่อมั่น (Trust-based Marketing) เช่น เชื่อในชื่อเสียงของแบรนด์ไปสู่การตลาดบนมาตรฐานที่ตรวจสอบได้ (Standard-based Marketing) เช่น ตรวจสอบได้ว่าบริษัทปฏิบัติตามมาตรฐานกลางของสมาคม

ลูกค้าติดอาวุธความรู้กฎหมาย

ไฮไลต์อยู่ที่ THBA แนะนำมาตรการเชิงกลยุทธ์ 3 ภาคส่วนหลัก ครอบคลุม “ผู้บริโภค-ผู้ประกอบการ-ภาครัฐ” ดังนี้

1.สำหรับผู้บริโภค ต้องเปลี่ยนบทบาทจากผู้ซื้อ (Buyer) ไปเป็นผู้ตรวจสอบ (Auditor) ประกอบด้วย 1.1 ยกระดับการตรวจสอบ (Due Diligence) ให้เหนือกว่าเช็กลิสต์ เพราะเช็กลิสต์เป็นแค่จุดเริ่มต้น แต่ยังไม่เพียงพอที่จะป้องกันความเสี่ยงจากสงครามราคา และผู้บริโภคต้องตรวจสอบสุขภาพทางการเงิน (Financial Health) ของบริษัทรับสร้างบ้าน เช่น ตรวจสอบประวัติการชำระหนี้ เพื่อประเมินความเสี่ยงที่บริษัทจะล้มละลายจากโมเดลธุรกิจที่ตั้งราคาต่ำเกินจริง

ที่สำคัญ ต้องขอตรวจสอบผลงานจริง โดยการขอชมบ้านตัวอย่าง หรือสอบถามลูกค้าเก่าโดยตรง ไม่ใช่เพียงการดูภาพถ่ายที่ผ่านการคัดเลือกมาแล้วในเพจ Facebook หรือเว็บไซต์

1.2 ติดอาวุธด้วยความรู้ทางกฎหมาย (Legal Literacy) โดยผู้บริโภคต้องตระหนักว่าตนเองได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559” แนะนำผู้บริโภคต้องใช้ประกาศฉบับนี้เป็นเช็กลิสต์ทางกฎหมาย เพื่อตรวจสอบร่างสัญญาทุกฉบับ ก่อนลงนาม รวมทั้งการทดสอบสัญญาณอันตราย (The Red Flag Test) หากบริษัทรับสร้างบ้านใด ปฏิเสธที่จะแก้ไขข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ผู้บริโภคควรถือเป็นสัญญาณอันตราย (Red Flag)

1.3 การบริหารสัญญาและการจ่ายเงินอย่างเข้มงวด ข้อแนะนำคือ ห้ามจ่ายเงินก้อนแรกจำนวนมาก หรือจ่ายเงินล่วงหน้าเกินความจำเป็น ในด้านการแบ่ง “งวดเงิน” ต้องสอดคล้องกับ “งวดงาน” ที่เสร็จสมบูรณ์จริงเท่านั้น ไม่ใช่แบ่งตามระยะเวลา เพื่อป้องกันสถานการณ์ที่บริษัทเบิกเงินไปแล้ว ทิ้งงานหรือทำงานไม่คืบหน้า กลยุทธ์นี้จะช่วยตัดวงจรเงินหมุนที่ผู้ประกอบการที่ขาดสภาพคล่องมักใช้ปฏิบัติ

บริษัทยกระดับความโปร่งใส

2.สำหรับผู้ประกอบการ แนะนำ 2 ข้อย่อยในการสร้างความเชื่อมั่นกลับคืนมาด้วยการกระทำ ไม่ใช่แค่คำพูด ประกอบด้วย 2.1 การบังคับใช้มาตรฐานอย่างจริงจัง (Mandatory Enforcement) ต้องเร่งผลักดัน “คู่มือมาตรฐานการก่อสร้างบ้านพักอาศัย” และประกาศใช้เป็นข้อบังคับ (Mandatory) สำหรับสมาชิกทั้งหมด ไม่ใช่เพียงแนวทางหรือไกด์ไลน์เท่านั้น

นอกจากนี้ แนะนำผู้ประกอบการสร้างกลไกประกันความเสี่ยง (Risk Mitigation Mechanism), กระบวนการทางกฎหมายในปัจจุบันนั้น ช้าเกินไปและไม่สามารถเยียวยาผู้เสียหายที่บ้านสร้างไม่เสร็จได้ทันท่วงที, ควรผลักดันให้มีการใช้ “บัญชีกลาง” (Escrow Account) เป็นมาตรฐานสำหรับสัญญาก่อสร้างที่มีมูลค่าสูง โดยเงินงวดของผู้บริโภคจะถูกเก็บไว้ที่บุคคลที่สาม (เช่น สถาบันการเงิน) และจะถูกปล่อยให้ผู้รับเหมาก็ต่อเมื่อผู้บริโภคและตัวแทนธนาคาร ได้ลงนามอนุมัติว่างานในงวดนั้นเสร็จสิ้นตามมาตรฐานจริง กลไกนี้จะตัดวงจรเงินหมุนและปกป้องผู้บริโภคจากการทิ้งงานได้เกือบ 100%

2.2 ยกระดับความโปร่งใส (Radical Transparency) ผู้ประกอบการควรสร้างฐานข้อมูลสาธารณะ (Public Database) ที่ผู้บริโภคสามารถเข้ามาตรวจสอบสถานะสมาชิก และประวัติการร้องเรียนที่ได้รับการยืนยันแล้ว (Verified Complaint History) ของสมาชิกแต่ละรายได้แบบ Real-time รวมทั้งบริษัทสมาชิกควรแสดงความโปร่งใสทางการเงิน เพื่อสร้างความมั่นใจว่าไม่ได้อยู่ในภาวะเสี่ยงล้มละลาย

ภาครัฐรีโมเดล 360 องศา

3.สำหรับภาครัฐ (สคบ. และหน่วยงานกำกับดูแล) แนะนำว่าภาครัฐต้องเปลี่ยนบทบาทจากการเป็นผู้ไกล่เกลี่ยหลังเกิดเหตุ ไปเป็นผู้กำกับดูแลเชิงป้องกัน อย่างน้อย 3 ด้าน ได้แก่ 3.1 เปลี่ยนจากการทำงานตั้งรับ (Reactive) เป็นเชิงรุก (Proactive) เมื่อพิจารณาจากสถิติของ สคบ. ที่ระบุว่าปี 2568 เพียงปีเดียวมีเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับการก่อสร้างสูงถึง 297 เรื่อง แสดงให้เห็นว่าเป็นปัญหาวงกว้างและเกิดขึ้นซ้ำซาก

ดังนั้น แทนที่จะรอรับเรื่องร้องเรียนจากผู้เสียหาย สคบ. ควรใช้อำนาจตามกฎหมายในการตรวจสอบเชิงรุก (Proactive Audits) โดยสุ่มตรวจสอบสัญญามาตรฐานของบริษัทรับสร้างบ้านในตลาดว่า มีการใช้ข้อสัญญาที่ขัดต่อ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2559” หรือไม่ ก่อนที่ผู้บริโภคจะตกเป็นเหยื่อ

3.2 สร้างทะเบียนกลางผู้รับเหมา (Central Contractor Registry) และบัญชีดำ (Blacklist) โดยมองว่าปัญหาหลักในปัจจุบันคือ ผู้ประกอบการที่ทิ้งงานสามารถปิดบริษัทเก่าและเปิดบริษัทใหม่ในชื่ออื่น (ที่เรียกว่า Phoenix Company) เพื่อหลอกลวงผู้บริโภคต่อไปได้ไม่รู้จบ ดังนั้น ภาครัฐควรจัดทำ “ทะเบียนกลาง” ที่ไม่เพียงแต่บันทึกประวัติของนิติบุคคล แต่ต้องเชื่อมโยงประวัติการถูกฟ้องร้อง, การทิ้งงาน หรือการล้มละลาย เข้ากับชื่อของกรรมการบริษัทด้วย

THBA มองว่าระบบนี้จะช่วยให้ผู้บริโภคสามารถตรวจสอบได้ว่า “เจ้าของ” หรือ “กรรมการ” ของบริษัทใหม่ที่กำลังจะจ้าง มีประวัติที่ไม่ดีจากบริษัทเก่าหรือไม่

3.3 ปฏิรูปกระบวนการเยียวยา (Reform Redress Mechanism) เนื่องจากกระบวนการไกล่เกลี่ยปกติของ สคบ. หรือศาลผู้บริโภค อาจใช้เวลา 2-6 เดือน อาจช้าเกินไปสำหรับผู้เสียหายที่บ้านถูกทิ้งร้างและต้องแบกรับภาระหนี้สิน

ข้อเสนอแนะควรมีการจัดตั้ง “ศาลชำนาญพิเศษ” (Special Tribunal) หรือกระบวนการอนุญาโตตุลาการแบบเร่งด่วน (Fast-Track Arbitration) สำหรับคดีทิ้งงานก่อสร้างโดยเฉพาะ โดยมีเป้าหมายเพื่อให้ผู้เสียหายได้รับการชดเชยหรือคำสั่งศาลที่เป็นรูปธรรมภายใน 30-45 วัน

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : เรื่องใกล้ตัว ‘รับสร้างบ้านทิ้งงาน’ จากวิกฤตศรัทธาสู่ How to ฟื้นฟูความเชื่อมั่น

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net