เปิดโมเดล "EECiti" เมืองใหม่อัจฉริยะ 7.2 หมื่นล้าน รับฟังความเห็น 21 ก.ค.นี้

สกพอ.เดินหน้าโครงการเรือธง "ศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ" หรือ EECiti บนพื้นที่หัวใจของอีอีซี จ.ชลบุรี เตรียมจัดสัมมนา Market Sounding ดึงเอกชนร่วมลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคส่วนกลางในรูปแบบ PPP มูลค่ารวมกว่า 2,296 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 72,042 ล้านบาท พร้อมวางเป้าเป็นเมืองน่าอยู่ Top 10 ของโลกและมุ่งสู่ Net Zero

สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) หรือ EECO เตรียมจัดงานสัมมนารับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชน (Market Sounding) โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง ภายใต้โครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ (EECiti) ในวันที่ 21 กรกฎาคม 2569 เวลา 13.30–17.30 น. ณ ห้องประชุม Prestige 1 โรงแรม Grande Centre Point Prestige Bangkok ถนนราชดำริ กรุงเทพมหานคร

การสัมมนาครั้งนี้มีเป้าหมายเพื่อนำเสนอแนวคิดการออกแบบเมืองและงานเทคนิควิศวกรรม 10 ระบบ ควบคู่กับรูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (PPP) การวิเคราะห์ด้านการเงินและเศรษฐศาสตร์ ตลอดจนสิทธิประโยชน์การลงทุนเฉพาะของโครงการ โดยมี ดร.จุฬา สุขมานพ เลขาธิการ สกพอ. เป็นผู้กล่าวเปิดงานและบรรยายภาพรวมการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก

เมืองใหม่บนทำเลยุทธศาสตร์ ใกล้สนามบิน–ท่าเรือ

EECiti ภายใต้แนวคิด "Serenity, Gaiety & Prosperity" ตั้งอยู่ที่ตำบลห้วยใหญ่ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี บนพื้นที่เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ 5,795 ไร่ (927.20 เฮกตาร์) ขณะที่พื้นที่พัฒนาเป้าหมายรวมทั้งโครงการอยู่ที่ราว 14,619 ไร่

จุดเด่นของทำเลคือการเชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐานหลักของอีอีซี โดยอยู่ห่างจากสนามบินอู่ตะเภาเพียง 25.5 กิโลเมตร ห่างจากเมืองพัทยา 30 กิโลเมตร ท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด 37 กิโลเมตร และท่าเรือจุกเสม็ด 32.8 กิโลเมตร พร้อมเชื่อมโครงข่ายทางหลวงหมายเลข 331 มอเตอร์เวย์สาย 7 และระบบรถไฟความเร็วสูง

สกพอ.วางตำแหน่ง EECiti ให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจและบริการทางการเงินระดับภูมิภาค เมืองน่าอยู่อัจฉริยะที่ผสานธรรมชาติ ผู้คน และเทคโนโลยีเข้าด้วยกัน โดยตั้งเป้าเป็นเมืองน่าอยู่อัจฉริยะติดอันดับ Top 10 ของโลก และขับเคลื่อนเศรษฐกิจแบบ BCG

เงินลงทุน 7.2 หมื่นล้าน แบ่งพัฒนา 4 ระยะถึงปี 2585

มูลค่าการลงทุนรวมของโครงการอยู่ที่ 2,296 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 72,042 ล้านบาท แบ่งการพัฒนาออกเป็น 4 ระยะตามการเติบโตของประชากรและความต้องการใช้ระบบสาธารณูปโภค ได้แก่

• ระยะที่ 1 (ปี 2570–2573): 464 ล้านดอลลาร์ หรือราว 14,553 ล้านบาท
• ระยะที่ 2 (ปี 2574–2577): 816 ล้านดอลลาร์ หรือราว 25,615 ล้านบาท
• ระยะที่ 3 (ปี 2578–2581): 491 ล้านดอลลาร์ หรือราว 15,402 ล้านบาท
• ระยะที่ 4 (ปี 2582–2585): 525 ล้านดอลลาร์ หรือราว 16,473 ล้านบาท

โครงการคาดว่าจะรองรับประชากรได้ราว 350,000 คนภายในปี 2585 และสร้างโอกาสการจ้างงานสูงสุดถึง 200,000 ตำแหน่ง โดยระบบสาธารณูปโภคหลักครอบคลุมความต้องการไฟฟ้าสูงสุด 300 เมกะวัตต์ น้ำประปา 102,000 ลูกบาศก์เมตรต่อวัน และรองรับการจัดการขยะทั่วไป 420 ตันต่อวันเมื่อเต็มโครงการ

โมเดล PPP สัญญา 50 ปี รัฐเวนคืน–เอกชนสร้างและบริหาร

โครงการใช้รูปแบบ PPP แบบ Single Package อายุสัญญา 50 ปี โดย สกพอ.ทำหน้าที่เจ้าของเมืองและ Master Developer รับผิดชอบการจัดหาที่ดินและสิทธิการใช้ที่ดิน ขณะที่เอกชนคู่สัญญา (PPP) จะรับผิดชอบการออกแบบ ก่อสร้าง ลงทุน จัดหาเงินทุน รวมถึงการดำเนินการและบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง

การจัดสรรกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินแบ่งเป็น 2 รูปแบบ ทั้งแบบ Build–Operate–Transfer (BOT) สำหรับระบบไฟฟ้าและพลังงาน น้ำประปา บำบัดน้ำเสีย จัดการขยะ ดิจิทัลและโทรคมนาคม รวมถึงระบบดับเพลิงและเตือนภัย และแบบ Build–Transfer–Operate (BTO) สำหรับระบบขนส่งและถนน พื้นที่สีเขียว และบางส่วนของ Common Utility Duct

ด้านผลตอบแทนทางการเงิน ที่ปรึกษาโครงการได้ศึกษาโครงสร้างการสนับสนุนจากภาครัฐไว้ 2 ทางเลือก ทั้งแบบ Fixed Payment ร่วมกับค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลาง (Common Utility Fee) ซึ่งให้อัตราผลตอบแทนภายในของผู้ถือหุ้น (Equity IRR) ราว 9.74% และแบบเก็บค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลางเพียงอย่างเดียว ซึ่งให้ Equity IRR ราว 10.97%

8 โซนพัฒนา ปักหมุด CBD–การแพทย์แม่นยำ–ศูนย์กีฬาแห่งชาติ

ผังการใช้ประโยชน์ที่ดินของ EECiti แบ่งพื้นที่ตามฟังก์ชันออกเป็นหลายโซนสำคัญ ประกอบด้วย ย่านศูนย์กลางธุรกิจและสำนักงานใหญ่ภูมิภาค (CBD & Regional HQ) ย่านการแพทย์อนาคตและการแพทย์แม่นยำ (Future & Precision Medicine) ศูนย์รวมความบันเทิงและนันทนาการระดับโลก ศูนย์กีฬาแห่งชาติ (National Sport Park) ย่านการศึกษาและวิจัยระดับโลก (Global Education & R&D) ที่อยู่อาศัยแบบผสมผสานสำหรับทุกกลุ่มรายได้ ย่านธุรกิจ BCG และพื้นที่สีเขียว–สีน้ำเงิน (Green & Blue Area)

ชูจุดขาย Net Zero–สมาร์ทซิตี้ ตั้งเป้าคาร์บอนสมดุลปี 2580

EECiti วางตำแหน่งเป็นทั้งเมืองอัจฉริยะและศูนย์กลาง Net Zero โดยสอดรับเป้าหมายด้านภูมิอากาศของประเทศไทย ตั้งเป้าบรรลุความเป็นกลางทางคาร์บอน (Carbon Neutrality) ภายในปี 2580 และปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ (Net Zero) ภายในปี 2593 สำหรับการดำเนินงานในพื้นที่

แนวทางลดการปล่อยคาร์บอนครอบคลุมการใช้พลังงานหมุนเวียนแบบ RE100 ระบบสมาร์ทกริด โรงไฟฟ้าจากพลังงานสะอาดหลากหลายรูปแบบ ทั้งโซลาร์รูฟท็อป โซลาร์ลอยน้ำ พลังงานความร้อนใต้พิภพ และโรงไฟฟ้าจากขยะ ควบคู่กับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลผ่านแพลตฟอร์มข้อมูลเมือง (City Data Platform)

เวนคืนแล้ว 42% เดินหน้าลงนามสัญญาร่วมทุนปี 2571

ปัจจุบันโครงการอยู่ในระยะการศึกษาความเหมาะสมขั้นก้าวหน้า (Advanced Feasibility) โดยมีการจัดทำผังแม่บทและแบบออกแบบเบื้องต้น แบบจำลองทางการเงิน และโครงสร้างการจัดสรรความเสี่ยงในรูปแบบ PPP เบื้องต้นแล้ว และอยู่ระหว่างการนำเข้าพิจารณาในรูปแบบ Project List

ด้านการจัดหาที่ดิน สกพอ.มีอำนาจในการใช้พื้นที่ตามพระราชบัญญัติ EEC มาตรา 36 เมื่อจ่ายค่าชดเชยให้เกษตรกรแล้ว ซึ่งปัจจุบันดำเนินการชดเชยที่ดินไปแล้ว 6,167.98 ไร่ จากพื้นที่เป้าหมาย 14,619 ไร่ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.19

สำหรับกรอบเวลาการดำเนินงานในรูปแบบ PPP สกพอ.วางแผนอนุมัติโครงการในรูปแบบ Project List ภายในเดือนมิถุนายน 2569 จัดทำเอกสารข้อเสนอ (RFP) ภายในเดือนเมษายน 2570 และลงนามสัญญาร่วมทุน (Joint Venture Agreement) ภายในเดือนมีนาคม 2571

ทั้งนี้ นอกเหนือจากสิทธิประโยชน์จาก BOI แล้ว นักลงทุนในพื้นที่ยังได้รับสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมภายใต้ พ.ร.บ. EEC ทั้งด้านภาษีและมิใช่ภาษี อาทิ สิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวสูงสุด 99 ปี สิทธิถือครองที่อยู่อาศัย EEC Visa ระยะยาวสูงสุด 10 ปี และการเจรจาสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมเป็นรายโครงการ.