เจาะลึกอสังหาฯ ชลบุรี ปี 2569 คอนโดพัทยาพยุงตลาด สวนทางภาพรวมชะลอตัว

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี จะครองตำแหน่ง "เบอร์ 2" รองจากกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการขายสูงถึง 1,842 โครงการ แต่หากกะเทาะเปลือกตัวเลขปี 2568 ดูจะพบอาการ "โตกระจุก" และยอดขายอืดที่น่ากังวลในหลายทำเล

โรงงานย้ายฐาน ทุบกำลังซื้ออสังหาระดับล่างในชลบุรี

ข้อมูลจาก AREA พบ สัญญาณอันตรายที่ชัดเจนที่สุดมาจากพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะ "บ่อวิน" ซึ่งกลายเป็นพื้นที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยมีอัตราการขายต่ำที่สุด (Absorbtion Rate) เพียง 1.7% ต่อเดือน และต้องใช้เวลาถึง 58.7 เดือน (เกือบ 5 ปี) ในการระบายสต็อก สินค้าหลักในพื้นที่นี้อย่างทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1-2 ล้านบาทกำลังเผชิญภาวะซัพพลายล้น
ส่วนหนึ่งอาจเป็นผลมาจาก โรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่เริ่มย้ายฐานการผลิต ส่วนโรงงานสัญชาติจีนที่เข้ามาตั้งทดแทน มีการจ้างงานที่เปลี่ยนไปโดยไม่ได้ใช้แรงงานไทยในสัดส่วนที่สูงเหมือนอดีต ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝดในโซนอุตสาหกรรม
เช่นเดียวกับในโซน อ.เมือง (มีจำนวน 3,006 ยูนิต ขายได้ 232 ยูนิต) และบางแสน (มีจำนวน 1,078 ยูนิต ขายได้ 88 ยูนิต) ที่ทาวน์เฮ้าส์กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ยอดขายค่อนข้างอืด

"พัทยาฝั่งทะเล" แม่เหล็กกลุ่ม Wealth และทุนต่างชาติ

ในทางกลับกัน "พัทยา" ยังคงทำหน้าที่เป็นอัศวินขี่ม้าขาวพยุงภาพรวมของทั้งจังหวัด โดยเฉพาะ พัทยาฝั่งทะเล (ตะวันตกของถนนสุขุมวิท) ที่กลายเป็นทำเลทองที่มีหน่วยเปิดขายสูงสุดถึง 94,038 หน่วย
แม้ว่าฝั่งทะเลจะมีมูลค่าเหลือขายสูงที่สุดถึง 49,261 ล้านบาท แต่ไม่ได้เกิดจากวิกฤตสินค้าค้างสต็อกที่ขายไม่ได้ หากแต่เป็นเพราะ "ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงลิ่ว" อยู่ที่ประมาณ 3.934 ล้านบาท
โดยเซกเมนต์ที่ขับเคลื่อนตลาดอย่างแท้จริงคือ คอนโดมิเนียมระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มระดับกลาง-บน ที่ตอบโจทย์ทั้งการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง และกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่า
อย่างไรก็ตาม หากวิเคราะห์ลึกลงไปในกลุ่มสินค้าราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป พัทยายังคงมีขนาดตลาดที่เล็กกว่า "ภูเก็ต" อย่างเห็นได้ชัด โดยมีซัพพลายในกลุ่มนี้เพียงราว 1,200 หน่วยเท่านั้น

"คอนโดมิเนียม" โตสวนทางตลาด

เมื่อพิจารณาตามประเภทสินค้า คอนโดมิเนียม คือสินค้าที่แข็งแกร่งที่สุดในเวลานี้ โดยคิดเป็น 50% ของซัพพลายทั้งหมดในชลบุรี ประมาณ 150,841 หน่วย และมีมูลค่ายอดขายสัดส่วน 67% ของการขายทั้งหมดในปีที่ผ่านมา
ข้อมูลเชิงสถิติชี้ว่า คอนโดฯ มีอัตราการขาย (Absorption Rate) เร็วที่สุดที่ 2.9% ต่อเดือน คาดว่าจะสามารถระบายสต็อกหมดภายใน 34.1 เดือน หรือประมาณ 2.8 ปี ซึ่งเร็วกว่าค่าเฉลี่ยรวมของอสังหาฯ ทุกประเภทในชลบุรีที่ต้องใช้เวลาระบายสินค้า 41.1 เดือน หรือ 3.4 ปี
แต่จุดที่ต้องระวังคือ ความต่างของทำเล คอนโดฯ ที่ขายดีจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มต่าง ๆ อาทิ

• กลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท ในโซนอำเภอเมือง/บางแสน (จับกลุ่มคนรุ่นใหม่และคนทำงานเมือง)
  

• กลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ในโซนพัทยาฝั่งทะเล ส่วนคอนโดฯ ในพื้นที่ห่างไกลหรือโซนนิคมอุตสาหกรรมแทบจะไม่มีการเคลื่อนไหว
  

อสังหาชลบุรีเข้าสู่ยุค K-Shaped

ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กำลังเข้าสู่ยุค "K-Shaped Recovery" หรือการฟื้นตัวแบบแยกทางอย่างชัดเจน
1.ขาขึ้น (พัทยา)
ขับเคลื่อนด้วยภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างชาติ พัทยาฝั่งตะวันตกจะยังคงเติบโต ผนวกกับอานิสงส์ของโครงสร้างพื้นฐานเดิม
2.ขาลง (โซนอุตสาหกรรม/เรียลดีมานด์ท้องถิ่น)
โซนบ่อวิน ศรีราชา และทาวน์เฮ้าส์ในเมืองชลบุรี จะต้องเผชิญกับการปรับฐานครั้งใหญ่ ผู้ประกอบการอาจแตะเบรกเปิดโครงการใหม่ และเน้นกลยุทธ์ "ระบายสต็อกเก่า" ด้วยการอัดโปรโมชันราคาเพื่อดึงกำลังซื้อที่เหลืออยู่
อย่างไรก็ตาม ในอนาคตภาพรวมของชลบุรีไม่ได้ขึ้นอยู่กับภาคอุตสาหกรรมดั่งเช่นในทศวรรษที่ผ่านมาอีกต่อไป หากแต่เป็น "กำลังซื้อระดับบนและการท่องเที่ยวข้ามชาติในโซนพัทยา" ที่จะเป็นกลไกหลักในการกำหนดทิศทางอยู่รอดของตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่นี้