ออฟฟิศนอกเมืองราคาเช่าขยับขึ้น “บางนา-ศรีนครินทร์” โตแรง ยอดเช่าพุ่งแสน ตร.ม.

ไนท์แฟรงค์ กางสถิติซัพพลายสำนักงานสร้างเสร็จใหม่ไตรมาส 2 ทะลัก 2.07 แสน ตร.ม. พาดันพื้นที่สะสมแตะ 6.75 ล้าน ตร.ม. เทรนด์เลือกตึกย้ายขั้ว บริษัทข้ามชาติแห่ซบ "สำนักงานเขียว" ดันอัตราดูดซับพื้นที่ฉลุย 9.2 หมื่น ตร.ม. สวนทางตึกไร้มาตรฐาน ESG ดิ่งติดลบ เจ้าของอาคารปรับกลยุทธ์สู้ศึก รุกทำออฟฟิศพร้อมอยู่ Fully Fitted ลดงบลงทุนตั้งต้น ดึงดูดผู้เช่าในยุคแข่งขันเดือด

26 สิงหาคม 2569 นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหาร หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยรายงานวิจัยตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จพร้อมกันถึง 5 อาคาร เติมพื้นที่เช่าเข้าสู่ตลาดเพิ่มอีก 207,000 ตารางเมตร ส่งผลให้อุปทานรวมพุ่งแตะ 6.75 ล้านตารางเมตร

แม้การที่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดพร้อมกันจำนวนมาก จะกดดันให้อัตราการเช่าพื้นที่รวมปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 76.4% ทว่าในแง่ของความต้องการแท้จริงพบว่า การดูดซับพื้นที่สุทธิในไตรมาสนี้กลับพุ่งขึ้นไปอยู่ที่ 76,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับที่สูงที่สุดในรอบหลายปี โดยมีพื้นที่ใหม่ถึง 39% ที่ถูกจองเช่าล่วงหน้าไปเรียบร้อยแล้วตั้งแต่ก่อนเปิดใช้งานจริง

ความเคลื่อนไหวนี้สะท้อนชัดเจนว่า อัตราการเช่าที่ลดลงไม่ได้เกิดจากความต้องการใช้พื้นที่ชะลอตัว แต่เกิดจากปริมาณพื้นที่ใหม่ที่ทะลักเข้ามาในระยะสั้น ขณะที่ตลาดกำลังเกิดกระแสการเลือกอาคารอย่างมีนัยสำคัญ โดยกลุ่มองค์กรต่างชาติและบริษัทชั้นนำมุ่งย้ายเข้าสู่อาคารคุณภาพสูงที่ได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม (ESG) เป็นหลัก

"สิ่งที่เราเห็นในวันนี้ไม่ใช่การแข่งขันระหว่างอาคารใหม่กับอาคารเก่า หรือระหว่าง CBD กับ Non-CBD แต่เป็นการแข่งขันระหว่างอาคารที่สามารถตอบโจทย์ผู้เช่าได้ กับอาคารที่ยังปรับตัวไม่ทัน"

เจาะตัวเลขพื้นที่ CBD - สุขุมวิทครองแชมป์ ย่านสีลม-สาทรดูดซับโตแรง

เมื่อพิจารณาในฝั่งพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รายงานระบุว่า ปริมาณพื้นที่เช่าครองรวมในย่าน CBD อยู่ที่ 2,947,000 ตารางเมตร โดยมีการดูดซับพื้นที่สุทธิขยายตัวเพิ่มขึ้น 53,000 ตารางเมตรต่อไตรมาส และเมื่อเปรียบเทียบเป็นรายปีพบว่าพุ่งสูงขึ้นถึง 87,000 ตารางเมตร

หากเจาะลึกลงรายทำเลในย่านศูนย์กลางธุรกิจ พบว่าโซนสีลม - สาทร - พระราม 4 เป็นพื้นที่ที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นที่สุด โดยมีพื้นที่เช่าครองรวมสูงถึง 1,461,000 ตารางเมตร มีอัตราการดูดซับพื้นที่สุทธิเพิ่มขึ้น 49,000 ตารางเมตรต่อไตรมาส และขยายตัวในรอบปีสูงถึง 103,000 ตารางเมตร สะท้อนถึงความเชื่อมั่นขององค์กรขนาดใหญ่ที่ยังคงปักหลักในทำเลศูนย์กลางทางการเงิน

ขณะที่โซนเพลินจิต - ชิดลม - วิทยุ มีพื้นที่เช่าครองรวมอยู่ที่ 681,000 ตารางเมตร มีอัตราการดูดซับพื้นที่สุทธิเพิ่มขึ้น 3,000 ตารางเมตรต่อไตรมาส ทว่าเมื่อเทียบรายปีกลับปรับลดลง 9,000 ตารางเมตร ส่วนโซนนานา - อโศก - พร้อมพงษ์ มีพื้นที่เช่าครองรวมอยู่ที่ 520,000 ตารางเมตร ขยายตัว 6,000 ตารางเมตรต่อไตรมาส แต่ภาพรวมรายปีลดลง 3,000 ตารางเมตร แสดงให้เห็นถึงการย้ายถ่ายเทพื้นที่เช่าของผู้เช่าไปสู่โครงการใหม่ๆ ที่เปิดให้บริการในโซนข้างเคียง

ทำเลนอก CBD มาแรง บางนา-ศรีนครินทร์ ยอดเช่าพุ่งแสน ตร.ม.

ด้านตลาดสำนักงานนอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) พบว่ามีพื้นที่เช่าครองรวมอยู่ที่ 2,203,000 ตารางเมตร มีการดูดซับพื้นที่สุทธิเพิ่มขึ้น 23,000 ตารางเมตรต่อไตรมาส และอัตราการดูดซับพื้นที่สุทธิต่อปีเติบโตสูงถึง 119,000 ตารางเมตร ชี้ให้เห็นว่าทำเลรอบนอกเริ่มกลายเป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องจากระดับค่าเช่าที่สามารถแข่งขันได้

ทำเลที่มีอัตราการขยายตัวโดดเด่นที่สุดในกลุ่ม Non-CBD คือโซนบางนา - ศรีนครินทร์ ซึ่งมีพื้นที่เช่าครองรวมอยู่ที่ 337,000 ตารางเมตร แม้จะเป็นโซนที่มีขนาดพื้นที่เช่าไม่ใหญ่มาก แต่มีอัตราการดูดซับสุทธิเติบโต 26,000 ตารางเมตรต่อไตรมาส และขยายตัวรายปีสูงถึง 51,000 ตารางเมตร

ขณะที่โซนเพชรบุรี - พระราม 9 - รัชดา มีพื้นที่เช่าครองรวมสูงสุดในกลุ่ม Non-CBD ที่ 795,000 ตารางเมตร แม้ในไตรมาส 2 จะมีอัตราการดูดซับพื้นที่สุทธิติดลบ 6,000 ตารางเมตร แต่เมื่อดูภาพรวมรายปีกลับขยายตัวสูงถึง 48,000 ตารางเมตร ส่วนโซนพหลโยธิน - วิภาวดี มีพื้นที่เช่าครองรวมอยู่ที่ 466,000 ตารางเมตร เติบโต 2,000 ตารางเมตรต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 18,000 ตารางเมตรต่อปี

พิษตึกเก่าค้างสต็อก ตึกเขียวขาขึ้นจ่อคิวคว้าเค้ก 9.2 หมื่น ตร.ม.

จุดเปลี่ยนที่เข้มข้นที่สุดของตลาดสำนักงานในเวลานี้ คือความแตกต่างของผลการดำเนินงานระหว่างอาคารที่ได้มาตรฐานความยั่งยืนกับอาคารทั่วไป โดยสถิติชี้ว่า อาคารสำนักงานเขียวที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสิ่งแวดล้อม มียอดการดูดซับพื้นที่สุทธิในไตรมาส 2 ปี 2569 เป็นบวกสูงถึง 92,097 ตารางเมตร ซึ่งเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 67,679 ตารางเมตรในไตรมาส 1 ปี 2569 และ 17,219 ตารางเมตรในไตรมาส 4 ปี 2568

ตรงกันข้ามกับอาคารสำนักงานทั่วไปที่ไม่ได้รับการรับรองมาตรฐานสิ่งแวดล้อม ซึ่งเผชิญภาวะยอดการดูดซับพื้นที่สุทธิติดลบหนักถึง 16,309 ตารางเมตรในไตรมาส 2 ปี 2569 หลังจากเคยดิ่งลงไปติดลบถึง 23,516 ตารางเมตรในไตรมาส 3 ปี 2568 สะท้อนให้เห็นว่าความยั่งยืนและมาตรฐาน ESG ได้เปลี่ยนบทบาทจาก "ทางเลือก" ไปสู่ "ข้อบังคับ" สำหรับองค์กรยุคใหม่ที่ใช้ในการพิจารณาเลือกเช่าพื้นที่

ขณะเดียวกัน กระแสการย้ายเข้าสู่อาคารคุณภาพสูง (Flight to Quality) ยังขยายตัวออกไปนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) อย่างชัดเจน ช่วยให้ผู้เช่าได้พื้นที่คุณภาพดีในระดับราคาเช่าที่แข่งขันได้ โดยไม่ยึดติดว่าจะต้องตั้งอยู่ในใจกลางเมืองเพียงอย่างเดียว

ทางรอดเจ้าของตึก งัดโซลูชัน Fully Fitted รับมือซัพพลายใหม่ครึ่งปีหลัง 1.9 แสน ตร.ม.

เพื่อรับมือกับภาวะการแข่งขันที่เข้มข้นและการที่มีอุปทานใหม่เตรียมจ่อเข้าตลาดอีกประมาณ 197,000 ตารางเมตรในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 รูปแบบการให้บริการของเจ้าของอาคารจึงต้องปรับตัวอย่างสิ้นเชิง

พฤติกรรมผู้เช่าในปัจจุบันหันมาให้ความสำคัญกับพื้นที่ตกแต่งพร้อมใช้งาน (Fully Fitted) และพื้นที่พร้อมเข้าอยู่ทันทีเพื่อตัดลดงบลงทุนตั้งต้น (Upfront Capital Expenditure) และย่นระยะเวลาในการย้ายออฟฟิศ ส่งผลให้ผู้พัฒนาอาคารต้องผนึกกำลังกับบริษัทออกแบบและก่อสร้างเพื่อนำเสนอโซลูชันแบบ Turnkey และ Built-to-Suit ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างรวดเร็ว

"ในระยะต่อไป การแข่งขันของตลาดจะไม่ได้วัดกันที่ระดับค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่จะวัดกันที่ความสามารถของอาคารในการสร้างคุณค่าให้กับผู้เช่า อาคารที่สามารถผสานคุณภาพ ความยั่งยืน ความพร้อมในการใช้งาน และประสบการณ์ที่ดีเข้าด้วยกัน จะเป็นกลุ่มที่ได้เปรียบ" นายปัญญา กล่าวสรุป

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่