บูมที่ดินศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ปั้นมักกะสัน-บางซื่อรับผังเมือง EEC

บอร์ดผังเมืองกรุงเทพมหานคร ไฟเขียวร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ รอปิดประกาศ 90 วัน มิ.ย.นี้ รื้อใหญ่ 24 ทำเล ยกระดับย่านมักกะสัน-บางซื่อ ปลดล็อกใช้ผังเมืองอีอีซี รับไฮสปีดเชื่อมสามสนามบิน ดันฮับระบบราง บูมที่ดินโดยรอบคึกคัก ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าว รัชดาฯ เตาปูน พระราม 9 ขึ้นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ลดพื้นที่สร้างที่จอดรถ 20 สถานีรถไฟฟ้า 25% หนุนคนใช้ระบบราง สร้างเมืองแห่งการเดิน แก้ปัญหาจราจร

แหล่งข่าวจากสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดกรุงเทพมหานครได้พิจารณาให้ความเห็นชอบร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) แล้ว รอปิดประกาศ 90 วันในเดือนมิถุนายนนี้ เพื่อผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนด เพื่อดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดต่อไป อย่างไรก็ตาม นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าฯ กทม.เร่งผลักดันให้ผังเมืองรวมฉบับใหม่บังคับใช้ได้ภายใต้ต้นปี 2570

ปลดล็อกบางซื่อ-มักกะสัน

ในที่ประชุมให้ความเห็นในประเด็นที่ กทม.ต้องแก้ไขรวม 13 ประเด็น ในนี้มีประเด็นสำคัญคือ ให้แก้ไขบริเวณพื้นที่ทับซ้อนกับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร โดยให้การยกเว้นการใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครในบริเวณที่ดินประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ (ขก.-1) ตามประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษ เรื่องแผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2562

แหล่งข่าวกล่าวว่า ยังมีการปรับระดับการพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมสีแดงจากเดิม พ.7 เป็น พ.8 บริเวณรอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) และสถานีมักกะสัน เป็นการอัพโซนให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น โดยปรับ FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินให้สามารถพัฒนาได้ถึง 10 เท่า และแนวทางการพัฒนาให้อิงกับผังเมืองอีอีซีและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร และการทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) โดยไม่ต้องดำเนินการตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่

บูมพัฒนารับไฮสปีด

“การปลดล็อกย่านสถานีกลางบางซื่อและสถานีมักกะสัน เพื่อรองรับกับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ หรือ TOD ของสถานีรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ซึ่งแนวเส้นทางมีพื้นที่ต่อเชื่อม 3 จังหวัดคือ กรุงเทพฯ ฉะเชิงเทรา และชลบุรี”

แหล่งข่าวกล่าวว่า ยังเป็นการปลดล็อกการพัฒนาพื้นที่ขยายไปยังพื้นที่โดยรอบของสถานีกลางบางซื่อและมักกะสันให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ตามการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ หลังมีรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดบริการและการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ของภาคเอกชนที่เกิดขึ้น

“ย่านมักกะสันต่อเนื่องถึงพระราม 9 และรัชดาภิเษก ปรับจากสีแดงเป็นสีน้ำตาล เพราะเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ มีออฟฟิศ คอนโดฯ ศูนย์การค้า มีแอร์พอร์ตลิงก์ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีส้มที่จะเปิดบริการในอีก 2 ปีข้างหน้า อนาคตกลุ่ม ซี.พี.ที่ได้สัมปทานรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินมีแผนจะพัฒนา TOD สถานีมักกะสัน เนื้อที่ 140 ไร่”

ปลุกฮับบางซื่อ 2.3 พันไร่

แหล่งข่าวกล่าวว่า ส่วนย่านสถานีกลางบางซื่อปัจจุบันที่ดินแปลงใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) จำนวน 2,325 ไร่ ที่เตรียมจะให้เอกชนประมูลพัฒนา และยกระดับเป็นเมืองน่าอยู่อัจฉริยะต้นแบบ รวมถึงเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ยังมีแผนพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีกลางบางซื่อเป็นศูนย์กลางการเดินทางระบบรางที่ใหญ่ที่สุดในประเทศและอาเซียน

“ยังอัพโซนย่านหมอชิตไปถึงห้าแยกลาดพร้าว รัชโยธิน รัชวิภา เตาปูน ปรับจากสีส้มเป็นสีน้ำตาลและสีแดงบางส่วน หลังรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายถึงลำลูกกา และสายสีแดงไปถึงตลิ่งชันและรังสิต รองรับการเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ปลายปีจะมีเดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน มิกซ์ยูสขนาดใหญ่เปิดบริการ ยังมีโรงพยาบาลศิริราชแห่งใหม่ที่ย่านบางโพที่จะก่อสร้างอีกด้วย”

รื้อสีผัง 24 บริเวณ

แหล่งข่าวกล่าวว่า ภาพรวมการปรับปรุงแก้ไขแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้มีการปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินจากผังเมืองเดิม จำนวน 24 บริเวณ ได้แก่ บริเวณเขตดอนเมือง, บริเวณวงเวียนหลักสี่, บริเวณคู้บอนและถนนนิมิตใหม่, บริเวณเขตหลักสี่และเขตจตุจักร, บริเวณเขตลาดพร้าวและเขตบางเขน, บริเวณเขตมีนบุรี, บริเวณกรุงรัตนโกสินทร์และพื้นที่ต่อเนื่อง, บริเวณเขตบางรักและเขตคลองสาน, บริเวณถนนรัชดาภิเษกและถนนอโศกมนตรี, บริเวณเขตคลองเตย, บริเวณเขตสวนหลวง, บริเวณเขตบางนา

บริเวณเขตสะพานสูงและเขตประเวศ, บริเวณศรีนครินทร์-ร่มเกล้า, บริเวณแนวพื้นที่ฟลัดเวย์, บริเวณเขตหนองจอก, บริเวณเขตลาดกระบัง, บริเวณเพชรเกษม-ราชพฤกษ์, บริเวณเขตตลิ่งชัน, บริเวณหลักสอง, บริเวณเขตทุ่งครุและเขตบางขุนเทียน, บริเวณเขตทวีวัฒนา, บริเวณเขตบางบอน และบริเวณถนนบางขุนเทียนชายทะเล

“ย่านที่มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญ ๆ เช่น บริเวณเขตหลักสี่ และเขตจตุจักร ได้ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่อยู่ใกล้กับสถานีทุ่งสองห้องของรถไฟฟ้าสายสีแดงใหม่ จากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง บริเวณ ย.7-3 บางส่วน เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.5 เนื่องจากเป็นบริเวณที่มีศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่สามารถเข้าถึงได้จากถนนวิภาวดีรังสิต และถนนกำแพงเพชร 6 รวมถึงมีความต่อเนื่องกับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน”

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ยังมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินบริเวณท่าเรือคลองเตยกว่า 2,000 ไร่ ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) ที่ยื่นขอปรับจากเดิมสีน้ำเงินเป็นสีแดงพาณิชยกรรม เนื่องจากมีแผนจะพัฒนาโครงการสมาร์ทพอร์ตซิตี้ รองรับกับรถไฟฟ้าสายสีเทา วัชรพล-ท่าพระ และในผังเมืองยังเพิ่มโครงข่ายถนนสายใหม่ที่สร้างเลียบแม่น้ำ รองรับการพัฒนาโครงการด้วย

ลดพื้นที่จอดรถ 20 สถานี

ทั้งนี้เพื่อส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งมวลชน ยังส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรบริเวณโดยรอบสถานี หรือ TOD สำหรับที่ดินอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ารัศมี 800 เมตร ทั้งสถานีเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สายและสถานีเดี่ยว เพื่อให้มีการพัฒนากิจกรรมได้มากขึ้น

ขณะเดียวกันจะมีมาตรการทดแทนการจัดให้มีที่จอดรถยนต์ตามกฎหมายควบคุมอาคารจำนวน 20 สถานี ได้แก่ สถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ สถานีพญาไท สถานีราชปรารภ สถานีประตูน้ำ สถานีราชเทวี สถานีสนามกีฬาแห่งชาติ สถานีสยาม สถานีชิดลม สถานีเพลินจิต สถานีนานา สถานีอโศก สถานีสุขุมวิท สถานีราชดำริ สถานีสามย่าน สถานีสีลม สถานีศาลาแดง สถานีลุมพินี สถานีช่องนนทรี สถานีสุรศักดิ์ และสถานีสะพานตากสิน โดยกำหนดให้อาคารที่อยู่ในรัศมีสถานีดังกล่าวนี้ เช่น ที่อยู่อาศัย ลดพื้นที่จอดรถลง 25% แต่ภายใต้เงื่อนไขต้องมีการพัฒนาพื้นที่ให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะให้ด้วย

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : บูมที่ดินศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ปั้นมักกะสัน-บางซื่อรับผังเมือง EEC

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net