LHHOTEL กองรีทโรงแรม 5 ดาวจากกลุ่ม แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เตรียมเติบโตก้าวกระโดด ลงทุนเพิ่ม 2 โรงแรมยอดนิยมในพัทยา

ปี 2566 นี้ ถือได้ว่าเป็นปีที่ LHHOTEL กลับมาโชว์ความแข็งแกร่ง โดยในช่วง 8 เดือนครึ่งของปี 2566 นี้ จ่ายปันผลไปถึง 0.88 บาทต่อหน่วย ซึ่งถือเป็นอัตราที่สูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ในปี 2562

หลังจากการเปิดประเทศไทยและสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง ในครึ่งปีหลังของปี 2565 ที่ผ่านมา กลุ่มโรงแรมมีผลการดำเนินงานโดดเด่นและมาแรงกว่ากลุ่มอื่นๆ โดยเฉพาะกลุ่มพรีเมี่ยม 5 ดาว เพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวที่กลับมาเร็วและมีกำลังซื้อสูง

LHHOTEL ที่เป็นกองรีทซึ่งลงทุนในโรงแรมในกลุ่มพรีเมี่ยม 5 ดาวในกรุงเทพฯ จึงได้รับประโยชน์จากการกลับมาของนักท่องเที่ยวในครั้งนี้อย่างเต็มที่ โดยผลการดำเนินงานล่าสุดของ LHHOTEL ก็เติบโตขึ้นเช่นเดียวกัน ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 LHHOTEL มีมูลค่าสินทรัพย์รวม 12,481 ล้านบาท มีอัตราการเข้าพักของสินทรัพย์เฉลี่ย 85-90% สร้างรายได้รวมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ถึง 568 ล้านบาท และกำไรจากการลงทุนสุทธิ 398 ล้านบาท

จนสามารถจ่ายเงินปันผลในช่วง 8 เดือนครึ่งสูงถึงอัตรา 0.88 บาทต่อหน่วย คิดเป็น Annualized Yield สูงถึงประมาณ 9.6% (อ้างอิงราคาตลาดที่ประมาณ 11.50 บาท) ซึ่งสูงกว่าช่วงก่อนโควิดในปี 2562 ไปแล้วเรียบร้อยและสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 7-8 ปีของ LHHOTEL ที่จ่ายประโยชน์ตอบแทนเพิ่มขึ้นทุกปี ตั้งแต่ 0.93 บาทต่อหน่วยต่อปีในปี 2559 จนมาถึง 1.11 บาทต่อหน่วยต่อปีในปี 2562

เมื่อ LHHOTEL ฟื้นตัวกลับมา จึงมองหาโอกาสใหม่เพิ่มเติมเพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุน จึงพิจารณาทำเลศักยภาพใหม่เพิ่มเติมในพัทยา จากเดิมที่กองลงทุนในโรงแรม 3 โครงการในกรุงเทพฯทั้งหมด

[ ปักธงทำเลใหม่ 2 โรงแรมดังกลางพัทยา ]

‘ดร.ณัฐกวิน เจียมโชติพัฒนกุล’ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ LHHOTEL อธิบายว่า แนวทางในการสร้างการเติบโตของ LHHOTEL คือ การค้นหาทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูงเพื่อการลงทุนเพิ่มของกองทรัสต์ และสร้างผลตอบแทนที่ดีให้แก่ผู้ลงทุน

เนื่องจากสปอนเซอร์ของ LHHOTEL อย่างบริษัท ‘LH Mall & Hotel หรือ LHMH’ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้นำเสนอทรัพย์สินที่บริษัทเป็นผู้พัฒนาและผู้บริหารโครงการมี ‘Track Record’ ที่ดี มีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามเทรนด์การท่องเที่ยว

LHHOTEL จึงได้เตรียมเข้าลงทุนรูปแบบสิทธิการเช่าในทรัพย์สินประเภทโรงแรมเพิ่มเติม 2 แห่ง ที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพอย่างพื้นที่ ‘พัทยาเหนือ’ ทั้งคู่ คือ

• โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยาโรงแรมใหม่ที่เพิ่งเปิดดำเนินงานในปี 2565 เป็นโรงแรมขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่รวมประมาณ 73,057 ตารางเมตร และมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงถึง 91% โดยได้รับความนิยมในหมู่นักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัว ชาวไทยและต่างชาติ จากดีไซน์การออกแบบในธีมอวกาศพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อาทิ สวนน้ำอวกาศ Space Water Park ขนาดยักษ์ Convention Hall สุดทันสมัย สปาและออนเซ็นขนาดใหญ่วิวทะเลแห่งแรกของประเทศไทย โดยมีระยะเวลาการเช่าประมาณ 28 ปี
  

โรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา

• โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยาโรงแรมขนาดใหญ่ด้วยพื้นที่กว่า 41,022 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ในอาคารเดียวกับศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา แวดล้อมไปด้วยร้านค้า ร้านอาหาร โรงภาพยนตร์ ซุปเปอร์มาร์เก็ต สถานบันเทิง และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน พร้อมมีอัตราการเข้าพักในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 เฉลี่ยสูงถึง 91% เช่นเดียวกัน โดยมีระยะเวลาการเช่าประมาณ 25 ปี

โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา

[ ‘พัทยา’ จุดหมายหลัก เดินทางง่าย มีศักยภาพ ]

“พื้นที่พัทยาเป็นน่านน้ำใหม่ของ LHHOTEL” เพราะก่อนหน้านี้โรงแรมที่อยู่ภายใต้กองทรัสต์ LHHOTEL อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด แต่เพราะอะไรถึงเลือกพัทยานั้น

‘ดร.ณัฐกวิน’ อธิบายว่า ‘พื้นที่พัทยา’ มีศักยภาพการเติบโตจากการเป็นสถานที่ท่องเที่ยวระยะใกล้ ใช้เวลาเพียง 1 ชั่วโมงกว่าจากกรุงเทพฯเป็นเมืองท่องเที่ยวแลนด์มาร์ก ที่มีแหล่งท่องเที่ยวหลากหลาย สิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย มีการจัดกิจกรรมและงานเทศกาลที่มีชื่อเสียงต่อเนื่อง อาทิ งานเทศกาลดนตรี งานวิ่งมาราธอน งานเทศกาลพลุนานาชาติ

ทำให้พัทยาได้รับความนิยมมาโดยตลอดในฐานะแหล่งท่องเที่ยวbที่พร้อมต้อนรับนักท่องเที่ยวชาวไทยและชาวต่างชาติตลอดทั้งปี รวมถึงสามารถดึงดูดกลุ่มอบรมสัมมนาของบริษัทต่างๆ เข้ามาได้อีกด้วย

อีกอย่างคือ พัทยาจะเป็นพื้นที่ที่จะได้รับอานิสงส์จากโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนาอยู่อีกหลายโครงการ ไม่ว่าจะเป็นสนามบินอู่ตะเภา รถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และโครงการ EEC

พอประกอบกับจุดเด่นของทั้ง 2 โรงแรม อย่าง ‘โรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา’ ที่อยู่บนศูนย์การค้า Terminal 21 พัทยา และห่างจากชายหาดพัทยาเพียง 500 เมตร และ ‘โรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา’ ที่โดดเด่นการออกแบบในธีมอวกาศแห่งแรกและแห่งเดียวในประเทศไทย พร้อมสวนน้ำและเครื่องเล่น 4 โซนบนพื้นที่กว่า 12,000 ตร.ม. ศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ รวมถึงสปาและออนเซ็นวิวทะเลแห่งแรกของประเทศไทยก็ยิ่งทำให้ทรัพย์สินใหม่ในพัทยาของ LHHOTEL ทวีความน่าสนใจมากขึ้นอีก

พื้นที่บริเวณล็อบบี้ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา

[ ความนิยมสูง อัตราเข้าพักดี รายได้เติบโต ]

นอกจากทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถการันตีคุณภาพของสินทรัพย์ใหม่ 2 โรงแรมแล้ว ‘ผลการดำเนินงาน’ ของทั้ง 2 โรงแรมต่างก็น่าประทับใจ

เนื่องจากเป็นโรงแรมที่ได้รับความนิยมสูงจากนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติ สร้างรายได้ได้ดี เนื่องจากสามารถตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย และยังให้ทั้งความคุ้มค่า-พรีเมี่ยม

ในครึ่งแรกของปี 2566 ‘โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา’ นั้นมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงถึง 91% และค่าห้องพักเฉลี่ยสูงถึง 5,450 บาทต่อห้องต่อคืน ไม่รวมรายได้ค่าอาหารเช้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม และเซอร์วิสชาร์จ สามารถสร้างรายได้รวมสูงถึง 621 ล้านบาท

เช่นเดียวกันกับ ‘โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา’ ที่มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 อยู่ที่ 91% และมีค่าห้องพักเฉลี่ย 3,679 บาทต่อห้องต่อคืน ไม่รวมรายได้ค่าอาหารเช้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม และเซอร์วิสชาร์จ ทำให้มีรายได้รวมกว่า 322 ล้านบาท

ห้อง Space Suite ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา

[ กระจายความเสี่ยง สร้างสมดุลทำเล ครอบคลุมกลุ่มคุ้มค่า-พรีเมี่ยม ]

อีกอย่างที่น่าสนใจ คือ เดิมทรัพย์สินที่กองทรัสต์ LHHOTEL ลงทุนล้วนตั้งอยู่ในโลเคชั่นกรุงเทพฯ ดังนั้น การเข้าลงทุนของทรัพย์สินใหม่ครั้งนี้จะทำให้กองทรัสต์มีการกระจายความเสี่ยงที่ดีขึ้นจากเดิมที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานครทั้งหมด 100% เป็นอยู่ในเมืองพัทยา 45% และกรุงเทพมหานคร 55%

โดยทรัพย์สินในโลเคชั่นกรุงเทพฯ มีกลุ่มเป้าหมายเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติเกือบทั้งหมด และทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนทั้ง 2 โครงการอยู่ในโลเคชั่นพัทยา จึงทำให้มีความสมดุลในแง่การขยายฐานกลุ่มเป้าหมายและช่วยกระจายความเสี่ยงมากขึ้น เพราะโรงแรมในพื้นที่พัทยาสามารถดึงดูดกลุ่มเป้าหมายที่เป็นนักท่องเที่ยวชาวไทยเพิ่มขึ้นมาด้วย โดยมีลูกค้าชาวไทยราว 1 ใน 3 จากทั้งหมด ขณะที่กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นนักท่องเที่ยวจากเอเชียตะวันออกและเอเชียตะวันอย่างจีน เกาหลี ญี่ปุ่น ฮ่องกง ไต้หวัน และอื่นๆ

รวมถึง 2 โรงแรมที่เข้าลงทุนเพิ่มเติมยังมี ‘จุดเด่น’ ที่แตกต่างกัน ทำให้สามารถจับกลุ่มเป้าหมายครอบคลุมมากยิ่งขึ้นด้วย โดย ‘โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา’ จะสามารถจับลูกค้ากลุ่มพรีเมี่ยมได้ดีนับตั้งแต่เปิดให้บริการช่วงแรก ขณะที่ ‘โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา’ ก็สามารถจับลูกค้ากลุ่มเน้นความคุ้มค่าได้เช่นเดียวกัน

อีกมิติ คือ ‘อายุสิทธิการเช่า’ ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมทั้ง 2 โครงการในพัทยามีระยะเวลาเช่าค่อนข้างยาว จึงทำให้ภายหลังการเข้าลงทุนในรอบนี้อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์เฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นจาก 18 ปีเศษไปที่ 22 ปีเศษ

พื้นที่ Space Water Park ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา

[ แนวโน้มท่องเที่ยวสดใส ปัจจัยบวกปลายปีพรึบ ]

อีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญคือสถานการณ์การท่องเที่ยวไทยที่สดใสสุดๆ “จำนวนนักท่องเที่ยวครึ่งแรกของปี 2566 สูงกว่านักท่องเที่ยวของปี 2565 ตลอดทั้งปีแล้ว สะท้อนทิศทางการฟื้นตัวที่ชัดเจน แม้แต่การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) เองก็คาดการณ์ว่าในปี 2566 จะมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติราว 25-30 ล้านคน เมื่อรวมกับปัจจัยบวกในช่วงปลายปีซึ่งเป็น High Season ของการท่องเที่ยว อย่างการเพิ่มจำนวนเที่ยวบิน การสนับสนุนด้านนโยบายของรัฐบาลใหม่ อย่างเช่น Free Visa ในกลุ่มนักท่องเที่ยวจีน”

‘ดร.ณัฐกวิน’ จึงเชื่อว่า สถานการณ์การท่องเที่ยวในช่วงครึ่งปีหลังจะเป็นประโยชน์กับโรงแรมที่มีศักยภาพในทำเลที่ดี แม้ว่าโรงแรมทั้งสองที่ LHHOTEL จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมมีอัตราการเข้าพักสูงกว่า 90% แล้ว แต่ดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นและเทรนด์การเติบโตต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องทเี่ยวก็จะช่วยผลักดันค่าห้องพักให้ปรับตัวสูงขึ้นไปได้ด้วย

โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา และโรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา

[ ฐานรายได้ใหญ่ กระจายความเสี่ยง เติบโตแกร่ง ]

โดยในครึ่งแรกของปี 2566 ผลการดำเนินงาน LHHOTEL มีการฟื้นตัวค่อนข้างดี ทรัพย์สินปัจจุบันที่อยู่ในทำเลอโศก ทองหล่อ และราชดำริ มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิดแล้วที่ราว 85%-90% และมีรายได้ค่าห้องพักเฉลี่ยเติบโตขึ้นกว่าก่อนโควิดแล้วเฉลี่ยกว่า 20% จึงทำให้เชื่อว่าการลงทุนในโรงแรมเพิ่มเติมอีก 2 แห่งที่พัทยา ที่มีอัตราการเข้าพักสูงกว่า 90% จะส่งเสริมการเติบโตระยะยาว และจะช่วยเพิ่มแหล่งรายได้ให้กับ LHHOTEL ต่อไป

ด้านผลตอบแทน ‘ดร.ณัฐกวิน’ เชื่อว่า ภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมมูลค่าสูงสุดรวมไม่เกิน 9,400 ล้านบาท ในปี 2567 เพื่อลงทุนใน 2 โรงแรมที่มีศักยภาพสูงจากบริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด ในกลุ่มบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ประมาณการผลตอบแทนภายหลังการเพิ่มทุนสูงถึง 10.5%

หลังจาก 2 ทรัพย์สินเข้ามาอยู่ในกอง LHHOELจะทำให้ LHHOTEL เป็นกองรีทประเภทโรงแรม ที่มีขนาดสินทรัพย์และมูลค่าตามราคาตลาดใหญ่ที่สุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยต่อไป

หรือเรียกง่ายๆ ว่าการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้จะช่วยส่งเสริมศักยภาพการเติบโตของกองทรัสต์ LHHOTEL อย่างแข็งแกร่ง ด้วยฐานรายได้ที่ใหญ่ขึ้น และจะช่วยขยายกลุ่มลูกค้าผู้ใช้บริการและเป็นการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนทรัพย์สินของกองทรัสต์ ให้มีการกระจายความเสี่ยงที่ดีขึ้น

ส่วนเป้าหมายในอนาคตของ LHHOTEL ‘ดร.ณัฐกวิน’ ยืนยันว่า หลังจากสร้างการเติบโตแบบ Inorganic growth ในการนำทรัพย์สินใหม่เข้าสู่กองในรอบนี้แล้ว LHHOTEL ก็มีแผนในการสร้างการเติบโตทั้งจาก Organic growth คือการดูแลรักษาและการปรับปรุงสินทรัพย์ของกองทรัสต์ให้อยู่ในสภาพที่ดีเพื่อสร้างความเติบโตจากการจัดหาประโยชน์ และจาก Inorganic growth ในการจัดสรรเงินลงทุนเตรียมเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ๆ เพื่อขยายการลงทุนสร้างการเติบโตและเพิ่มแหล่งที่มาของรายได้ให้กับกองทรัสต์

“จุดเด่นอีกอย่าง คือ กอง LHHOTEL มีสปอนเซอร์อย่าง LHMH ที่เป็นบริษัทในกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เป็นผู้พัฒนาและผู้บริหารโรงแรมภายใต้แบรนด์ “แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์” ที่เชี่ยวชาญในการพัฒนาและบริหารจัดการทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุน ทำให้เชื่อมั่นได้ว่า จะสามารถบริหารจัดการทรัพย์สินของกองทรัสต์ได้อย่างมีคุณภาพและสร้างรายได้ได้ต่อเนื่อง นอกจากนี้ LHMH กองทรัสต์ยังมีโอกาสเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่ๆ เพิ่มเติมในอนาคตจาก LHMH ซึ่งยังมีโครงการใหม่ๆ อีกหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและเชื่อว่าจะกลายเป็น Pipeline ในอนาคตของ LHHOTEL สามารถเข้าไปลงทุนเพิ่มเติมและสร้างการเติบโตจากทรัพย์สินใหม่ๆ เช่นกัน

กองทรัสต์ LHHOTEL ถือเป็นทางเลือกหนึ่งจากอุตสาหกรรม Property Fund และ REIT ที่ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 60 กอง จุดเด่นของ LHHOTEL นอกเหนือจากเป็นกองที่ใหญ่ที่สุดในกลุ่มอุตสาหกรรมโรงแรมแล้ว ยังมีผู้บริหารโรงแรมที่มีศักยภาพ อีกทั้ง Sponsor มี Pipeline ในอนาคต ทำให้กองทรัสต์มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับอุตสาหกรรมท่องเที่ยวของประเทศไทยที่มีแนวโน้มสดใสเมื่อเทียบกับธุรกิจอื่นๆ และมีการเติบโตอย่างเด่นชัดจากการเปิดประเทศ โดยทางภาครัฐเองก็มองอุตสาหกรรมนี้เป็นภาคธุรกิจที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จึงนับว่าช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับการลงทุนในกอง REIT ประเภทโรงแรม

ดร.ณัฐกวิน เจียมโชติพัฒนกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ LHHOTEL

“เราเป็นกองทรัสต์ประเภทโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดและคาดว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องทเี่ยวและนโยบายภาครัฐ เช่น ยกเว้นค่าธรรมเนียม Visa และการเพิ่มเที่ยวบิน ซึ่งจะผลักดันให้ LHHOTEL มีผลการดำเนินงานที่สามารถจ่ายประโยชน์ผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยได้เติบโตและสม่ำเสมอ อีกทั้งการลงทุนใน LHHOTEL จะได้รับประโยชน์จากการเติบโตในอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมหลักของประเทศไทย” ดร.ณัฐกวินกล่าว

คำเตือน: ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน