"ค่าเปลี่ยนชื่อ / ค่าเปลี่ยนสัญญาคอนโด" ต้องจ่ายหรือไม่?

ช่วงนี้ผู้ประกอบการหลายราย (ทั้งรายเล็กและรายใหญ่) ไล่เปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ๆ กันเป็นว่าเล่น ซึ่งบางโครงการก็ฮิตมากมีนักเก็งกำไรเข้าไปซื้อหลายรายอยู่พอสมควร ปัญหาที่เกิดขึ้นคือคนซื้อดาวน์บางคนโดนเรียกเก็บค่าเปลี่ยนชื่อ หรือค่าเปลี่ยนสัญญาจากเจ้าของโครงการด้วย? คำถามคือ เราจะต้องเสียค่าเปลี่ยนชื่อพวกนี้อีกหรือ? วันนี้ CheckRaka.com เรามีคำตอบมาให้ครับ การเปลี่ยนชื่อคืออะไร ? คำพูดง่ายๆ ที่พูดกันว่า "เปลี่ยนชื่อคอนโด" หรือ "เปลี่ยนสัญญา" จริงๆ แล้วถ้าพูดกันในแง่หลักการแล้วก็คือการ "เปลี่ยนตัวคู่สัญญา" ในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดนั่นเอง จากชื่อคนจะซื้อเดิม (ซึ่งอาจเป็นนักเก็งกำไรที่เข้าไปจองซื้อคอนโดไว้หรือคนซื้อจริงแต่เปลี่ยนใจอยากขายดาวน์) เป็นเรา (สมมติเราจะเข้าไปซื้อต่อ) โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่พูดถึงนี้ก็คือตัวสัญญาที่ผู้จะซื้อรายเดิมนี้ได้เซ็นไว้กับเจ้าของโครงการคอนโดนั้นนั่นเอง วิธีการก็คือ ถ้าเราสนใจจะซื้อดาวน์คอนโดต่อจากคนจะซื้อรายเดิม เราก็ต้องแจ้ง Sales โครงการล่วงหน้าว่าจะมีการเปลี่ยนชื่อกัน แล้วนัดคนจะซื้อรายเดิมนี้เข้าไปที่สำนักงานขายโครงการ พร้อมกับทำสัญญาฉบับหนึ่งกับโครงการซึ่งทางโครงการจะเป็นคนเตรียมให้ (อาจเป็นในรูปของสัญญาแก้ไข หรือบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย) เพื่อเปลี่ยนชื่อคนจะซื้อรายเดิมในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดนี้เป็นชื่อเราแทน (ในฐานะผู้จะซื้อคนใหม่) ส่วนเจ้าของโครงการก็ยังคงฐานะเดิมคือเป็นผู้จะขายต่อไป ต้องจ่ายค่าเปลี่ยนชื่อหรือไม่ ? คำตอบนี้ต้องแบ่งเป็น 2 กรณีขึ้นอยู่กับว่าเราเข้าไปซื้อต่อจากเจ้าของเดิมตอนไหน 1. ถ้าเจ้าของเดิมยังไม่ได้เริ่มจ่ายเงินดาวน์เลย แค่เซ็น "ใบจองซื้อห้องชุด" และชำระเงินจองไปเฉยๆ ยังไม่ได้เซ็น "สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด" กับโครงการ กรณีนี้ไม่มีกฎหมายควบคุม ดังนั้น จึงขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่แต่ละโครงการจะกำหนดไว้ในใบจองนั้น ซึ่งหลายๆ โครงการก็มีเรียกเก็บเหมือนกันตั้งแต่ 10,000 - 100,000 บาท ดังนั้น ถ้าเราเข้าไปซื้อใบจองแบบนี้ เราอาจจะต้องเสียค่าเปลี่ยนชื่อ

2. ถ้าเจ้าของเดิมผ่านขั้นตอนเซ็น"ใบจองซื้อห้องชุด" และหลังจากนั้นก็ได้ทำ "สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด" กับโครงการแล้ว โดยหลักการกฎหมายกำหนดว่าสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดจะต้องทำตามแบบสัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน ซึ่งถ้าเจ้าของโครงการคอนโดทำตามกฎหมายตัวนี้ (คลิกดูเนื้อหาสัญญาได้ที่นี่) การเปลี่ยนชื่อจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือค่าเปลี่ยนชื่อใดๆ ให้กับเจ้าของโครงการ หรือผู้จะซื้อรายเดิมแม้แต่บาทเดียว เพราะข้อ 4.5 ของสัญญามาตรฐานนี้ระบุชัดเจนห้ามไม่ให้มีการเรียกเก็บอยู่แล้วโดยมีข้อความตามสัญญาดังนี้ "ในระหว่างที่สัญญานี้ [สัญญาจะซื้อจะขาย] มีผลใช้บังคับ ผู้จะซื้อ [ผู้จะซื้อรายเดิมที่จองคอนโดไว้และจะขายดาวน์ต่อให้เรา] มีสิทธิโอนสิทธิตามสัญญานี้ให้บุคคลอื่น [เราในฐานะผู้จะซื้อรายใหม่ที่จะซื้อดาวน์คอนโดนี้] โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือแก่ผู้จะขาย [เจ้าของโครงการ] โดยผู้จะขายตกลงจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายใด ๆ เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ผู้จะขายต้องจัดให้ผู้รับโอน [ซึ่งก็คือเราในฐานะผู้จะซื้อรายใหม่ที่จะซื้อดาวน์คอนโดนี้] ได้รับโอนไปซึ่งสิทธิและหน้าที่" ดังนั้น ถ้าเราเข้าไปซื้อดาวน์หลังจากที่เจ้าของเดิมเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโครงการแล้ว กฎหมายวางหลักชัดเจนว่าไม่ให้มีการเรียกเก็บครับ ปัญหาที่เกิดและทางออก อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติมักจะเกิดปัญหา 2 เรื่องนี้เกิดขึ้นอยู่บ่อยๆ คือ 1. เจ้าของโครงการให้ทำสัญญาจองซื้อแทน: เจ้าของโครงการบางรายเลี่ยงบาลีไม่ยอมทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" กับลูกค้า แต่กำหนดให้ลูกค้าเซ็น "สัญญาจองซื้อ" แทน และไม่มีกำหนดเวลาให้ลูกค้าเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายภายในเวลาอันใกล้นี้ด้วย (เช่น 15 วัน) ในแง่หลักการนั้น กฎหมายไม่ได้บังคับว่าสัญญาจองซื้อจะต้องทำตามแบบสัญญามาตรฐาน ดังนั้น เจ้าของโครงการก็จะยัดข้อสัญญาขอเรียกเก็บค่าเปลี่ยนชื่อเข้ามา เช่น ขอเรียกเก็บ 10,000 หรือ 20,000 บาท แล้วพอโครงการก่อสร้างใกล้เสร็จซึ่งผ่านไปแล้ว 1-3 ปี (แล้วแต่ระยะเวลาก่อสร้างของโครงการ) ก็ค่อยเรียกลูกค้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทางออกหรือวิธีลดความเสี่ยงถ้าเจอโครงการแบบนี้ก็คือ

• ถ้ามีโครงการอื่นให้เลือก ควรเลือกโครงการอื่น เพราะการที่เจ้าของโครงการทำแบบนี้ เป็นการส่อเจตนาแล้วว่าอาจพยายามเอาเปรียบลูกค้า เพราะโดยวิธีปฏิบัติแล้ว ถ้าเจ้าของโครงการตรงไปตรงมา และทำตามกฎหมายจริง หลังจากลูกค้าเซ็น "ใบจองซื้อห้องชุด" แล้ว เจ้าของโครงการจะต้องทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" กับลูกค้า ไม่ใช่ "สัญญาจองซื้อ" นอกจากนี้ โดยหลักทั่วไปแล้ว ถ้าเจ้าของโครงการผิด "สัญญาจองซื้อ" ผู้ซื้อจะมีทางเลือกในการเล่นงานเจ้าของโครงการได้น้อยเรื่อง และน้อยทางเลือกกว่าการผิด "สัญญาจะซื้อจะขาย"

• สัญญาจองซื้อไม่มีกฎหมายควบคุมเหมือนสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น เจ้าของโครงการจะเขียนอะไรก็ได้ซึ่งแน่นอนมักเป็นการเอาเปรียบคนซื้อ ดังนั้น ถ้าปฏิเสธไม่เซ็นได้ ควรปฏิเสธเลย
  

• ลองอ่านสัญญาจองซื้อดู และหากพบว่าสัญญานี้ไม่มีเนื้อหา หรือข้อความตามที่ พรบ. คุ้มครองผู้บริโภคกำหนด (ดูเนื้อหาที่ต้องมีได้ที่นี่) ให้ฟ้อง สนง.คุ้มครองผู้บริโภคเพื่อเป็นตัวช่วยอีกทางหนึ่ง เพราะธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และการที่เจ้าของโครงการไม่ทำตามกฎหมายตัวนี้ ก็จะถือว่าฝ่าฝืน พรบ. คุ้มครองบริโภคซึ่งจะมีโทษตามกฎหมายด้วย2. เจ้าของโครงการดื้อแพ่งเรียกเก็บอยู่ดี: บางโครงการก็ฝ่าฝืนกฎหมายเอาซะดื้อๆ คือถึงแม้จะใช้สัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานของกรมที่ดิน แต่ก็แอบแก้ข้อสัญญาข้อนี้ให้เป็นว่าถ้ามีการซื้อขายดาวน์ต่อ เจ้าของโครงการจะเรียกเก็บค่าเปลี่ยนชื่อ (หรือเรียกเป็นอย่างอื่น เช่น ค่าดำเนินการ) ทางออกหรือวิธีลดความเสี่ยงถ้าเจอโครงการแบบนี้ก็คือ

• ให้เถียงไปเลยว่าข้อสัญญาแบบนี้ไม่เป็นคุณกับผู้จะซื้อและขัดกับ พรบ. อาคารชุด (มาตรา 6/2) ซึ่งหมายความว่า ข้อสัญญาที่ไม่เป็นคุณกับผู้จะซื้อแบบนี้ ไม่มีผลใช้บังคับเลย และถือว่าเจ้าของโครงการทำผิดกฎหมายตัวนี้แบบเต็มๆ ด้วยซึ่งมีโทษคือปรับไม่เกิน 1 แสนบาท

• ขอให้เจ้าของโครงการแก้ไขข้อสัญญาข้อนี้ให้ถูกต้องตามสัญญามาตรฐาน คือแก้ว่าให้ไม่มีการเรียกเก็บค่าเปลี่ยนชื่อ

• แจ้งสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคให้เข้ามาดู หรือเข้ามาช่วยเป็นคนกลางแก้ไข หรือช่วยเหลือ โดยโทรสายด่วน สนง. คุ้มครองบริโภคได้ที่ 1166 (ส่วนจะช่วยเหลือได้แค่ไหนก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งนะครับ)ดังนั้น กล่าวโดยสรุปในแง่หลักการก็คือ เราไม่ต้องเสียค่าเปลี่ยนชื่อ ค่าเปลี่ยนสัญญา หรือค่าดำเนินการใดๆ เวลาเราซื้อดาวน์คอนโดต่อจากคนที่ได้มีการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับโครงการอีกต่อไปแล้ว (แต่ถ้าเป็นการซื้อแค่ใบจอง (คือคนขายเขายังไม่ได้เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการ) ยังอาจต้องเสียอยู่ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในใบจอง) แต่ในบางกรณี เราอาจเจอเจ้าของโครงการที่ไม่ตรงไปตรงมาแอบสอดใส้ขอเรียกเก็บจากเรา ซึ่งถ้าเป็นเช่นนั้น เรา CheckRaka.com ขอแนะนำว่าให้ถอยห่างจากเจ้าของโครงการแบบนี้ดีกว่า เพราะแม้กฎหมายเขียนห้ามชัดเจนในเรื่อง (เล็กๆ น้อย) แบบนี้ เขายังฝ่าฝืนเลย นับประสาอะไรกับเรื่องอื่นๆ อีกมากมายที่เขาอาจเลี่ยงกฎหมาย เอาเปรียบ หรือหมกเม็ดกับท่านได้นะครับ