LWS เปิดค่าส่วนกลางปี’61-66 แข่งขันเดือด ใช้เทคโนโลยีสู้ค่าแรงขั้นต่ำ
คอลัมน์ : ดาต้าเบส
ย่างเข้าไตรมาส 2/66 บนความร้อนแรงของ Monster Asian Hit Wave ที่คาดการณ์แนวโน้มอากาศร้อนเหมือนนั่งอยู่ในเตาอบจะอยู่กับเราไปอีกนานแสนนาน
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นโอกาสอัพเดตสถานการณ์ “ค่าส่วนกลาง” ที่จะเป็นค่าใช้จ่ายติดตัวเจ้าของที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรตลอดไป ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม
และดูเหมือนจะมีโอกาสในวิกฤตสถานการณ์โควิด เพราะเทรนด์ค่าส่วนกลางในการดูแลโครงการอาคารชุดและบ้านพักอาศัยมีแนวโน้มทรงตัว ถึงแม้อัตราเงินเฟ้อและค่าแรงขั้นต่ำจะปรับตัวสูงขึ้น เพราะเป็นผลจากการแข่งขันสูงในตลาด และจากนโยบายหาเสียงเลือกตั้งทั่วไปในเดือนพฤษภาคม 2566
ทำให้ผู้บริหารจัดการโครงการอสังหาฯ (Property Management) นำเทคโนโลยีเข้ามาใช้เพื่อลดค่าใช้จ่ายและต้นทุนในการบริหารจัดการ
โครงสร้างค่าส่วนกลางคอนโดฯ
ทั้งนี้ LWS นำเสนอโมเดลการใช้กำลังคนในการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง เป็นข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจ ดังนี้
ตัวอย่าง “คอนโดฯไซซ์ 500 ห้อง” เฉลี่ยใช้อัตราการกำลัง 17 อัตรา แบ่งเป็นสูตร “5+7+5” มาจากฝ่ายบริหาร+รปภ.+แม่บ้าน ได้แก่ ฝ่ายบริหารนิติบุคคล 5 อัตรา มีผู้จัดการนิติ 1 คน ธุรการ 2 คน และช่างอาคาร 2 คน
ถัดมา ชุดรักษาความปลอดภัย (รปภ.) 7 อัตรา แบ่งการทำงาน 2 กะ กะละ 12 ชั่วโมง คือ กะกลางวันกับกะกลางคืน
โดยมีหัวหน้ากะละ 1 คน, ป้อมหน้า 1 คน, ลานจอดรถ/เดินลาดตระเวน 1 คน ที่แตกต่างคือสันทนาการ มีกะกลางวัน 1 คน ส่วนกะกลางคืนไม่จำเป็น
ถัดมา ชุดแม่บ้าน 5 อัตรา คำนวณจากพื้นที่ส่วนกลางประมาณ 13,000 ตารางเมตร โดยแม่บ้าน 1 คนรับผิดชอบพื้นที่เฉลี่ย 2,800 ตารางเมตร แบ่งเป็นหัวหน้าแม่บ้าน 1 คน, สันทนาการ 1 คน ส่วนกลาง 3 คน
หมายเหตุไว้ด้วยว่า การดูแลสวนสีเขียวส่วนกลางในคอนโดฯ จัดจ้างแบบเหมา (เอาต์ซอร์ซ) ไม่ได้จัดจ้างรายบุคคล
ค่าส่วนกลาง “บ้านจัดสรร”
ตัวอย่างบ้านแนวราบไซซ์ 100 หลังคาเรือน ใช้สูตรกำลังคน “2+3+1+1” มีฝ่ายบริหาร+รปภ.+แม่บ้านส่วนกลาง+คนสวน ดังนี้
ฝ่ายบริหารนิติบุคคลบ้านจัดสรร 2 คน มาจากผู้จัดการ 1 คน ช่างอาคาร 1 คน
ชุด รปภ. 3 คน วางจุดทำงานที่ป้อมหน้าหมู่บ้านกะละ 1 คน, รปภ.ลาดตระเวนหรือเดินตรวจสำหรับกะกลางคืน 1 คน กะกลางวันไม่ต้องมี
ถัดมา แม่บ้านส่วนกลาง รวมดูแลคลับเฮาส์ 1 คน และพนักงานคนสวนอีก 1 คน
คอนโดฯ 5 ล้าน-ค่าส่วนกลางลดลง
ล่าสุด “ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ LPN ระบุว่า ผลการสำรวจของ LWS พบค่าส่วนกลางเฉลี่ยต่อตารางเมตรของการบริหารจัดการคอนโดฯ ที่ราคาน้อยกว่า 1 ล้านบาทถึง 5 ล้านบาท มีแนวโน้มปรับตัวลดลง
โดยค่าส่วนกลางเฉลี่ยที่ 34-58 บาท/ตารางเมตรในปี 2563-2564 (ยุคโควิด) มาอยู่ที่ 32-55 บาท/ตารางเมตรในปี 2565-2566 หรือลดลง 5-6%
ในขณะที่ห้องชุดราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ค่าส่วนกลางปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 71-92 บาท/ตารางเมตรในปี 2563-2564 มาอยู่ที่ 84-110 บาท/ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้น 18-20%
บ้านแนวราบเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย
สำหรับบ้านแนวราบ ค่าส่วนกลางเฉลี่ยประเภท “บ้านเดี่ยว” ราคา 3-10 ล้านบาท มีการจัดเก็บค่าส่วนกลางลดลงจาก 30-40 บาท/ตารางวา ระหว่างปี 2563-2564 เป็น 28-36 บาท/ตารางวาในปี 2565-2566 หรือ ลดลง -6% ถึง -10%
บ้านเดี่ยวไฮเอนด์ 10-20 ล้านบาท ค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นจาก 39 บาท/ตารางวา ในปี 2563-2564 เพิ่มเป็น 51 บาท/ตารางวา ในปี 2565-2566 หรือเพิ่มขึ้น 30%
น่าสนใจว่าบ้านเดี่ยวราคาเกิน 10 ล้านบาท ค่าส่วนกลางลดลงจาก 81 บาท ระหว่างปี 2563-2564 ลงมาอยู่ที่ 60 บาท/ตารางวา หรือลดลง 21%
ส่วนกลุ่ม “บ้านแฝด” ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าส่วนกลางลดลงจาก 37 บาท/ตารางวา ในปี 2563-2564 มาอยู่ที่ 36 บาท/ตารางวา ปี 2565-2566 ลดลง 2.7% อาจกล่าวได้ว่าทรงตัว
ในขณะที่ราคาเกิน 3 ล้านบาท ค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นเฉลี่ยจาก 36-55 บาท ในปี 2563-2564 เป็น 37-67 บาท/ตารางวา ในปี 2565-2566 หรือเพิ่มขึ้น 2-21%
เช่นเดียวกับ “ทาวน์เฮาส์” ราคา 5-10 ล้านบาท ค่าส่วนกลางค่อนข้างทรงตัวเช่นกัน จากเฉลี่ย 51 บาท ในปี 2563-2564 เป็น 52 บาท/ตารางวาในปี 2565-2566 เปลี่ยนแปลง 3%
ส่วนทาวน์เฮาส์ราคา 1-5 ล้านบาท และราคาเกิน 10 ล้านบาท ค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น จากเฉลี่ย 29-84 บาทในปี 2563-2564 เป็น 33-99 บาท/ตารางวา เพิ่มขึ้น 13-21%
ใช้เทคโนโลยีทดแทนแรงงานคน
เหตุผลหลักมาจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางในคอนโดฯ มีแนวโน้มปรับตัวลดลง เพราะผู้บริหารจัดการอาคารมีการปรับปรุงประสิทธิภาพการทำงาน รวมทั้งนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้จัดการพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น เช่น การติดกล้อง CCTV การเข้าออกพื้นที่จอดรถโดยใช้เครื่องอัตโนมัติ แทนการใช้เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย เพื่อลดค่าใช้จ่าย เป็นต้น
ในขณะที่กลุ่มบ้านแนวราบ มีการปรับค่าส่วนกลางแตกต่างตามขนาดของโครงการ ทำให้มีทั้งปรับเพิ่มและลดลง
ทั้งนี้ ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายจิปาถะ ตั้งแต่การทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง งานช่างบำรุงซ่อมแซมอุปกรณ์ต่าง ๆ งานรักษาความปลอดภัย และอื่น ๆ
ส่วนการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายในภาพรวม ท่ามกลางภาระต้นทุนที่สูงขึ้นโดยเฉพาะค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการไม่สามารถขึ้นค่าส่วนกลางตามค่าแรงที่สูงขึ้น เพราะสภาพการแข่งขันสูงในตลาด