เจาะลึกวิธีคิดผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ “ปล่อยเช่า” หรือ “ขายต่อ” เลือกแบบไหนดี

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวเลือกที่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องและกำไรระยะยาว โดยรายได้หลักมาจากผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) และกำไรจากการขาย (Capital Gain)
แต่ละประเภทมีแนวทางการวางแผนที่ต่างกัน ทำไมบางทำเลถึงให้ผลตอบแทนทั้งสองทางได้ดี ในขณะที่บางทำเลอาจไม่ตอบโจทย์ทั้งการเช่าและการขาย? มาดูแนวคิดและการคำนวณที่ช่วยคุณตัดสินใจได้อย่างคุ้มค่าที่สุดไปพร้อมกัน
วิธีคิดผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาฯ

Rental Yield (ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า)

Rental Yield หมายถึงรายได้ที่คุณได้รับจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่คุณซื้อมา โดยจะต้องหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าดูแลรักษา ก่อนนำไปคำนวณ
วิธีการคำนวณ Rental Yield

1.คำนวณรายได้จากการเช่าต่อปี (ค่าเช่าต่อเดือน × 12)
2.หักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องต่อปี เช่น ค่าส่วนกลาง
3.นำรายได้สุทธิที่เหลือ หารด้วยราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์
4.คูณด้วย 100 เพื่อให้ได้เป็นเปอร์เซ็นต์

ตัวอย่าง

-คุณซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท
-คุณปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท (รวม 180,000 บาทต่อปี)
-มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเดือนละ 2,000 บาท (รวม 24,000 บาทต่อปี)

การคำนวณ

-รายได้สุทธิ: 180,000 - 24,000 = 156,000 บาท
-ผลตอบแทน: 156,000 ÷ 3,000,000 × 100 = 5.2% ต่อปี
.
ดังนั้น คุณจะได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 5.2% ต่อปี ซึ่งเป็นรายได้ที่สามารถใช้เป็นกระแสเงินสดได้ตลอดเวลาที่คุณถือครองอสังหาริมทรัพย์

ข้อดีของ Rental Yield

-ให้รายได้สม่ำเสมอทุกเดือน
-เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรายได้ต่อเนื่อง

ข้อจำกัด

-มีความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่า
-Rental Yield สูงไม่ได้หมายความว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีกำไรจากการขายต่อเสมอไป

Capital Gain (กำไรจากการขายอสังหาฯ)

Capital Gain คือกำไรที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงกว่าราคาที่ซื้อมา โดยมักจะพิจารณาทำเลและการเติบโตของราคาที่ดินในระยะยาว

วิธีการคำนวณ Capital Gain

1.หักราคาที่ซื้อจากราคาที่ขายได้
2.นำผลลัพธ์ที่ได้หารด้วยราคาที่ซื้อ
3.หารด้วยจำนวนปีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์
4.คูณด้วย 100 เพื่อให้ได้เป็นเปอร์เซ็นต์

ตัวอย่าง

-คุณซื้อคอนโดในราคา 3,000,000 บาท และถือครองไว้ 5 ปี
-หลังจากนั้นคุณขายได้ในราคา 4,000,000 บาท

การคำนวณ

-กำไรจากการขาย : 4,000,000 - 3,000,000 = 1,000,000 บาท
-ผลตอบแทน : 1,000,000 ÷ 3,000,000 × 100 ÷ 5 = 6.67% ต่อปี
ดังนั้น คุณจะได้กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยปีละ 6.67% ซึ่งถือเป็นกำไรที่มาจากการถือครองอสังหาฯ ไว้ในระยะยาว

ข้อดีของ Capital Gain

-ได้เงินเป็นก้อนใหญ่เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์
-มักมีโอกาสทำกำไรสูงหากทำเลมีการเติบโต

ข้อจำกัด

-ใช้ระยะเวลานานกว่าจะได้ผลตอบแทน
-ต้องอยู่ในทำเลที่ดีและมีศักยภาพในการเติบโต

สรุป

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีสองวิธีในการสร้างรายได้หลัก การปล่อยเช่าและการขายต่อ การคำนวณผลตอบแทนทั้งสองแบบนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนที่ต้องการประเมินความคุ้มค่าของการลงทุน การเลือกอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ดีและมีการวางแผนที่เหมาะสมจะช่วยเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงและยั่งยืน
ที่มา : Origin,ddproperty