อสังหาฯ ไทยเจอจุดเปลี่ยนสำคัญ ต่างชาติเปลี่ยนเลนเลิกเก็งกำไรระยะสั้นหันยึดเป็นฐานชีวิตระยะยาว

สัญญาณดีมานด์เปลี่ยนทิศทางจากการหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสู่การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อบริหารความเสี่ยงสินทรัพย์ ฐานผู้ซื้อกลุ่มใหม่เอเชียใต้และตะวันออกกลางเติบโตแรงชูจุดขายกระเป๋าหนักเน้นซื้ออยู่เป็นครอบครัวมาแรง บิ๊กอสังหาฯ แนะรัฐเร่งเครื่องคลอดนโยบายพำนักระยะยาวให้ชัดเจนเพื่อเพิ่มขีดความสามารถการแข่งขันกับเพื่อนบ้าน

14 กรกฎาคม 2569 –ศรีอำไพ รัตนมยูร ประธานผู้บริหารสายงานการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงผลการวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อชาวต่างชาติในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2569 ว่า ท่ามกลางสถานการณ์ความผันผวนของระบบเศรษฐกิจโลก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่ได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ ทว่าในปัจจุบันตลาดกำลังเผชิญหน้ากับจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ หรือ Turning Point จากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นในแง่ของแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อ ฐานสัญชาติของกลุ่มลูกค้าหลัก ไปจนถึงบทบาทของแต่ละพื้นที่ในแต่ละหัวเมืองใหญ่ที่แปรเปลี่ยนไปตามไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตที่แตกต่างกันออกไปอย่างเห็นได้ชัด

ความเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตามองที่สุดในเวลานี้คือพฤติกรรมของนักลงทุนทั่วโลกที่กำลังเกิดการปรับพอร์ตครั้งใหญ่ โดยจากเดิมที่กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติเคยให้ความสำคัญและมุ่งเน้นไปที่การสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะสั้นเป็นหลัก ได้เปลี่ยนบทบาทเข้าสู่การเป็นผู้ถือครองสินทรัพย์ในระยะยาวเพื่อสร้างความมั่นคง โดยมองว่าประเทศไทยคือหนึ่งในตัวเลือกหลักสำหรับการมองหาบ้านหลังที่สอง รวมถึงเป็นฐานในการวางแผนพำนักและใช้ชีวิตระยะยาวในอนาคต

"จากเดิมที่มุ่งเน้นผลตอบแทนจากการเช่า วันนี้เราเห็นการปรับพอร์ตครั้งใหญ่ของนักลงทุนทั่วโลกที่มองหา "ความมั่นคงระยะยาว" มากกว่าผลตอบแทนระยะสั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงเปลี่ยนบทบาทสู่การเป็นผู้ถือครองสินทรัพย์ระยะยาว โดยมองประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางหลักสำหรับบ้านหลังที่สอง ตลอดจนการเตรียมพร้อมเพื่อใช้ชีวิตระยะยาวหรือการวางแผนพำนักในอนาคต" นางสาวศรีอำไพ อธิบายถึงทิศทางตลาดที่เปลี่ยนไป

เมื่อพิจารณาในแง่ของโครงสร้างฐานลูกค้า พบว่ากลุ่มผู้ซื้อหลักจากประเทศจีนกำลังอยู่ในช่วงของการปรับสมดุลและหันมาพิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยความระมัดระวังมากขึ้นตามสภาวะเศรษฐกิจโลก ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจากฮ่องกงเริ่มมีการกระจายเม็ดเงินลงทุนที่หลากหลายขึ้น อย่างไรก็ดี ประเทศไทยยังคงครองความเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยม จากข้อได้เปรียบทางธุรกิจในเรื่องของค่าครองชีพที่บริหารจัดการง่าย ระบบสาธารณสุขที่ได้มาตรฐานสากล โครงสร้างพื้นฐานที่เติบโตต่อเนื่อง และศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางของภูมิภาค

ขณะเดียวกัน ตลาดเกิดใหม่ที่มีศักยภาพสูงและมีการเติบโตอย่างโดดเด่นคือ กลุ่มประเทศในแถบเอเชียใต้ ตะวันออกกลาง และภูมิภาคอาเซียน ซึ่งกลุ่มนี้มีลักษณะเด่นคือยอดมูลค่าการซื้อเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ในระดับสูง และมีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยจริงในรูปแบบของครอบครัว นอกจากนี้ กลุ่มตลาดที่มีกำลังซื้อสูงอย่างสิงคโปร์และญี่ปุ่นก็เริ่มกลับมามีบทบาทชัดเจนขึ้น ทั้งในแง่การลงทุนและการหาบ้านหลังที่สอง โดยมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญจากนโยบายของภาครัฐ เช่น วีซ่าพำนักระยะยาว หรือ LTR Visa ที่เข้ามาช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้ที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัย

ในมิติของทำเลที่ตั้ง โจทย์ใหม่ของอุตสาหกรรมในปัจจุบันไม่ได้จำกัดอยู่แค่ทำเลทางกายภาพ แต่เป็นการเลือกจากไลฟ์สไตล์การออกแบบชีวิต โดยพื้นที่กรุงเทพมหานครยังคงเป็นตลาดหลักสำหรับกลุ่มคนทำงานและนักลงทุนผ่านโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงลักชัวรีในย่านศูนย์กลางธุรกิจใกล้ระบบขนส่งมวลชน ส่วนภูเก็ตขยับขึ้นเป็นจุดหมายของกลุ่มลักชัวรีและบ้านหลังที่สองในภูมิภาคสำหรับกลุ่มดิจิทัลโนแมด ทางด้านพัทยาสามารถตอบโจทย์กลุ่มเกษียณอายุและบ้านพักตากอากาศจากผลบวกของการพัฒนาพื้นที่อีอีซี ขณะที่หัวหินเป็นทำเลรองรับกลุ่มครอบครัวที่ต้องการความสงบ นอกจากนี้ยังมีเมืองทางเลือกตามไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม เช่น เชียงใหม่ ที่ดึงดูดกลุ่มใส่ใจสุขภาพ และเกาะสมุยสำหรับตลาดบ้านพักตากอากาศระดับหรู

อีกหนึ่งเครื่องยนต์สำคัญคือความเชื่อมโยงระหว่างตลาดเช่าและตลาดซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานต่างชาติหรือ Expat มักจะเริ่มต้นจากการเช่าที่อยู่อาศัยก่อน จากนั้นจึงตัดสินใจเปลี่ยนมาเป็นผู้ซื้อเมื่อมีความมั่นใจและมีแผนพำนักระยะยาวที่แน่นอน ดังนั้น ประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดีและความมั่นใจในระบบนิเวศของเมืองจึงเป็นปัจจัยเร่งให้กลุ่มผู้เช่าคุณภาพพัฒนาไปสู่การเป็นผู้ซื้อในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงจากประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาคที่ต่างเร่งงัดข้อได้เปรียบ
เพื่อแย่งชิงเม็ดเงินลงทุน ประเทศไทยจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนยุทธศาสตร์จากการแข่งขันด้านทำเล ไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพของเมืองและการรักษาความสามารถในการสร้างมูลค่าของสินทรัพย์ในระยะยาวเพื่อรักษาความเป็นผู้นำเอาไว้

"ประเด็นที่ไทยควรเร่งพัฒนาเพื่อรักษาความได้เปรียบ ได้แก่ ความชัดเจนและความต่อเนื่องของนโยบายด้านการอำนวยความสะดวกในการพำนักระยะยาว การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมเพื่อเชื่อมต่อเมืองใหม่ การยกระดับคุณภาพสิ่งแวดล้อมและความปลอดภัย ตลอดจนการสร้างความเชื่อมั่นในมาตรฐานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งคุณภาพโครงการและการบริการหลังการขายที่มีประสิทธิภาพ" นางสาวศรีอำไพ กล่าวสรุปย้ำถึงแนวทางที่ประเทศไทยต้องเร่งดำเนินการ

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่