‘มอลล์หรูไซส์จิ๋ว’ หมากกลบหลุมพราง “ทฤษฎีหมูกระทะ” ปิดเกมกำลังซื้อไฮเอนด์ “ภูเก็ต-พัทยา”
กางพิมพ์เขียวโมเดลลักซ์ชัวรี ‘POP Phuket - Tops Wongamat’ เจาะน่านน้ำใหม่บนทำเลทองระดับท็อปของประเทศ ชูบทเรียนความสำเร็จพันล้านจาก ‘ปอร์โต เดอ ภูเก็ต’ บาลานซ์ดีไซน์และตัวเลขไฟแนนเชียลท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจโลก เปิดใจ ‘พงศ์ ศกุนตนาค’ ในวันที่ไม่ใช่แค่ปู่โสมเฝ้าทรัพย์ แต่คือแล็บนวัตกรรม Format ใหม่ ส่งต่อสองยักษ์ใหญ่ค้าปลีก
16 พฤษภาคม 2569 - ในยุคที่แผนที่การค้าปลีกไทยถูกยึดครองด้วยบิ๊กโปรเจกต์ระดับเมกะโปรเจกต์ มูลค่าหมื่นล้านแสนล้าน ทว่าในอีกมุมหนึ่งของสมการธุรกิจ การเคลื่อนไหวของเม็ดเงินจำนวน 730 ล้านบาท ภายใต้กลยุทธ์ที่เฉียบคม กลับกำลังส่งสัญญาณความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการขยับตัวครั้งนี้เกิดขึ้นในห้วงเวลาปี 2569 ที่บริบทเศรษฐกิจโลกกำลังเผชิญหน้ากับความผันผวนและความไม่แน่นอนรอบด้าน
หากเปรียบเสมือนสมรภูมิรบ ค้าปลีกขนาดใหญ่ภายใต้บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ อาจทำหน้าที่เหมือนกองทัพหลวงที่บุกตะลุยชิงพื้นที่มวลชน ทว่าหน่วยงานที่มีชื่อว่า “เซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์” (Central Land and Development) กลับกำลังทำหน้าที่เหมือนหน่วยรบพิเศษที่คอยสแกนหาช่องว่างของตลาดบนที่ดินผืนงามระดับ ‘ไพรม์โลเคชั่น’ เพื่อเจียระไนอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นให้กลายเป็นเครื่องจักรผลิตกระแสเงินสดที่มีอัตราผลตอบแทนคุ้มค่าสูงสุด
บทสนทนาเชิงลึกระว่าง คุณพงศ์ ศกุนตนาค กรรมการผู้จัดการใหญ่ เซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ กลุ่มเซ็นทรัล กับ การเงินธนาคาร สะท้อนให้เห็นถึงเบื้องลึกเบื้องหลังและวิสัยทัศน์ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในมิติที่ลึกซึ้งไปกว่าแค่การก่อสร้างอาคารและเก็บค่าเช่า แต่คือศาสตร์และศิลป์แห่งการคำนวณต้นทุน โอกาส และพฤติกรรมมนุษย์
บทเรียนค้าปลีกไซส์เล็ก และคำเตือนเรื่อง ‘ทฤษฎีหมูกระทะ’
เมื่อกางพิมพ์เขียวของตลาดช้อปปิ้งมอลล์ในปัจจุบัน จะพบว่ามีการแข่งขันที่ดุเดือดไม่แพ้สมรภูมิใด คุณพงศ์ เริ่มต้นฉายภาพให้เห็นถึงโครงสร้างพื้นฐานของธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์และช้อปปิ้งมอลล์ขนาดเล็กในประเทศไทยอย่างตรงไปตรงมาว่า
“ปัจจุบันธุรกิจช้อปปิ้งมอลล์ขนาดเล็กค่อนข้างหลากหลายและมีความนิยมในประเทศไทย เพราะ Barrier to Entry ต่ำ มีที่ดิน 10-20 ไร่ก็สามารถทำได้ ในเมืองที่ดิน 2-3 ไร่ก็สามารถทำได้ แต่ความแตกต่างหรือความหลากหลายถ้าเป็นลักซ์ชัวรี ที่เป็นสมอลล์ช้อปปิ้งมอลล์ จริงทำยาก เพราะการหาความยูนีค ในพื้นที่เล็กๆ และให้คนกลุ่มลักซ์ชัวรีเข้ามาใช้บริการยากมาก”
ข้อเท็จจริงทางเศรษฐกิจประการหนึ่งคือ ช้อปปิ้งมอลล์ขนาดเล็กส่วนใหญ่ที่เห็นกระจายอยู่ตามมุมเมือง มักจะเลือกเดินบนเส้นทางที่เน้นมวลชนเป็นหลัก เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำกว่าในระยะแรก คอนเซปต์นี้ถูกอธิบายผ่านมุมมองของผู้บริหารว่า
“ที่ประสบความสำเร็จทั่วไปก็คือคนมาช้อปปิ้งมอลล์ที่เป็นบัฟเฟตต์หรือแมส เนื่องจากลงทุนต่ำ สามารถจ่ายค่าเช่าได้น้อย แต่ก็ยังมีออพพอร์ทูนิตี้อยู่ แต่ก็มาพร้อมกับคอมเพททิชั่น ก็คือเมื่อมีคนแข่งขันเยอะตลาดอาจจะอิ่มตัวได้หากเปิดมากเกินไป เพราะลูกค้าเองมีทางเลือกเยอะ”
ความน่าสนใจของบทวิเคราะห์นี้อยู่ที่คำเตือนเชิงยุทธศาสตร์ที่ส่งตรงไปถึงอุตสาหกรรมค้าปลีกไทย ซึ่งบ่อยครั้งมักจะติดหล่มกับการลอกเลียนแบบโมเดลธุรกิจจนนำไปสู่สภาวะตัดราคาและทำลายอุตสาหกรรมในท้ายที่สุด ซึ่งคุณพงศ์ได้อธิบายปรากฏการณ์นี้ด้วยสำนวนที่เห็นภาพชัดเจนว่า
“เพราะฉะนั้นการทำสมอลล์ช้อปปิ้งที่เป็นกลุ่มแมสมีความยากเพราะคู่แข่งเยอะเหมือนคอนวีเนียนสโตร์ เพราะเมื่อใช้พื้นที่เล็กทุกคนก็สามารถดีเวลลอปได้ เมืองไทยมี ทฤษฎีหมูกระทะ คือบางทีเราก็พัฒนาไปในทางเดียวกัน และใช้ราคาแข่งขันจนสุดท้ายก็ตายหมู่เพราะไม่มีใครได้กำไร”
คำว่า ‘ทฤษฎีหมูกระทะ’ จึงกลายเป็นภาพสะท้อนชั้นดีของกลุ่มทุนหรือผู้พัฒนาที่ดินที่ขาดความคิดสร้างสรรค์ เมื่อเห็นใครทำอะไรแล้วรุ่งเรือง ก็จะพากันแห่ไปทำตามในทำเลใกล้เคียงกัน ผลลัพธ์สุดท้ายคือซัพพลายล้นตลาด และต้องจบลงด้วยการทำสงครามราคา ซึ่งไม่ใช่วิถีทางที่เซ็นทรัล แลนด์ฯ เลือกที่จะเดิน
ในทางกลับกัน หากมองไปที่ช้อปปิ้งมอลล์ขนาดกลาง แม้จะมีโอกาสทางการตลาดหลงเหลืออยู่ แต่ข้อจำกัดสำคัญคือไม่ใช่ทุกคนที่จะมีความสามารถในการบริหารจัดการ “ขณะที่ช้อปปิ้งมอลล์ขนาดกลาง ก็ยังมีโอกาสอยู่แต่คนที่เป็นดีเวลลอปเปอร์และมีศักยภาพที่ดึงร้านค้าเข้ามาเติมคอมมูนิตี้ ให้สมบูรณ์ได้มีน้อย ถ้าไม่มีมาร์เก็ตติ้งและไม่มีการเลือกร้านค้าไม่ให้ชนกัน”
ความต่างของ ‘เซ็นทรัล แลนด์ฯ’ และเกราะกำบังวิกฤตระยะสั้น
คำถามสำคัญที่เกิดขึ้นในใจของนักลงทุนคือ แล้วบทบาทหน้าที่ของ เซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ แตกต่างอย่างไรกับยักษ์ใหญ่ร่วมเครืออย่าง ซีพีเอ็น (CPN - เซ็นทรัลพัฒนา) หรือ ซีอาร์ซี (CRC - เซ็นทรัล รีเทล) ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อยู่แล้ว คุณพงศ์ได้เคลียร์คัตข้อสงสัยนี้อย่างชัดเจน เพื่อให้เห็นภาพโครงสร้างการทำงานภายในของกลุ่มเซ็นทรัลว่า
“เซ็นทรัลแลนด์ดีเวลลอปเม้นท์จริงๆ แล้วเราดูแลไพรเวทพร็อพเพอร์ตี้ (Private Property) ที่เซ็นทรัลกรุ๊ปเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นตึกหรือที่ดิน ซึ่งมีที่ดินหลายแปลงที่อยากพัฒนาแต่ไม่แมทช์กับ CRC หรือ CPN ซึ่งเป็นตลาดในบริษัทหุ้น เราจึงมีหน้าที่ทำมอลล์หรือโอเปอเรตติ้งที่ค่อนข้างยูนีค เราจึงเน้นไปที่การดีเวลลอปสมอลล์มอลล์ หรือสมอลล์บิสซิเนส ต่างๆ ที่แมทช์กับพร็อพเพอร์ตี้ต่างๆ รวมไปถึงแวร์เฮ้าส์ โรงงาน โรงแรมขนาดเล็ก สนามกอล์ฟด้วย”
จากคำอธิบายนี้ จะเห็นได้ว่าบริษัททำหน้าที่เหมือนผู้คัดสรรและสกัด Hidden Value จากสินทรัพย์ที่อยู่นอกสายตาของบริษัทมหาชนขนาดใหญ่ เพื่อสร้างสรรค์โครงการที่มีความยืดหยุ่นสูง มีความคล่องตัว และตอบโจทย์เฉพาะกลุ่มได้อย่างลึกซึ้งยิ่งกว่า ตัวอย่างความหลากหลายของพอร์ตโฟลิโอที่อยู่ภายใต้การดูแล ได้แก่
“ในส่วนของมอลล์ มีทั้งช้อปปิ้งมอลล์ทั่วไป มอลล์ขนาดเล็ก และสเปเชียลตี้มอลล์เช่นจิวเวลรี่เทรดเซ็นเตอร์ที่ขายเครื่องประดับและอัญมณีอย่างเดียว หรือเซ็นทรัลวังบูรพาเดิมที่เปลี่ยนมาเป็นไชน่าเวิลด์ (China World) ที่ขายผ้าอย่างเดียว รวมถึงที่เชียงใหม่เรามีตลาดจริงใจ ซึ่งจะเป็นโครงการที่ซัพพอร์ตคอมมูนิตี้ หรือชุมชนทั้งในตัวเชียงใหม่และภูมิภาคอื่นๆ
เรามีที่ดินมีพร็อพเพอร์ตี้ไม่ว่าจะเป็นของเซ็นทรัลกรุ๊ปเองหรือบริษัทในเครือต่างๆ แน่นอนว่าในอนาคต เรามีแผนที่จะเอาศักยภาพของที่ดินมาพัฒนาไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาเพื่อการค้าหรือเพื่อสังคมควบคู่กันไป”
เมื่อถามถึงสถานการณ์ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลกที่กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้ คุณพงศ์แชร์อินไซด์และมุมมองที่สะท้อนถึงการบริหารจัดการความเสี่ยงไว้อย่างน่าสนใจว่า
“คนที่มีศักยภาพทางการเงินจำกัดอาจจะต้องหยุดหรือเลือกลงทุนให้มากที่สุด ของเราก็มีการพิจารณาว่าโครงการไหนที่ควรจะชะลอหรือเปลี่ยนไปทำโครงการอื่น แต่ 2 โครงการนี้พิสูจน์แล้วว่าเป็นโครงการที่มีผลกระทบน้อยและน่าจะมีศักยภาพในการคืนทุนมาก”
หากวิเคราะห์ลึกลงไปในตัวเลขและพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวในเวลานี้ จะพบว่ามีการเปลี่ยนทิศทางของกระแสเงินอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งคุณพงศ์ได้เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกแก่วารสารการเงินธนาคารว่า
“ตัวเลขนักท่องเที่ยวที่มีผลกระทบมากที่สุดก็คือมิดเดิลอีสต์ (Middle East) ที่เดินทางลำบาก ในทางกลับกันลูกค้าคนไทยเนื่องจากเราไม่มีสงคราม คนที่ได้รับผลกระทบจากการเดินทางไปต่างประเทศก็ไหลมาที่ประเทศไทยพอสมควร เพราะฉะนั้นโดยภาพรวมอาจจะลดลงนิดหน่อยแต่ไม่ได้ทำให้ศักยภาพของประเทศไทยน้อยลง เรามองว่าวิกฤตที่เกิดขึ้นตอนนี้เป็นวิกฤตระยะสั้นมากกว่า ถ้ามองในระยะยาวทั้ง 2 โครงการก็ไม่น่าจะได้รับผลกระทบมาก”
โมเดล ‘POP Phuket’ เจาะขุมทรัพย์อสังหาฯ ไฮเอนด์เชิงทะเล
เมื่อเอ่ยถึงไข่มุกแห่งอันดามันอย่าง “ภูเก็ต” ภาพจำของนักลงทุนคือเมืองท่องเที่ยวระดับโลกที่มีกระแสเงินสดสะพัดตลอดปี ในมุมมองของเซ็นทรัล แลนด์ฯ ภูเก็ตคือปลายทางที่ไม่สามารถมองข้ามได้ “ภูเก็ตเป็นอัญมณีแห่งท้องทะเลและเป็นไข่มุกแห่งการท่องเที่ยวไทย ด้วยจำนวนนักท่องเที่ววกว่า 14.1 ล้านคนต่อปี และสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจจากการท่องเที่ยวราว 540,000 – 550,000 ล้านบาทต่อปี ในช่วงที่มีเหตุการณ์ไม่สงบหรือสงครามตะวันออกกลาง ภูเก็ตก็แทบจะไม่ได้รับผลกระทบ
“ไม่ว่าอะไรจะเกิดขึ้นเกาะภูเก็ตก็แทบจะได้รับผลกระทบน้อยที่สุดเพราะฉะนั้นยังมีศักยภาพในการดีเวลลอปไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า หรือโรงแรม”
อย่างไรก็ตาม การจะเข้าไปปักธงในพื้นที่ที่มีต้นทุนที่ดินพุ่งสูงลิ่วเช่นนี้ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์การคัดกรองลูกค้าที่ชัดเจนและแหลมคม ซึ่งแนวคิดในการยกระดับโครงการสู่ตลาดระดับบนถูกเน้นย้ำว่า
“เรามองที่ไฮเอนด์เรสซิเดนซ์ (Hi-end Residence) หรือกลุ่มที่มีศักยภาพทางการเงินมากกว่าปกติ ซึ่งเกาะภูเก็ตปัจจุบันที่ดินมีมูลค่าค่อนข้างสูง เพราะฉะนั้นการที่จะทำมูลค่าสูงให้มีประโยชน์จะต้องทำมอลล์ที่ไฮเอนด์เรสซิเดนเชียล หรือไฮเอนด์พร็อพเพอร์ตี้ เท่านั้น”
นี่จึงเป็นที่มาของโครงการ “POP Phuket” (ป๊อป ภูเก็ต) ที่ใช้มูลค่าการลงทุนกว่า 300 ล้านบาท บนพื้นที่โครงการรวม 5,490 ตารางเมตร ซึ่งถูกพัฒนาขึ้นภายใต้แนวคิด เพลย์ฟูลเดสติเนชั่น (Playful Destination) เพื่อรองรับการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ "ตำบลเชิงทะเล" อำเภอถลาง ซึ่งปัจจุบันกลายเป็นทำเลทองที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักซ์ชัวรีอย่างต่อเนื่องกว่า 20,000 ยูนิต และมีอัตราการเติบโตสูงถึง 18.8% ต่อปี
คุณพงศ์ได้ให้เหตุผลถึงความคุ้มค่าและทิศทางของโครงการนี้ว่า “เชิงทะเลเป็นถิ่นที่มีศักยภาพค่อนข้างสูงและเหมาะกับตลาดของเซ็นทรัลแลนด์ดีเวลลอปเม้นท์ที่ไม่ทำช้อปปิ้งมอลล์ทั่วๆ ไป เราต้องการทำอะไรที่มันยูนีค แตกต่างและสนุกสนาน จะได้ดึงดูดลูกค้าใหม่ๆ เข้ามา คาดว่าจะสามารถดึงดูดผู้ใช้บริการได้มากกว่า 1 ล้านคนต่อปี เป็นลูกค้าชาวต่างชาติประมาณ 80% และคนไทย 20%”
รากฐานความมั่นใจในการปักหมุดที่เชิงทะเลรอบนี้ ส่วนหนึ่งมาจากสูตรสำเร็จบทแรกที่เคยทำไว้กับโครงการรุ่นพี่ในทำเลเดียวกันอย่าง “ปอร์โต เดอ ภูเก็ต” (Porto de Phuket) ซึ่งเป็นกรณีศึกษาชิ้นโบแดงของการรักษาสมดุลระหว่างสถาปัตยกรรมระดับสากลและตัวเลขผลประกอบการ โดยคุณพงศ์ได้ย้อนความทรงจำในตอนดีเวลลอปโครงการนั้นว่า
“ปอร์โต เดอ ภูเก็ต ตอนที่เราดีเวลลอปมีเนเบอร์ฮูดมอลล์เยอะมาก แต่การดีเวลลอปที่มีดีไซน์ไม่เหมือนใครและเบลนด์อินไปกับธรรมชาติและบาลานซ์ประสิทธิภาพของไฟแนนเชียล (Financial) ซึ่งยากมากเพราะการทำมอลล์สวยๆ หรือมอลล์ดีๆ ทำง่าย แต่จะทำให้มอลล์สวย มอลล์ดีเดินง่าย สะดวกและได้เงินด้วยไม่ง่าย บางที่พอใส่ค่าเช่าที่หรือค่าที่ดินเข้าไปไม่รอด โดยเฉพาะช้อปปิ้งมอลล์ขนาดเล็ก แต่ปอร์โต เดอ ภูเก็ต เป็น Luxury Open Mall ที่เดียวของประเทศไทย ที่ทำได้ดีทั้งในแง่ของออพพอร์ทูนิตี้และไฟแนนเชียล”
ศาสตร์แห่งการดีไซน์มอลล์หรู กับความจริงของตัวเลขทราฟฟิก
เบื้องหลังการทำมอลล์ที่สามารถสร้างยอดขายปีหนึ่งมากกว่า 1,000 ล้านบาท อย่างปอร์โต เดอ ภูเก็ต นั้น แตกต่างจากวิธีคิดของผู้พัฒนาท้องถิ่นทั่วไปอย่างสิ้นเชิง ซึ่งหัวใจสำคัญของการเลือกไม่แข่งในตลาดแมสถูกถอดรหัสไว้ว่า
“โอเพ่นมอลล์ทั่วๆ ไปมักจะลงทุนต่ำ ทำให้มีร้านค้าดีๆ เข้าไปน้อย ส่วนใหญ่จะเป็นร้านที่แมสทั่วไปเพื่อให้แมทช์กับการลงทุน แต่ปอร์โต เดอ ภูเก็ต ยอดขายปีหนึ่งมากกว่า 1,000 ล้านบาท เพราะฉะนั้นเราเห็นศักยภาพด้านนี้และอยากจะพัฒนาโครงการอื่นในทิศทางนี้จะได้ไม่ต้องไปแย่งลูกค้าหรือแข่งกับใคร แต่ก็ไม่ง่ายที่จะทำให้ประสบความสำเร็จ”
เมื่อลงลึกในรายละเอียดของตัวเลข “ทราฟฟิก” หรือปริมาณผู้เข้าใช้บริการ สิ่งที่เซ็นทรัล แลนด์ฯ พยายามชี้ให้เห็นคือ ความคุ้มค่าทางเศรษฐศาสตร์ไม่ได้วัดกันที่ปริมาณความหนาแน่นของฝูงชนเพียงอย่างเดียว แต่วัดกันที่อำนาจการซื้อต่อหัว และความสอดคล้องกับขนาดพื้นที่
“ที่ปอร์โต เดอ ภูเก็ต ปัจจุบันทราฟฟิกในช่วง High Season ราวๆ 6,000-7,000 คน ส่วนหน้า Low Season อยู่ที่ประมาณ 4,000 คน แต่เนื่องจากโครงการใหม่ทั้ง 2 โครงการมีขนาดที่เล็กกว่าพื้นที่ 4,000-5,000 ตารางเมตร เพราะฉะนั้นทราฟฟิกที่เรามองไว้อาจจะอยู่ที่ประมาณ 3,000 คน ซึ่งเป็นตัวเลขที่สามารถทำให้โครงการประสบความสำเร็จในแง่ตัวเลขและร้านค้าเพียงพอ” ทว่าคุณพงศ์ได้ให้ข้อสังเกตและหมายเหตุสำคัญในเชิงเทคนิคไว้ด้วยว่า ตัวเลขนี้เป็นทราฟฟิกของ Tops ไม่ใช่มอลล์เพราะโอเพ่นมอลล์ไม่สามารถนับทราฟฟิกที่แน่นอนได้
‘Tops Wongamat’ สมการความร่วมมือพันธมิตรบนไพรม์แอเรียพัทยา
จากฝั่งอันดามัน ข้ามฟากมายังอ่าวไทยสู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจภาคตะวันออกอย่าง “พัทยา” จังหวัดชลบุรี ซึ่งข้อมูลทางเศรษฐกิจระบุชัดเจนว่าเป็นอีกหนึ่งเครื่องยนต์หลักของภาคบริการไทย “จังหวัดชลบุรียังเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางสำคัญของนักท่องเที่ยว โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวราว 19-22 ล้านคนต่อปี และสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจจากการท่องเที่ยวประมาณ 220,000 ล้านบาทต่อปี”
โครงการที่สองในโรดแมปนี้คือ “Tops Wongamat” (ท็อปส์ วงศ์อมาตย์) ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 430 ล้านบาท ภายใต้แนวคิด พรีเมียมเนเบอร์ฮูดไลฟ์สไตล์มอลล์ (Premium Neighborhood Lifestyle Mall) บนพื้นที่โครงการรวม 4,711 ตารางเมตร ในย่านหาดวงศ์อมาตย์
ความน่าสนใจของบิ๊กโปรเจกต์พัทยารอบนี้ คือมันไม่ได้เกิดขึ้นจากงบลงทุนของเซ็นทรัล แลนด์ฯ เพียงลำพัง แต่เป็นโมเดลการใช้สินทรัพย์หนุนซึ่งกันและกันภายในเครือเซ็นทรัลกรุ๊ป “โครงการนี้เป็นความร่วมมือระหว่างเซ็นทาราซึ่งอยู่ในตลาดหุ้นเพราะฉะนั้นก็มีแผนที่จะนำโครงการนี้เข้าไปพรีเซนต์ด้วย แต่ทางทีมเซ็นทรัลแลนด์ดีเวลลอปเม้นท์มีความเชี่ยวชาญด้านการทำช้อปปิ้งมอลล์ ทำให้เกิดโครงการนี้ขึ้นมา ทำให้ที่ดินที่มีอยู่สามารถพัฒนาขึ้นมาเป็นท็อปส์ วงศ์อมาตย์ได้”
ทำเลที่ตั้งของโครงการนี้ถือเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่แวดล้อมไปด้วยโครงสร้างประชากรระดับบนอย่างหนาแน่น “ท็อปส์ วงศ์อมาตย์ อยู่ในโลเคชั่นสำคัญของพัทยาทั้งโรงแรมและคอนโดมิเนียม และยังมีโครงการใหม่ๆ รอบๆ เกิดขึ้นมากมายแต่ก็ยังมีพื้นที่ในการดีเวลลอปอีกพอสมควร เมื่อมีคนอยู่เยอะเราก็เอาโครงการนี้เข้าไปใส่ให้เหมาะกับลูกค้าของเรา”
อีกหนึ่งตัวเร่งปฏิกิริยาทางเศรษฐกิจที่ทำให้พัทยากลายเป็นขุมทรัพย์ที่หอมหวาน คือโครงข่ายคมนาคมขนส่งที่เชื่อมต่ออย่างไร้รอยต่อจากกรุงเทพฯ และระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ซึ่งคุณพงศ์วิเคราะห์ทิศทางโครงสร้างพื้นฐานนี้ว่า
“ปัจจุบันการเดินทางไปพัทยาสะดวกมากไม่ว่าจะเป็นคนที่อยู่ในกรุงเทพฯ หรือพื้นที่อื่นสามารถใช้ทางหลวงมอเตอร์เวย์ อีกหน่อยก็หวังว่าจะมีรถไฟเข้ามาเสริม ชาวต่างชาติบางคนที่มาในประเทศไทยก็ตรงมาที่พัทยาจากสุวรรณภูมิและอู่ตะเภาจากอีสเทิร์นซีบอร์ดเพราะฉะนั้นลูกค้าในโซนนี้จะมีทั้งคนไทยและต่างชาติที่เป็นนักท่องเที่ยว”
ความสอดประสานของ 2 เมืองท่องเที่ยว และวิสัยทัศน์ผู้สร้าง ‘Format’ ใหม่
เมื่อพิจารณาในภาพรวม การเลือกปักหมุดพร้อมกันทั้งที่ภูเก็ตและพัทยา ไม่ใช่เรื่องบังเอิญทางธุรกิจ แต่เป็นยุทธศาสตร์การกระจายความเสี่ยงและคว้าโอกาสบนทำเลที่สร้างรายได้หลักให้กับประเทศ โดยคุณพงศ์ได้สรุปภาพรวมเชิงเปรียบเทียบของทั้งสองโครงการไว้อย่างลึกซึ้งว่า
“ภูเก็ตและพัทยา สองเมืองนี้ปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นไข่มุกที่สร้างรายได้ด้านการท่องเที่ยวให้กับประเทศไทยมากกว่าครึ่ง นี่เป็นสาเหตุว่าทำไมเราถึงอยากพัฒนาโครงการต่างๆ ที่ 2 เมืองนี้ โลเคชั่นแต่ละที่ก็ไม่เหมือนกันแต่ยังเป็นคอนเซปต์ช้อปปิ้งมอลล์ขนาดเล็กที่ยังเน้นเรื่องของการใช้ชีวิต การกินและการช้อปปิ้งเรื่องอาหารและเซอร์วิสต่างๆ ทั้ง 2 ที่เราเลือกโลเคชั่นที่เป็นพรีเมียมโลเคชั่นของทั้งภูเก็ตและพัทยา เชิงทะเลมีความลักชัวรี่มากกว่าส่วนอื่นของภูเก็ต วงศ์อมาตย์เป็นถิ่นเก่าที่มีความลักชัวรี่ดีเวลลอปเม้นท์ (Luxury Development) ที่ค่อนข้างสูง”
บทสรุปของการเดินทางในทศวรรษใหม่ของ เซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ อาจจะไม่ได้อยู่เพียงแค่จำนวนตารางเมตรของพื้นที่เช่า หรือจำนวนสาขาที่เพิ่มขึ้น ทว่ามันคือปรัชญาการบริหารสินทรัพย์ที่ต้องการทลายกรอบความคิดเดิมๆ ของคำว่า “ผู้ถือครองที่ดิน”
เมื่อถามถึงเข็มทิศและเป้าหมายในอนาคตขององค์กรแห่งนี้ คุณพงศ์ ศกุนตนาค ได้ทิ้งท้ายด้วยประโยคที่น่าสนใจอย่างยิ่งว่า
“เราไม่ใช่ปู่โสมเฝ้าทรัพย์ เราจะต้องนำทรัพย์ต่างๆ มาพัฒนา เพื่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดทางด้านไฟแนนเชียล รวมถึงการหาฟอร์แมตใหม่ๆ และอินโนเวท ของใหม่ๆ ให้กับกลุ่ม ซึ่งบางครั้งทาง CPN หรือ CRC นำไปใช้พัฒนาต่อ”