ราคาที่ดินอีอีซีพุ่ง3 ทุนต่างชาติไล่ช้อปไตรมาสแรก68 มูลค่า4.7หมื่นล้าน รัฐเร่งไฮสปีด-อู่ตะเภาเปิดใช้
เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี เส้นเลือดใหญ่ ศูนย์กลางเศรษฐกิจและการลงทุนที่สำคัญ โดยมีจุดเริ่มต้นมาจากรัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ผลักดันให้เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ หลังเริ่มต้นโครงการอย่างเป็นทางการในปี 2561 หัวใจสำคัญ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) สนามบินอู่ตะเภา ดึงดูดนักลงทุนเข้าพื้นที่
ล่าสุดสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) เร่งเสนอแก้ไขร่างสัญญาร่วมลงทุนรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ต่อ คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) และคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบ พร้อมลงนามแก้ไขสัญญาร่วมกันภายในเดือนสิงหาคมนี้ การก่อสร้างมีระยะเวลา 3-4 ปี รวมการติดตั้งระบบอาณัติสัญญาณ
คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในปี 2572 ส่วนความคืบหน้า สนามบินอู่ตะเภา ติดปัญหาโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เบื้องต้น กพอ.มีมติปรับสัญญาปลดล็อกให้เอกชนสามารถเดินหน้าต่อได้
แม้ทั้งสองโครงการมีความล่าช้าแต่การลงทุนโครงการของภาคเอกชนยังเดินหน้าต่อเนื่องทั้งนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน เมื่อมีแหล่งงาน แน่นอนว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยเข้ามารองรับกำลังซื้อ ทั้งแนวราบและแนวสูงขณะราคาที่ดินขยับสูงขึ้นต่อเนื่อง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สะท้อนผ่านดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ อีอีซี ไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ได้เห็นความเคลื่อนไหวของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ได้ชัดเจนขึ้น โดยพบว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมีความสัมพันธ์กับการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งในไตรมาสนี้มีมูลค่าถึง 47,033 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31% (YoY) จากนักลงทุนหลัก ญี่ปุ่น จีน สิงคโปร์ต้องการที่ดินและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย-อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น
เมื่อแยกราคาที่ดินตามจังหวัดใน อีอีซี พบว่า จ.ระยอง ค่าดัชนี 259.2 จุดเพิ่มขึ้นสูงสุดในกลุ่ม อีอีซี 43.5% (YoY) แรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิตและความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน จ.ชลบุรี ค่าดัชนี 468.4 จุดเพิ่มขึ้น 33.6% (YoY) ได้รับอิทธิพลจากการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในพัทยา ขณะจ.ฉะเชิงเทรา ค่าดัชนี 161.0 จุด ลดลง -13.5% (YoY) สะท้อนถึงการชะลอตัวของความต้องการใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
โดย5 ทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงสุด อ.บางละมุง จ.ชลบุรี เพิ่มขึ้น 126.5% (YoY)อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี เพิ่มขึ้น 88.6% (YoY)อ.บ้านค่าย จ.ระยอง เพิ่มขึ้น 47.9% (YoY)อ.เมืองชลบุรี จ.ชลบุรีเพิ่มขึ้น 33.5% (YoY)อ.ปลวกแดง จ.ระยอง เพิ่มขึ้น 11.2% (YoY)
ประเมินว่าเนื่องจากอีอีซี เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจสูง เป็นศูนย์กลาง ของนิคมอุตสาหกรรม และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของประเทศ อีกทั้งยังได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐให้เป็น พื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านการลงทุน ส่งผลให้เกิดการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม และการจ้างงานในพื้นที่มีแรงงาน ทั้งไทยและต่างชาติเข้ามาทำงานในพื้นที่มากขึ้น
ด้านที่อยู่อาศัย ในอีอีซี ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 จำนวนหน่วยลดลง -0.8% และจำนวนมูลค่าลดลง-0.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YOY) แต่ถือเป็นการติดลบลดลง จากปัจจัยการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้สิ้นสุดมาตรการเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2567 ขณะที่ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมีจำนวนโครงการลดลง -50.8% และจำนวนหน่วยลดลดลง -44.8% ส่วนพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างลดลง-18.3% โดยเป็นการลดลงของพื้นที่ได้รับอนุญาต ก่อสร้างแนวราบ -34.7% แต่มีพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดเพิ่มขึ้นมากถึง1,752.2% เมื่อ เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
ขณะที่ปี2568 มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล วงเงิน 2.6 แสนล้านบาท และโครงการ “คุณสู้ เราช่วย” ที่ช่วยลดภาระหนี้สินครัวเรือน จะสนับสนุนให้ตลาดฟื้นตัว รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง มาตรการผ่อนผันเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ประเมินว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้น +2.4% และมูลค่าเพิ่มขึ้น +1.2% ผู้ประกอบการวางแผนลงทุนใหม่ ๆ ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินคาดว่าจะเพิ่มขึ้น +22.7% และพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น +2.5%
หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,112 วันที่ 10 - 12 กรกฎาคม พ.ศ. 2568