ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทำอะไรได้บ้าง

ในบทความฉบับที่แล้ว ได้กล่าวถึงมาตรการที่นิติบุคคลอาคารชุดจะดำเนินการได้กับลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางตามกฎหมาย ในบทความนี้ เราจะมาพูดกันเรื่องลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางกรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถดำเนินการอย่างไรได้บ้าง และเปรียบเทียบกับกรณีอาคารชุดแตกต่างกันอย่างไร

กฎหมายที่ควบคุมการดำเนินงานของโครงการบ้านจัดสรร

ในขณะที่การดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ แต่การดำเนินงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นไปตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ

กรณีการชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่าช้านั้น มาตรา 50 วรรคแรกของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ กำหนดไว้แบบนี้ครับ

“มาตรา 50 ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด”

จากกฎหมายข้างต้นจะเห็นได้ว่า การชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่าช้ากรณีหมู่บ้านจัดสรรนั้นก็มีค่าปรับเช่นกันครับ เพียงแต่ค่าปรับส่วนนี้ต้องเป็นไปตามที่ “คณะกรรมการ” กำหนด ซึ่งคณะกรรมการนี้ก็คือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร และคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

โดยในปัจจุบัน คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครประกาศกำหนดให้ค่าปรับกรณีชำระเงินค่าส่วนกลางล่าช้านี้เป็นไปตามที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบเมื่อตอนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ ซึ่งต่างจากกรณีของนิติบุคคลอาคารชุดที่ให้เรียกเก็บเงินเพิ่มได้ร้อยละ 12 ต่อปี และถ้าค้างชำระเกิน 6 เดือน ก็จะเรียกเก็บเงินเพิ่มได้ร้อยละ 20 ต่อปี

ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางนานแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทำอะไรได้บ้าง

ในกรณีของนิติบุคคลอาคารชุด กฎหมายกำหนดให้เรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราที่สูงขึ้นเมื่อค้างชำระเกิน 6 เดือน ไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ ถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุดนั้น ๆ ได้ แต่ในกรณีของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น กฎหมายกำหนดไว้ในมาตรา 50 วรรคสองแบบนี้ครับ

“…..ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด…”

จะเห็นได้ว่า การค้างชำระแบ่งออกได้ 2 กรณี คือ

– กรณีแรก ค้างชำระ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค

– กรณีที่สอง ค้างชำระ 6 เดือนขึ้นไป จะถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดิน โดยไม่มีการเพิ่มอัตราเงินเพิ่มเหมือนกับนิติบุคคลอาคารชุด

ในกรณีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นจะคล้ายกับอาคารชุด แต่ต่างกันบ้าง เนื่องจากกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด กฎหมายกำหนดให้ต้องมีหนังสือปลอดหนี้มาแสดง ซึ่งหากยังมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระอยู่ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะไม่ออกหนังสือดังกล่าวให้ ก็จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุดไม่ได้

ตัวอย่างหนังสือรับรองการปลอดหนี้สามารถดาวน์โหลดได้ที่นี่

แต่กรณีบ้านจัดสรรนั้น ไม่ได้กำหนดให้ต้องมีหนังสือปลอดหนี้มาแสดง แต่เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ต้องทำหนังสือไปแจ้งสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องว่าบ้านจัดสรรหลังดังกล่าวมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระเกิน 6 เดือน ให้ระงับการจดทะเบียนไว้ ซึ่งกรณีนี้อาจเป็นปัญหาได้ หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ทำหนังสือไปแจ้งสำนักงานที่ดินว่ามีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระเกิน 6 เดือน เจ้าพนักงานที่ดินก็จะยอมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ตามปกติ

กรณีเช่นนี้มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561 ซึ่งพิพากษาว่ากฎหมายไม่ได้กำหนดว่าการโอนกรรมสิทธิต้องมีหนังสือปลอดหนี้ เมื่อมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องฟ้องเรียกเอาจากเจ้าของเดิมซึ่งถือว่าเป็นผู้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ใช่ฟ้องเอาจากเจ้าของใหม่

สำหรับเรื่องการระงับการให้บริการหรือการใช้สาธารณูปโภคนั้น ผมเห็นว่าน่าจะพอเทียบเคียงกับคำพิพากษาศาลฎีกาในกรณีของนิติบุคคลอาคารชุดได้ครับ เนื่องจากกฎหมายบัญญัติไว้ไม่ต่างกันเท่าใด

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co