เกือบหลับ แต่กลับมาได้! อสังหาเชียงใหม่ฟื้นตัว คอนโดสุเทพ-แม่เหียะ ยอดขายพุ่งสุด 550% ฟากดีเวลลอปเปอร์ชะลอโครงการใหม่ ทำราคาที่ดินเชียงใหม่ถูกลงครึ่งหนึ่ง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว โดยมีตลาดคอนโดมิเนียมเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญ ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายที่ขยายตัวสูงกว่าภาพรวม สะท้อนการกลับมาของผู้ประกอบการและกำลังซื้อบางส่วน ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรยังเป็นฐานหลักด้านยอดขาย แต่ต้องจับตาสต็อกเหลือขายที่ยังอยู่ในระดับสูง
ในเมืองเชียงใหม่-สุเทพ-แม่เหียะ ยอดขายใหม่โตพุ่ง 322-550%
อ้างอิงศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเชียงใหม่ ครึ่งแรกของปี 2569 มีจำนวน 6,417 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.3% และมีมูลค่า 16,049 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY)
แรงขับเคลื่อนหลักมาจาก "กลุ่มคอนโดมิเนียม" ที่ขยายตัวต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรก ดังนี้
-ซัพพลายใหม่ 500 ยูนิต (+532%) และมีมูลค่า 2,372 ล้านบาท (+1,455%)
-ยอดขายได้ใหม่ 405 หน่วย (+49%) และมีมูลค่า 1,515 ล้านบาท (+102%)
-สต๊อกเหลือขายสะสม 2,617 หน่วย มีมูลค่า 8,866 ล้านบาท คิดเป็นอัตราดูดซับ 2.2% (เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่อยู่ที่ 1.8%) คาดใช้เวลาระบายสินค้าราว 39 เดือนจึงหมด
หากเจาะรายทำเล พบว่า มี 2 ทำเลของคอนโดในเชียงใหม่ที่ยังเติบโตโดดเด่นหลัก ได้แก่
1.ในเมืองเชียงใหม่ ทำยอดขายใหม่เติบโต +322% คิดเป็นอัตราดูดซับ 3.5% คาดระบายสินค้าได้หมดใน 23 เดือน หรือเกือบ ๆ 2 ปี
2.สุเทพ-แม่เหียะ ยอดขายใหม่โต +550% คิดเป็นอัตราดูดซับ 9.1% คาดระบายสินค้าได้หมดใน 5 เดือนเท่านั้น
ส่วนทำเลอื่น ๆ ยอดขายใหม่ยังคงชะลอตัว คือ ม.พายัพ (-40%), สันทราย (-22.7%), หนองหอย (-70.1%), หางดง (-66.7%) และแม่ริม (+0.0%)
เชียงใหม่ตลาดเช่าบ้าน-คอนโดมาแรง สวนทางบ้านขายยาก สต๊อกสูง
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปัจจุบันคอนโดเชียงใหม่เปิดตัวใหม่ 1-2 โครงการ จำนวน 500 ยูนิต/ปี จากช่วงโอเวอร์ซัพพลายราวปี 2557-2558 ที่เปิดตัวใหม่ถึว 35-37 โครงการ คิดเป็นจำนวนมากกว่า 1,500 ยูนิต/ปี
"หลายปีที่ผ่านมาคอนโดเชียงใหม่ได้ถูกทยอยดูดซับสต๊อกคงค้างเก่า และเลิกโอเวอร์ซัพพลายแล้ว ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มกลับมาพัฒนาโครงการอีกครั้ง"
สวนทางกับกลุ่มบ้านแนวราบที่เปิดตัวน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจาก ลูกค้าสนใจน้อยลง ขายยากขึ้น สถานการณ์ไม่ต่างจากทั่วประเทศ ทำให้สต๊อกเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม เชียงใหม่มีจุดแข็งด้านฐานประชากรสูง 1.78 ล้านคน มีรายได้ต่อหัวเฉลี่ย 164,000 บาท/ปี และมีแรงส่งจากภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว เอื้อต่อดีมานด์เช่าที่อยู่อาศัย
โดยที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่มีอัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ประมาณ 5-7% แบ่งออกเป็น
1.คอนโดมิเนียม ประมาณ 17,000 บาทต่อเดือน
2.ทาวน์เฮาส์ ประมาณ 20,000 บาทต่อเดือน
3.บ้านเดี่ยว ประมาณ 27,000 บาทต่อเดือน
"โซนหางดงเป็นหนึ่งโซนที่มีดีมานด์เช่า สะท้อนจากโครงการศุภาลัยหางดง ที่มีชาวต่างชาติเข้ามาเช่า จากทำเลที่ใกล้ย่านโรงเรียนนานาชาติ"
ราคาที่ดินเชียงใหม่ถูกลงกว่าครึ่ง
ก่อนหน้านี้ราว 10 ปีก่อน ช่วงพีกของตลาดอสังหาเชียงใหม่ มีผู้ประกอบการแย่งซื้อที่ดินกัน ผลักดันราคาที่ดินเชียงใหม่ทะยานสู่ 200,000-300,000 บาท/ตร.ม.
แต่ปัจจุบันด้วยภาวะตลาดและกำลังซื้อ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ขายบ้านได้น้อยลง ทำให้ปรับลดการสร้างโครงการใหม่ และระมัดระวังตัวสูงไม่ซื้อที่ดินเพิ่ม ส่งผลให้ 'ราคาที่ดินเชียงใหม่ปรับตัวลดลงเหลือ 100,000 บาท/ตร.ม.'
"ราคาที่ดินปรับตัวลงทั้งประเทศ ยกเว้นภูเก็ต เจ้าของที่ดินรับรู้ว่าเก็บที่ดินต่อไปราคาก็ไม่ไปไกลกว่านี้ จึงทยอยขายออกมา ส่วนใหญ่ปิดดีลราคาที่ดินได้ต่ำกว่าราคาเสนอขายราว 20% ซึ่งตอนนี้ศุภาลัยมีแลนด์แบงก์เหลือตรงแม่ริมและบ่อสร้าง คาดว่าเพียงพอต่อการพัฒนาอีก 3-4 ปี"