เนิร์สซิ่งโฮม VS ซีเนียร์เฮาซิ่ง ที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย ‘ตลาดเช่าโตกว่าซื้อ’

เทรนด์การฟื้นตัวอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ในมุมมองของ REIC มีเมกะเทรนด์ที่ต้องจับตามองคือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย ที่มีแนวโน้มเติบโตโดดเด่นทั้งรูปแบบการเช่าและการซื้อกรรมสิทธิ์ ถือเป็นเทรนด์ภาคบังคับ เพราะประเทศไทยเข้าสู่สังคมประชากรผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2567 และจะยกระดับเป็นสังคมประชากรผู้สูงวัยระดับยิ่งยวด หรือ Super Aged Society ภายในปี 2574 นี้

เนิร์สซิ่งโฮม-ดูแลภาวะพึ่งพิง

โดย “สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์” ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ฉายภาพผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย เริ่มจากคำนิยามผู้สูงวัยคืออายุ 60 ปีขึ้นไป ไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2567 จากการมีประชากร 60 ปีขึ้นไป 13.54 ล้านคน สัดส่วน 20.5% ล่าสุด ณ เดือนกันยายน 2568 เพิ่มเป็น 13.99 ล้านคน สัดส่วน 21%

ภายในปี 2574 ตัวเลขขยับไปถึง 28% หมายความว่า สังคมไทยเป็น Super Aged Society เป็นเทรนด์ที่ไม่ได้เติบโตตามเศรษฐกิจ แต่เป็นภาคบังคับจากการขยายตัวจากโครงสร้างประชากร คนอายุเยอะขึ้น ต้องการที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยและดูแลเรื่องสุขภาพ

“พฤติกรรมความต้องการและการใช้ชีวิต ส่วนใหญ่คนที่อายุ 60 ปี ไม่ใช่คนที่หมดสภาพ ยังแอ็กทีฟ ยังเที่ยว ยังเล่นอยู่ ที่สำคัญมีเงิน มีความคิด เล่นเน็ต เล่นอะไรเป็นหมดทุกอย่าง นี่คือตลาดแห่งอนาคตที่สำคัญ”

จุดเน้นอยู่ที่ลักษณะเป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น บางคนอาจโสด สูญเสียสามีหรือภรรยา บางทีลูกหลานทำงานในเมืองไม่มีเวลาดูแลพ่อแม่แบบเต็มเวลา แต่ก็เป็นห่วง ต้องการให้มีที่ดูแลพ่อแม่ มีกิจกรรมให้ทำ นำมาสู่แนวคิด Senior Living, Retirement Community, Assisted Living เริ่มทวีความสำคัญมากขึ้น

บางกรณีมีภาวะโรคเรื้อรัง เช่น เบาหวาน ความดัน หัวใจ สมองเสื่อม เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โรคที่เพิ่มขึ้นก็เป็นดีมานด์ที่เพิ่มเป็นเงาตามตัว เป็นโอกาสทางธุรกิจของโครงการที่อยู่อาศัยที่มีการผสมผสานระหว่างเฮลท์แคร์ เวลเนส เช่น มีคลินิก ฟิตเนสผู้สูงอายุ กายภาพบำบัด และที่กำลังฮิตกันมาก คือ Teletech

ข้อมูลสำรวจของ REIC แยกเป็น 2 กลุ่มธุรกิจ คือ Nursing Home กับ Senior Residence

เริ่มจาก “Nursing Home” นิยามหมายถึงการให้บริการดูแล และประคับประคองผู้สูงอายุ หรือผู้มีภาวะพึ่งพิง มีการจัดกิจกรรมนานาประการ และมีการพักค้างคืน ข้อมูลสำรวจในปี 2566 มี 804 โครงการ 18,483 เตียง, ปี 2567 มี 904 โครงการ 23,362 เตียง และปี 2568 มี 944 โครงการ 17,349 เตียง

สถิติบ่งบอกว่าธุรกิจเนิร์สซิ่งโฮมมีจำนวนลดลง -25.7% ซึ่งเป็นตลาดของเอกชนเป็นหลัก ข้อมูลจุดนี้สำรวจยากจากเหตุผลแพทย์และพยาบาลมีการเปิดเนิร์สซิ่งโฮมจำนวนมาก วิธีการนำบ้านมาทำจึงเป็นผู้ประกอบการระดับไมโครเอ็นเตอร์ไพรส์ ซึ่งไม่ได้อยู่ในการสำรวจ

โดยเนิร์สซิ่งโฮมเปิดใหม่ในปี 2568 พบสถิติขาลงสองปีติดต่อกัน โดยปี 2566 เปิดใหม่ 113 โครงการ 2,144 เตียง, ปี 2567 โครงการเปิดทรงตัวที่ 114 โครงการ แต่จำนวนเตียง 2,040 เตียง ลดลง -4.9% ขณะที่ปี 2568 จำนวนโครงการลดเหลือ 44 โครงการ ลดลง -61.4% และมี 910 เตียง ลดลง -55.4% เหตุผลหลักลงทุนลดลงเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน

ซัพพลายลดทุกระดับราคา

ทั้งนี้ REIC ลงลึกรายละเอียดธุรกิจเนิร์สซิ่งโฮม โมเดลธุรกิจมีความชัดเจนมากว่าให้เช่าอย่างเดียว (เจ้าของส่วนใหญ่เป็นแพทย์หรือพยาบาล) รูปแบบมีทั้งเช่าเตียง (ห้องรวม) เช่าห้อง (ห้องเดี่ยว/ห้องพิเศษ)

โดยภาพรวมในด้านซัพพลายพบว่า ปี 2566 มีจำนวน 18,483 เตียง, ปี 2567 เพิ่มขึ้น 26.4% จำนวน 23,362 เตียง ถือเป็นปีบูมการลงทุนเนิร์สซิ่งโฮม และปี 2568 ซัพพลายหดตัวรุนแรง -25.7% เหลือ 17,349 เตียง

ภาพรวมในด้านดีมานด์ มีตัวชี้วัดจากอัตราการเช่า หรือ Occupency Rate ในปี 2566 มีอัตราเช่า 74%, ปี 2567 ลดลงเหลือ 71% และขยับขึ้นสูงเป็นอัตราเช่า 81% ในปี 2568

ไฮไลต์อยู่ที่“ความสามารถในการเช่า” แยกตามระดับราคาจากซัพพลายในตลาด โดยสำรวจ 6 ช่วงราคาด้วยกัน ตั้งแต่ต่ำกว่า 1 หมื่นบาท/เดือน ไปจนถึงค่าเช่าเกิน 1 แสนบาท/เดือน (ดูตารางประกอบ) พบว่าซัพพลายปี 2568 ลดลงทุกระดับราคา ตั้งแต่ต่ำกว่าเดือนละ 1 หมื่น จนถึงค่าเช่าเดือนละ 5 หมื่น-1 แสนบาท/เดือน

ยกเว้นซัพพลายที่มีค่าเช่าราคาสูงเกินเดือนละ 1 แสนบาทขึ้นไป จำนวนเตียงเพิ่มขึ้นจาก 154 เตียง ในปี 2567 เพิ่มเป็น 351 เตียง ในปี 2568 หรือเพิ่ม 127% และอัตราเช่าในปี 2568 ก็สูงถึง 88%

ค่าเช่าต่ำ 3 หมื่นดีมานด์พุ่ง

REIC สรุปภาวะตลาดเนิร์สซิ่งโฮมว่า เทรนด์ธุรกิจเป็นเส้นกราฟขาขึ้น จากซัพพลายที่ลดลงทำให้ภาพแข่งขันไม่รุนแรง (ซัพพลายน้อยกว่าดีมานด์) อัตราเช่าเฉลี่ยในภาพรวมจาก 71% ในปี 2567 เพิ่มเป็น 81% ในปี 2568

ไฮไลต์อยู่ที่ 1.กำลังซื้อตลาดแมสกับระดับกลางมีภาวะ Undersupply โดยค่าเช่าไม่เกิน 3 หมื่นบาท/เดือน มีสัดส่วนรวมกันมากถึง 91% แบ่งเป็นซัพพลายค่าเช่าไม่เกิน 1 หมื่นบาท ในปี 2566-2568 มีจำนวน 25,140 เตียง อัตราเช่า 76-85%, ค่าเช่า 1-2 หมื่นบาท รวม 20,911 เตียง อัตราเช่า 73-80% และค่าเช่า 2-3 หมื่นบาท รวม 8,616 เตียง อัตราเช่า 63-75%

และ 2.กำลังซื้อตลาด Luxury ค่าเช่าเกิน 1 แสนบาท/เดือน มีดีมานด์ แต่ต้องมีคุณภาพระดับโรงพยาบาล โดยมีอัตราเช่าในปี 2568 ทำได้ถึง 88%

ซีเนียร์เฮาซิ่งทวีความสำคัญ

สำหรับ “Senoir Residence” นิยามหมายถึงโครงการที่อยู่อาศัยที่มีการพ่วงกิจกรรมส่งเสริมและฟื้นฟูสุขภาพผู้สูงวัย นำเสนอ 2 โมเดลคือ ขายกับเช่า โดยโครงการขายมีหลากรูปแบบ ทั้ง Senior Complex บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม บ้านตากอากาศ โดยมีการจัดสัดส่วนโซนสูงวัยอยู่ในโครงการด้วย กับโมเดลการเช่าในรูปแบบสถานดูแลผู้สูงอายุ ที่จัดตั้งโดยองค์กรรัฐ มูลนิธิ โรงพยาบาล ลักษณะแยกออกมาชัดเจน และในที่นี้จัดระเบียบธุรกิจเป็น 2 รูปแบบคือ การขายกับการเช่า

REIC พบว่า “ซีเนียร์เรสซิเดนซ์เพื่อขาย” สำรวจกันเป็นจำนวนหน่วย แบ่งเป็น 10 ช่วงราคา ตั้งแต่ต่ำล้านจนถึงเกิน 20 ล้านบาท/หน่วย

ในด้านซัพพลายมีการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 3 ปีรวด โดยปี 2566 มี 4,175 หน่วย, ปี 2567 เติบโต 29.9% 5,422 หน่วย และปี 2568 โต 51.9% 8,235 หน่วย ในภาพรวมซัพพลายสามปีอยู่ที่ 17,832 หน่วย แสดงถึงมีผู้ประกอบการแข่งขันลงทุนจำนวนมาก

โดยฝั่งดีมานด์การซื้อเติบโตอย่างน่าสนใจ ปี 2566 ขายได้ 3,426 หน่วย, ปี 2567 ขายได้ 3,992 หน่วย และปี 2568 ขายได้ 6,753 หน่วย โต 61.9% ทาง REIC ฟันธงว่าตลาดเติบโตจริง ไม่ใช่ภาวะซัพพลายล้นตลาดแต่อย่างใด

ขณะที่อัตราขายได้ หรือ Take up Rate สูงที่ 74-82% โดยในปี 2568 Take up Rate อยู่ที่ 74% ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2567 อยู่ที่ 82% มุมมองของผู้สำรวจแสดงว่าตลาดมีความแข็งแรง และอยู่ในระยะเติบโตหรือ Growth Stage

ตลาดลักเซอรี่พึ่งลูกค้าต่างชาติ

สรุปภาพรวมโครงการเพื่อขาย มี 4 ข้อคำนึง 1.ตลาดแมสราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือ Mass-mid Market มีขนาดใหญ่ที่สุด และเติบโตรวดเร็ว เหมาะกับผู้สูงอายุรายได้ปานกลาง สามารถปิดการขายได้เร็ว โดยพบด้วยว่ามีคอนโดฯสร้างเสร็จเหลือขายในต่างจังหวัด เข้ามาร่วมแจมตลาดผู้สูงวัยและประสบความสำเร็จอีกต่างหาก

2.ตลาดกลาง-บน หรือ Mid-upper ราคา 3-7.5 ล้านบาท ขายได้ดี มีกำไรสูงกว่าตลาดแมส พฤติกรรมการซื้อเน้นคุณภาพโครงการ ฟาซิลิตี้แน่น และเพิ่มแนวคิดเวลเนส

3.ตลาดต่ำกว่า 7 ล้านบาท ได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐในการลดค่าโอน-จดจำนอง จากล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท

และ 4.ตลาดไฮเอนด์ ราคา 7.5-20 ล้านบาท เริ่มเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มหรือนิชมาร์เก็ต พึ่งกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ เฟ้นทำเลศักยภาพสูง ที่สำคัญต้องรวมบริการทางการแพทย์-พยาบาล-เวลเนส-บริการโรงแรมระดับ 5 ดาว จะเห็นว่าเศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก ทำให้ตลาดเซ็กเมนต์นี้หดตัวแรง โดยอัตรา Take up Rate จาก 91% ในปี 2566 ลดเหลือ 69% ในปี 2567 และลดต่อเนื่องเหลือ 44% ในปี 2568

ดีมานด์เช่า 1-3 หมื่นทะลัก

สุดท้ายกับ “ตลาดซีเนียร์เรสซิเดนซ์ให้เช่า” พบว่า ซัพพลายเติบโต 3 ปีรวด ในปี 2566 มีจำนวน 6,067 หน่วย, ปี 2567 เติบโต 8.4% จำนวน 6,576 หน่วย และปี 2568 โตอีก 15% จำนวน 7,565 หน่วย แนวทางวิเคราะห์ของ REIC คือ ซัพพลายเพิ่มทุกปี แต่เพิ่มอย่างพอดี ไม่เร็วเกินไป ส่วนมากทำเลเปิดในหัวเมืองใหญ่ และโครงการปรับโมเดลรองรับผู้สูงวัย

ในด้านดีมานด์มองหน่วยให้เช่าแล้วถือว่าโตแรงกว่าความคาดหมาย ในปี 2566 เช่าแล้ว 5,368 หน่วย, ปี 2567 เช่าแล้ว 5,659 หน่วย และปี 2568 เช่าแล้วโตถึง 25.8% ที่ 7,118 หน่วย แสดงถึงพฤติกรรมผู้สูงวัยเลือกที่จะ “เช่าแทนซื้อ” เพิ่มอย่างชัดเจน เหตุผลหลักไม่อยากมีข้อผูกพันระยะยาว ครอบครัวต้องการทดลองอยู่ก่อนซื้อจริง และลดภาระลูกหลาน

ควบคู่กับตัวชี้วัดอีกด้านคืออัตราการเช่า หรือ Occupency Rate ระดับสูงแสดงถึงตลาดเช่าฟื้นตัวชัดเจน ดีมานด์มีจริงและโตต่อเนื่อง

นำมาสู่ข้อสรุป 5 ด้านด้วยกัน คือ 1.ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับซีเนียร์โตเร็วกว่าการซื้อ 2.ตลาดเช่าอยู่ในช่วงขยายตัวจากดีมานด์ที่โตเร็วกว่าซัพพลาย 3.ซัพพลายเติบโต 8-15% ในช่วงสองปีติดต่อกัน

4.อัตราการเช่า 94% ในปี 2568 บ่งบอกว่าตลาดให้เช่ากำลังมีภาวะขาดแคลน จุดโฟกัสอยู่ที่ค่าเช่า 1-3 หมื่นบาท/เดือน ในกลุ่มกำลังซื้อกลาง-แมส

และ 5.โครงการที่ออกแบบเป็นหมู่บ้านผู้สูงวัย พ่วงกิจกรรม พ่วงบริการพยาบาล 24 ชั่วโมง มีแต้มต่อทำให้ขายดีที่สุด ไม่ใช่การนำเสนอขายบ้านจัดสรรหรือคอนโดฯตามปกติ แต่คอนเซ็ปต์ต้องเป็น Community + Care จะสามารถประสบความสำเร็จได้สูง

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : เนิร์สซิ่งโฮม VS ซีเนียร์เฮาซิ่ง ที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย ‘ตลาดเช่าโตกว่าซื้อ’

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net