ไนท์แฟรงค์ ชี้เป้าจับตาซัพพลายโรงแรมล้น-กำลังซื้อชะลอตัวกดดัน RevPAR

ไนท์แฟรงค์ ชี้ตลาดโรงแรมปี 68 เข้าสู่ภาวะปกติ เจาะลึกโครงสร้างนักท่องเที่ยวเปลี่ยนผ่าน หลังยอดรวมวูบ 7.2% ต่ำกว่าระดับก่อนโควิด-19 อุปทานห้องพักใหม่ในกรุงเทพฯ-ภูเก็ต ทะลักสะสมกว่า 4,500 ยูนิต บีบผู้ประกอบการทำสงครามราคา คาดปี 69 อุตสาหกรรมเข้าสู่ระยะ "เติบโตอย่างมีวินัย" มุ่งบริหารต้นทุนรับมือเพดานราคาห้องพัก

5 กุมภาพันธ์ 2569 - รายงานฉบับล่าสุดจาก ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุถึง สภาวะอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและโรงแรมของไทยในปี 2568 ว่าได้เข้าสู่ "ระยะการปรับสู่ภาวะปกติ" (Normalisation Phase) อย่างเต็มตัว โดยเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญจากช่วงการฟื้นตัวที่รวดเร็ว (Post-pandemic rebound) สู่สภาวะอุปสงค์คงที่ในระดับที่ต่ำกว่าสถิติเดิมในอดีต ท่ามกลางปัจจัยลบจากการขยายตัวของอุปทานที่ยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อขีดความสามารถในการทำกำไรและอำนาจการต่อรองด้านราคาของผู้ประกอบการ

ดีมานด์ใหม่เมื่อ "มาเลเซีย" ขึ้นแท่นเบอร์หนึ่ง แทนที่ตลาดจีนที่ชะลอตัว

ภาพรวมสถิตินักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2568 ปิดตัวเลขที่ 32.97 ล้านคน ซึ่งเมื่อวิเคราะห์ในเชิงเศรษฐกิจพบว่ามีการหดตัวลง 7.2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และยังคงห่างจากจุดสูงสุดเดิม (Pre-pandemic level) อยู่ที่ประมาณ 17% โดยการเปลี่ยนแปลงทางโครงสร้างที่น่าสนใจคือ การสูญเสียส่วนแบ่งตลาดของนักท่องเที่ยวจีนอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีกลุ่มนักท่องเที่ยวจากมาเลเซียก้าวขึ้นมาเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักแทน ขณะที่ตลาดอินเดียและรัสเซียยังคงแสดงอัตราการเติบโตเชิงบวก แต่ยังไม่เพียงพอที่จะผลักดันอุปสงค์รวมให้กลับสู่จุดเดิม

"ตลาดการท่องเที่ยวและโรงแรมของไทยเข้าสู่ระยะของการปรับสู่ภาวะปกติในปี 2568 โดยอุปสงค์ทรงตัวต่ำกว่าระดับสูงสุดเดิม ท่ามกลางอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การฟื้นตัวที่ยังไม่เต็มที่และข้อจำกัดด้านอำนาจการตั้งราคา ยังคงกดดันผลการดำเนินงานของโรงแรม" - คาร์ลอส มาร์ติเนซ, ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

สมรภูมิกรุงเทพฯ-ภูเก็ต: เผชิญภาวะ "อุปทานล้น" บีบอัตราเข้าพัก-ฉุดอำนาจต่อรองราคา

1. กรุงเทพมหานคร: อุปทานส่วนเกินกดดันทิศทางรายได้

ภาคการโรงแรมในเขตกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับภาวะอุปสงค์ที่เริ่มอิ่มตัว โดยนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาเพียง 89% ของระดับสูงสุดเดิม ทำให้ต้องพึ่งพากลุ่มไทยเที่ยวไทย (Domestic Tourism) เข้ามาพยุงอัตราการเข้าพักในช่วง Low Season อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพ (KPIs) สะท้อนสัญญาณความเสี่ยงดังนี้:

• Occupancy Rate: ปรับลดลงมาอยู่ที่ 75.7%
• Average Daily Rate (ADR): ปรับตัวลดลง 1.4%
• New Supply: มีการเปิดตัวโรงแรมใหม่ถึง 14 แห่ง เพิ่มจำนวนห้องพักเข้าสู่ระบบกว่า 3,200 ห้อง

สภาวะดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า การเพิ่มขึ้นของห้องพักใหม่ในปริมาณมากในช่วงที่อุปสงค์ยังไม่แข็งแกร่งพอ ทำให้โรงแรมเดิมในตลาดสูญเสียอำนาจการตั้งราคา (Pricing Power) และนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงขึ้น

2. ภูเก็ต: เพดานราคาและการแข่งขันระดับภูมิภาค

แม้ภูเก็ตจะยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่ขับเคลื่อนด้วยราคา (Rate-led destination) แต่เริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวของอัตราการเติบโตของค่าห้องพัก โดยมีปัจจัยกดดันจากการเพิ่มขึ้นของโรงแรมใหม่ 8 แห่ง (1,300 ห้อง) และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Pipeline) ที่จะทยอยออกมาในปี 2569 อีกเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ ภูเก็ตยังต้องเผชิญกับการแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดจากจุดหมายปลายทางชายทะเลในประเทศเพื่อนบ้านที่มีต้นทุนการแข่งขันที่ต่ำกว่า

เปิดยุทธศาสตร์ 2569: ยุคแห่งการรีดประสิทธิภาพ (Efficiency) ชู "คุณภาพรายได้" สู้ศึกต้นทุนพุ่ง

ไนท์แฟรงค์ ประเมินว่าในปี 2569 การเติบโตของรายได้ต่อห้องพักเฉลี่ย (RevPAR) จะอยู่ในระดับจำกัด เนื่องจากสภาวะการแข่งขันที่เข้มข้นจะยังคงดำเนินต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเปลี่ยนกลยุทธ์จากการมุ่งเน้นปริมาณ (Volume) มาเป็นการเน้น "คุณภาพของรายได้" และการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน (Operational Efficiency) เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้น (Profit Margin) ท่ามกลางภาวะต้นทุนการดำเนินงานที่ปรับตัวสูงขึ้น

"ในปี 2569 การเติบโตของตลาดจะเป็นไปอย่างมีวินัยมากขึ้น โดยผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับคุณภาพของรายได้ ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และการบริหารต้นทุนมากกว่าการขยายตัวเชิงปริมาณ" - คาร์ลอส มาร์ติเนซ กล่าวทิ้งท้าย

อุตสาหกรรมโรงแรมไทยกำลังก้าวข้ามผ่านยุค "ทอง" ของการฟื้นตัว และกำลังเข้าสู่บททดสอบใหม่ในการรักษาเสถียรภาพทางการเงินภายใต้โครงสร้างตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างถาวร

อ่านข่าว แวดวงธุรกิจ ที่น่าสนใจ ทั้งหมด ได้ที่นี่