อสังหาฯไทย ตามรอยญี่ปุ่น อนาคตโมเดลให้ 'เช่า’ มาแน่ รับสัญญาณ‘คนเมือง’ ซื้อบ้านยากขึ้น

มร.มาซะฮิโกะ โทดะ กรรมการบริหาร บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป กล่าวในโอกาสเปิดตัวบริษัทร่วมทุนใหม่ในชื่อ บริษัท เสนา เอชเอชพี จำกัด ภายใต้ความร่วมมือระหว่างบริษัทเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) SENA ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของไทย เพื่อต่อยอดสู่การพัฒนาแบบรายโครงการอสังหาฯ ทั้งแนวราบและแนวสูง ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ ในระยะยาวโดยจะพัฒนาไม่ต่ำกว่า 4-7 โครงการต่อปี ใช้งบลงทุนราว 2,500 ล้านเยนต่อปี

“การพัฒนาโปรเจกต์อสังหาฯ ร่วมกับพันธมิตรเสนาฯในไทย จะมีความหลากหลาย โดยอยู่ระหว่างศึกษาโมเดลการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบเช่า เช่นเดียวกับพฤติกรรมผู้บริโภคในประเทศญี่ปุ่นซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยในลักษณะการเช่ามากขึ้นในขณะนี้” โทดะ กล่าว

อนึ่ง การจัดตั้งบริษัทร่วมทุนดังกล่าวในไทยเพื่อตอกย้ำความเชื่อมั่นการลงทุนอสังหาฯในไทยระยะยาว ที่บริษัทฯ มองว่าประเทศไทยยังมีโอกาสอีกมาก จากที่ผ่านมาบริษัทฯ เป็นพันธมิตรธุรกิจร่วมกับเสนาฯในฐานะผู้ร่วมทุนพัฒนาโครงการอสังหามาตั้งแต่ปี 2016 ในรูปแบบการร่วมทุน (Joint Venture) พร้อมเปิดตัวโครงการฯทั้งหมด 66 โครงการครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ ในทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมมูลค่ากว่า 8.3 หมื่นล้านบาท

คนเมืองหลวง 54% เงินเดือนไม่ถึง3 หมื่นบาท

ขณะที่ ผศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ. เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ SENA ที่ระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัย เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี สวนทางกับรายได้ที่ขึ้นตามไม่ทัน โดยรายได้ของคนกรุงเทพและปริมณฑล มีค่าเฉลี่ย 38,000 บาท/เดือน/ครัวเรือน โดยมากกว่า 54% ของประชากร มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาท/เดือน/ครัวเรือน

แบงก์ปฏิเสธปล่อยกู้ ลามทุกกลุ่ม

ด้าน วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวว่า ขณะนี้กำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแอ ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงไป ด้วยสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงผิดปกติ ตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา

• กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท Reject Rate 70%

• กลุ่มราคา 3.01-7 ล้านบาท Reject Rate 50% จากเดิม 25%

• กลุ่มราคา 7.01-10 ล้านบาท รีเจ็กต์เรต 10% จากเดิม 7-8%

นอกจากนี้ ยังเริ่มเห็นภาพบ้านราคา 20 ล้านบาท โดนรีเจ็กต์เรตบางส่วนแล้ว

ซื้อบ้านในไทยยากกว่า โซล-โตเกียว

ขณะที่ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เปิดเผยรายงานการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในโซนเอเชียแปซิฟิก รวมถึงไทยไม่ง่าย โดยระบุว่า ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในเมืองสำคัญ สูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยหลายเท่าตัว

สำหรับกรุงเทพ ประเทศไทย พบว่า ‘ต้องใช้เงินเดือนประมาณ 21 ปี ถึงจะซื้อบ้านอยู่ได้’ ซึ่งใช้เวลานานกว่าการซื้อบ้านในโซล ประเทศเกาหลีใต้ ที่ใช้เงินเดือน 17.8 ปี หรือกระทั่งโตเกียว ประเทศญี่ปุ่นที่ใช้เวลาเฉลี่ยราว 14.3 ปี

ส่วนเมืองสำคัญอื่น ๆ มีการใช้เงินเดือนกี่ปีในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ดังนี้

• โฮจิมินห์ 25.3 ปี
• ฮ่องกง 25.1 ปี
• มะนิลา 25 ปี
• เซี่ยงไฮ้ 23.6 ปี
• กัวลาลัมเปอร์ 18 ปี
• สิงคโปร์ 13.5 ปี
• ซิดนีย์ 12.8 ปี
• มุมไบ 11.7 ปี

ปรับค่าแรงขึ้นไม่ทันราคาบ้าน

โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ อสังหาฯไทย กว่าจะเป็นเจ้าของต้องใช้เวลานาน หลัก ๆ มาจาก ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น ซึ่งค่าเฉลี่ย (CAGR) ตั้งแต่ปี 2561 - 2566 เพิ่มขึ้น 9.1% ต่อปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยดัชนีค่าจ้างแรงงานที่เพิ่มเพียง 1.2% ต่อปี เท่านั้น

ขณะที่ ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยยังเผชิญความท้าทาย ด้วย 2 ปัจจัยหลัก คือ

• รายได้ไม่แน่นอน ความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจยังไม่ดี
• ภาระค่าใช้จ่ายหนี้ครัวเรือนสูง

นอกจากนี้ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของคนลดลง ดังนี้

• คนรายได้ 10,000 บาท ช่วง 5 ปีก่อน (ดอกเบี้ย 4.5%) สามารถกู้ได้ 1.4 ล้านบาท ปัจจุบัน (ดอกเบี้ย 5.5%) สามารถกู้ได้เพียง 1.2 ล้านบาท
• คนรายได้ 20,000 บาท ช่วง 5 ปีก่อน (ดอกเบี้ย 4.5%) สามารถกู้ได้ 2.8 ล้านบาท ปัจจุบัน (ดอกเบี้ย 5.5%) สามารถกู้ได้เพียง 2.5 ล้านบาท
• คนรายได้ 30,000 บาท ช่วง 5 ปีก่อน (ดอกเบี้ย 4.5%) สามารถกู้ได้ 4.1 ล้านบาท ปัจจุบัน (ดอกเบี้ย 5.5%) สามารถกู้ได้เพียง 3.7 ล้านบาท
• คนรายได้ 40,000 บาท ช่วง 5 ปีก่อน (ดอกเบี้ย 4.5%) สามารถกู้ได้ 5.5 ล้านบาท ปัจจุบัน (ดอกเบี้ย 5.5%) สามารถกู้ได้เพียง 4.9 ล้านบาท
• คนรายได้ 50,000 บาท ช่วง 5 ปีก่อน (ดอกเบี้ย 4.5%) สามารถกู้ได้ 6.9 ล้านบาท ปัจจุบัน (ดอกเบี้ย 5.5%) สามารถกู้ได้เพียง 6.2 ล้านบาท