ทำไม ราคาบ้านจัดสรร ถึงพุ่งแรง สวนทางเศรษฐกิจ -กำลังซื้อหายไปจากตลาด

แนวโน้มราคาบ้านจัดสรรที่ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายในตลาดยังคงเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการ จึงเร่งระบายสินค้า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)มีการปรับราคาขึ้นเพียงเล็กน้อย เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ชะลอตัวลงของผู้บริโภค โดยการปรับขึ้นของราคาบ้านในครั้งนี้มีปัจจัยสำคัญ

มาจากต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นในหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพ เช่น พื้นที่ใกล้ระบบคมนาคมหลัก หรือเขตเศรษฐกิจในเมือง ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง รวมถึงค่าแรงงานการก่อสร้าง ที่มีการปรับเพิ่มขึ้นอีกครั้งเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2568 และมีแนวโน้มขยับต่อเนื่อง

ต้นทุนที่สูงขึ้นในทุกด้านส่งผลให้ต้นทุนรวมของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นและทำให้ราคาบ้านจัดสรรยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนทำเลของดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ มีการปรับราคาขึ้นมากที่สุด ในทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ระดับราคา 7.51 - 10.00 ล้านบาท และพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีการปรับราคาขึ้นมากที่สุด ในทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

ส่วนของดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ มีการปรับราคาขึ้นมากที่สุด ในทำเลลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว ระดับราคา 7.51 - 10.00 ล้านบาท ขณะที่พื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีการปรับลดราคามากที่สุด ในทำเลบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ระดับราคา 2.01 -3.00 ล้านบาท

เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เนื่องจากเป็นการปรับลดราคาจากโครงการจัดสรรที่ยังใช้ต้นทุนเดิม ประกอบกับ ความต้องการกระตุ้นตลาดและเร่งการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัย โดยเมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.7 เพิ่มขึ้น 2.7%

เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.5 ลดลง-2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์สะท้อนว่า เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจซบเซา สวนทางต้นทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงภาระดอกเบี้ย ทำให้ผู้ประกอบการต้องกัดฟันแบกภาระต่อไป เพราะไม่สามารถปรับราคาได้ ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงแทบทุกค่ายต้องนำสต๊อกออกขาย และทำแคมเปญ ส่งเสริมการตลาด ลดแลกแจกแถม ทำให้ผู้ประกอบการได้รับผลตอบแทนทางกำไรลดลง

อีกปัจจัยที่ทำให้ตลาดเดินต่อไม่ได้ ต้องนำสินค้าวนกลับมาขายใหม่คือสถาบันการเงินไม่ปล่อนสินเชื่อโดยเฉพาะกลุ่มระดับกลาง-ล่าง และขยับไปถึงระดับกลางบน ในขณะบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ต้องเดินหน้าขายโครงการต่อเพราะไม่เช่นนั้น จะมีผลต่อหุ้นบริษัทในตลาดที่ปรับตัวลดลง

อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อและสถาบันการเงินพร้อมปล่อยกู้ในขณะนี้ มีความได้เปรียบ ทั้งมาตรการรัฐลดค่าธรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการยกเลิก LTV กู้ได้ 100% ที่สำคัญ ยังได้รับแคมเปญจากผู้ประกอบการซึ่งได้กำไรหลายต่อในขณะที่ผู้ประกอบการ ค่อนข้างเจ็บตัว

สำหรับข้อเสนอภาคเอกชน ต้องการ ดอกเบี้ยพิเศษมาตรการยาแรงกระตุ้นการโอน อสังหาริมทรัพย์ปีนี้ เพิ่มเติมจากเดิม เช่น ไม่กำหนดราคา เดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท หักลดหย่อนภาษีซื้อบ้านและดอกเบี้ยบ้านใหม่เพิ่มเติม, ยกเว้นธุรกิจเฉพาะแก่ผู้ประกอบการ แก้ไขปัญหา สถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อเป็นต้น

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,109 วันที่ 29 มิถุนายน - 2 กรกฎาคม พ.ศ. 2568