2 โปรเจ็กต์แม่เหล็กใหม่ ‘สยามสแควร์’ จับตา ‘มาบุญครอง’ พลิกโฉมครั้งใหญ่

อีกไม่กี่ปีข้างหน้าทำเล“สยามสแควร์” กำลังจะเปลี่ยนไป จากปัจจุบันที่เป็นทำเลทองอันดับต้นๆ ของประเทศไทย มีราคาที่ดินแพงลิ่วทะลุตารางวาละ 3.8 ล้านบาท จะยิ่งทวีคูณมากยิ่งขึ้น

ด้วยแรงหนุนจากแม่เหล็กใหม่อย่าง“เซ็นทรัลสยามสแควร์” โปรเจ็กต์มิกซ์ยูสของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่รุกคืบเข้ามาเจาะทำเลไข่แดง ทุ่มเช่าที่ดิน 6 ไร่ของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ต่อจิ๊กซอว์เดสทิเนชั่น การช้อปปิ้งระดับเวิลด์คลาส ตั้งแต่เพลินจิต ชิดลม ราชประสงค์ และสยามสแควร์ ซึ่งจะเป็นหมุดหมายสุดท้าย

ปัจจุบันโครงการกำลังเดินหน้าการก่อสร้างอย่างเต็มสูบ ตามไทม์ไลน์จะสร้างเสร็จและทยอยเปิดจนครบทั้งโครงการภายในปี 2570-2571 รูปแบบเป็นโครงการมิกซ์ยูสแนวตั้ง ก่อสร้างอาคารสูง 42 ชั้น 1 อาคาร ขนาดพื้นที่ใช้สอยรวม 134,200 ตร.ม. ประกอบด้วย ศูนย์การค้า สำนักงาน โรงแรม และที่จอดรถ

ปฏิเสธไม่ได้ว่าการมาของ“เซ็นทรัล” แม้จะไม่ได้เนรมิตศูนย์การค้ายักษ์ แต่ก็ทำให้ศูนย์การค้าเดิมที่ปักหลักย่านนี้มานาน ไม่ว่าสยามสแควร์ห้างห้องแถวระดับตำนาน สยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่และเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ หรือมาบุญครอง ต้องลุกมาปรับโฉม

ปัจจุบันแต่ละศูนย์การค้าได้มีการปรับปรุง เติมกิมมิค ปลุกพลังขาช้อปกันอย่างต่อเนื่อง เพื่อดึงดูดลูกค้า ซึ่ง “เอ็มบีเค เซ็นเตอร์” เป็นอีกศูนย์การค้าที่เริ่มขยับ แม้ปัจจุบันพื้นที่เช่าจะเต็ม มีทราฟฟิกเติบโตถึง 20% ทั้งนักท่องเที่ยวชาวไทยและชาวต่างชาติที่เข้ามาช้อปกันหนาตา

ล่าสุดประกาศลุกขึ้นมาปรับผัง เขย่าพื้นที่ ดึงร้านค้า แบรนด์ดังเข้ามา จะเริ่มเห็นตั้งแต่ปลายปี 2568 เป็นต้นไป โดยเป็นการปรับเปลี่ยนแบบเล็กๆ ในช่วงระหว่างรอความชัดเจนการต่อสัญญาเช่ากับสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ที่ยังเหลือสัญญาเช่าอีก 7 ปี

“สมพล ตรีภพนารถ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารธุรกิจศูนย์การค้า บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) หรือ MBK กล่าวว่า ตอนนี้เอ็มบีเค เซ็นเตอร์ ยังไม่มีแผนรีโนเวตอะไรมาก จนกว่าจะมีการต่อสัญญา หลังจากนั้นถึงจะมาคิดอีกครั้ง ในขณะนี้จึงมีแค่ปรับปรุงร้านค้า และพยายามหาร้านใหม่ๆ เข้ามาเช่าพื้นที่ โดยในช่วงปลายปีนี้จะเห็นสิ่งใหม่ๆ เกิดขึ้น ส่วนการรีโนเวตครั้งใหญ่ คงต้องรอหลังการต่อสัญญาแล้ว

“ตอนนี้ทราฟฟิกเราโตขึ้นมากจาก 80,000 คนต่อวันอยู่ที่ 130,000 คนต่อวัน โดยเฉพาะต่างชาติที่เพิ่มขึ้น แม้ไม่มีนักท่องเที่ยวจีนจากแผ่นดินใหญ่ ยังมีจีนจากฮ่องกง จีนไต้หวัน จีนสิงคโปร์ที่เข้ามา รวมถึงนักท่องเที่ยวอาหรับ อินเดียและยุโรป จุดขายของเราคือเป็นตลาดนัดติดแอร์สำหรับลูกค้าต่างชาติ เป็นศูนย์การศึกษาเพราะที่นี่มีทั้งโรงเรียนกวดวิชาและโรงเรียนนานาชาติ รวมถึงเป็นศูนย์รวมร้านอาหารและสปา ส่วนมือถือซึ่งเป็นตำนานของเรายังคงอยู่ แต่จะดึงแบรนด์เข้ามามากขึ้น ล่าสุดมีแบรนด์ต่างชาติจะมาเปิดศูนย์ซ่อมและการขายที่เราเป็นครั้งแรก” สมพลกล่าวย้ำ

แม้ว่าสัญญาเช่ามาบุญครองยังเหลือเวลาอีก 7 ปี แต่ MBK ก็ต้องเร่งเจรจาให้จบก่อนที่สัญญาจะหมด อย่างน้อยภายใน 2 ปีนี้ก็ต้องจบว่าจะได้ต่อสัญญาอีกกี่ปี และต้องเติมเงินเข้าไปอีกกี่หมื่นล้านสำหรับการต่อสัญญาครั้งใหม่ นับเป็นครั้งที่ 3 ถ้าหาก MBK ได้ไปต่อ จะได้มีเวลาเพื่อเตรียมวางแผนสำหรับการพลิกโฉมครั้งใหญ่ สู้ศึกคู่แข่งที่อยู่รายล้อม

ถามว่าโอกาสและความเป็นไปได้ของการต่อสัญญาในครั้งนี้จะเป็นอย่างไรนั้น ก่อนหน้านี้“วิจักษณ์ ประดิษฐวณิช” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้อำนวยการ MBK ระบุว่า ไม่ว่าอย่างไรก็ต้องเจรจากับสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง ซึ่งขึ้นอยู่กับผลการเจรจาจะออกมารูปแบบไหน ถ้าหากได้ต่อสัญญาคาดว่าน่าจะเป็น 20 ปี เท่ากับครั้งที่ผ่านมา

“อาคารมีอายุ 50 ปี คงไม่ทุบทำใหม่ทั้งหมด คงรื้อระบบใหม่ ทั้งระบบไฟฟ้า ระบบท่อน้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย คาดว่าน่าจะใช้เงินลงทุนหลาย 1,000 ล้านบาท แต่ต้องขึ้นอยู่กับผลการเจรจากับสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาด้วย” วิจักษณ์ย้ำ

ย้อนดูศูนย์การค้า “เอ็มบีเค” เข้ามาปักหลักย่านนี้มาตั้งแต่ปี 2526 โดยเช่าที่ดิน 23 ไร่ จากสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 885 ล้านบาท สร้างศูนย์การค้ามาบุญครองขนาด 8 ชั้นก่อน จากนั้นขยายการลงทุนเพิ่ม มีโรงแรมปทุมวันปริ๊นเซส และอาคารสำนักงาน กลายเป็นโครงการมิกซ์ยูสอย่างที่เห็นในปัจจุบัน

สำหรับสัญญาเช่าในปัจจุบัน มีระยะเวลา 20 ปี เริ่มนับตั้งแต่ปี 2556-2576 ซึ่งเป็นการต่อสัญญาครั้งที่สอง ด้วยมูลค่า 25,310 ล้านบาท ส่วนครั้งที่สาม จะได้ไปต่อหรือต้องจ่ายมากกว่าครั้งที่ผ่านมาหรือไม่ คงต้องติดตาม

หากมองทำเลสยามสแควร์ต่อจากนี้จะเป็นอย่างไร “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ให้ความเห็นว่า อนาคตของสยามสแควร์ ซึ่งมีห้างมากมาย เช่น มาบุญครอง สยาม
พารากอน สยามดิสคัฟเวอรี่ เซ็นทรัลเวิลด์ และพื้นที่ค้าปลีกอื่นและล่าสุดเซ็นทรัลก็กำลังก่อสร้างโครงการใหม่อยู่ฝั่งสยามสแควร์นั้น มองว่าสยามสแควร์ยังเติบโตต่อไป

เนื่องจากถือเป็นศูนย์กลางการค้าปลีก (Retail Centre) อันดับหนึ่งของกรุงเทพมหานครและประเทศไทยโดยรวม ที่สำคัญในบริเวณนี้มีรถไฟฟ้า 2 สายตัดกัน ยิ่งทำให้เป็นศูนย์รวมการคมนาคมที่สำคัญที่สุดในพื้นที่นี้ และพื้นที่ค้าปลีกใจกลางกรุงเทพมหานคร รวมตั้งแต่มาบุญครองทางทิศตะวันตก ไปตามถนนพระรามที่ 1 ชิดลม เพลินจิต และถนนราชดำริ ขณะที่ราคาที่ดินในย่านสยามสแควร์ในปี 2568 ราคาอยู่ที่ตารางวาละ 3.85 ล้านบาท คาดว่าราคาก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องประมาณ 3-5% ในแต่ละปี เพราะยิ่งมีรถไฟฟ้าเกิดขึ้นในเขตชานเมือง ก็ยิ่งสามารถนำพาผู้จับจ่ายสินค้าให้เข้ามาในใจกลางเมืองได้มากยิ่งขึ้น

“โสภณ” ยังวิเคราะห์อีกว่า สำหรับ “มาบุญครองเซ็นเตอร์” ที่กำลังจะหมดสัญญาโดยเหลือเวลาอีก 7 ปี คาดว่าสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย คงให้มีการประมูลใหม่ ทั้งนี้ เพื่อความโปร่งใส และเป็นการเสริมสร้างสถานะของย่านสยามสแควร์นี้ ให้มีความสำคัญอันดับหนึ่งอยู่โดยตลอด ดังนั้นในกรณีมาบุญครองคงแตกต่างจาก“เซ็นทรัลลาดพร้าว” ที่ใกล้จะหมดสัญญาเช่า เนื่องจากมาบุญครองมีการก่อสร้างเต็มพื้นที่ ไม่มีพื้นที่ว่าง

ในขณะที่เซ็นทรัลลาดพร้าวในปัจจุบันสร้างอาคารได้เพียง 3 แสน ตร.ม. บนที่ดินขนาด 47 ไร่ แต่ตามผังเมืองใหม่ พื้นที่เซ็นทรัลลาดพร้าวยังสามารถสร้างได้ถึง 8 เท่าของขนาดที่ดิน หรือสร้างได้มากกว่า 6 แสนตร.ม. ทำให้การรื้ออาคารเดิมเพื่อสร้างใหม่ น่าจะเหมาะสมกว่าการเก็บรักษาอาคารเดิมไว้ ยิ่งกว่านั้นมาบุญครองยังเป็นแหล่งซื้อของถูกที่ชาวต่างประเทศรู้จักกันดีมากที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานครอีกด้วย

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : 2 โปรเจ็กต์แม่เหล็กใหม่ ‘สยามสแควร์’ จับตา ‘มาบุญครอง’ พลิกโฉมครั้งใหญ่

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.matichon.co.th