FDI ไทยทะลัก 1 ล้านล้านบาท 2 ปีติด หนุนต่างชาติเช่าโรงงาน อัตราเช่าแตะ 98% สวนทาง โรงงานไทย ‘ยอดปิดตัว’ ยังสูง

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด (Knight Frank) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 มองโอกาสการลงทุน โดยเฉพาะในเซกเตอร์“โรงงาน-อุตสาหกรรม-แวร์เฮ้าส์” ที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

ปรับที่ดินผังเมืองสีม่วง หนุนอสังหาอุตสาหกรรมโต

ปัจจุบันมีซัพพลายรวม 3.29 ล้านตร.ม. เติบโต 0.3% ส่วนพื้นที่ใช้งานเติบโต 2.7% ส่งผลให้ อัตราการเช่าสูงถึง 98.4% ค่าเช่าเฉลี่ย 202.9 บาท/ตร.ม./เดือน

การปรับสีผังเมืองใหม่หลายพื้นที่ เป็น “ที่ดินผังเมืองสีม่วง” สามารถทำอุตสาหกรรมได้ จากเดิมอาจจะเป็นเฉพาะที่อยู่อาศัย หรืออสังหาเชิงพาณิชย์ ยิ่งกระตุ้นการลงทุนโรงงานและอุตสาหกรรม

ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาอิงตามดีมานด์ลูกค้า ทำให้ “ซัพพลายไม่ล้น“ และเป็นอสังหาฯที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ดึงดูดดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ให้ลงทุนต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ซัพพลายโรงงาน-อุตสาหกรรม กระจายตัวใน 3 ทำเลหลัก ได้แก่

1.EEC สัดส่วน 47.7%

2.ปทุมธานี–อยุธยา สัดส่วน 26.3%

3.บางนา–ตราด สัดส่วน 26.1%

ด้านตลาดแวร์เฮ้าส์ มีแนวโน้ม ‘คงที่’ โดยมีพื้นที่รวม 6.5 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 1.2% และมีพื้นที่ใช้งาน 5.58 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.4%

ส่วนอัตราการเช่าลดลงเล็กน้อย 0.7% ซึ่งมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 161.5 บาท/ตร.ม./เดือน และยังเติบโต 0.9%

การลงทุนแวร์เฮาส์กระจุกตัวในทำเลหลัก 3 อันดับ ได้แก่

1.ถ.บางนา-ตราด

2.โซนไทรน้อย จ.นนทบุรี 3.พระนครศรีอยุธยา ปทุมธานี และพื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา)

“แวร์เฮ้าส์ ราคาตลาดไม่ค่อยมีการขยับมากเท่าไร ถือว่าค่อนข้างคงที่ เนื่องจาก รูปแบบการลงทุนต่างจากตลาดที่อยู่อาศัย โดยการพัฒนามักเกิดขึ้นเมื่อมีคำสั่งเช่าจากลูกค้าล่วงหน้า ทำให้ดีมานด์และซัพพลายค่อนข้างมีความสอดคล้องกัน”

FDI ทะลุ 1 ล้านล้าน 2 ปีติด จีนแห่ลงทุน

ทั้งนี้ การเติบโตของ โรงงาน อุตสาหกรรม และแวร์เฮ้าส์ ปัจจัยสำคัญมาจาก การลงทุนโดยตรงจากต่างชาติในไทย (FDI) ทำสถิติการลงทุนทะลุ 1 ล้านล้านบาท 2 ปีติดต่อกัน (ปี 2567-2568)

โดยมี ‘จีน’ และ ‘ยุโรป’ เป็นกลุ่มลงทุนสำคัญในไทย และกว่า 80% เป็นการลงทุนในโรงงานและแวร์เฮ้าส์ ในพื้นที่ EEC

ข้อมูล ณ ครึ่งปีแรก 2568 มีซัพพลาย 186,098 ไร่ อัตราใช้พื้นที่สูง 93.5% ราคาเฉลี่ย 6.65 ล้านบาทต่อไร่ เติบโต 5% ในรอบ 5 ปี (2563-2568) สะท้อนดีมานด์ที่แข็งแกร่ง พื้นที่ EEC เป็นศูนย์กลางการลงทุนจากสิทธิประโยชน์และกฎหมายเฉพาะ

อย่างไรก็ดี ไทยยังมีความเสี่ยง คือ การแข่งขันจากเวียดนาม และ ผลกระทบนโยบายภาษีสหรัฐฯ ซึ่งอาจทำให้การดูดซับที่ดินใน EEC ชะลอลง และเป็นโจทย์ว่าภาคอุตสาหกรรมไทยจะยกระดับสู่สินค้ามูลค่าสูงได้เร็วแค่ไหน

ยอดปิดตัวโรงงานไทยแซงยอดเปิดตัวโรงงานใหม่ในรอบ 2 ปี

แม้ภาพรวมตลาดโรงงาน แวร์เฮ้าส์ จะดี แต่ส่วนมากเป็น “การลงทุนจากต่างชาติ” สวนทางกับโรงงานไทย ที่อยู่ในภาวะยากลำบาก

อ้างอิงศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า ยอดปิดตัวโรงงานไทย เดือนธันวาคม 2568 กลับมามากกว่ายอดเปิดตัวโรงงานใหม่ในรอบ 2 ปี ดังนี้

เดือน ธ.ค. 68

• จำนวนโรงงานปิดตัว 66 แห่ง
  

• จำนวนโรงงานเปิดตัวใหม่ 55 แห่ง
  

ทั้งปี 2568

• จำนวนโรงงานเปิดใหม่ทั้งปี 1,220 แห่ง
  

• จำนวนโรงงานปิดตัวทั้งปี 786 แห่ง
  

“ทั้งปี 2568 จำนวนโรงงานที่เปิดใหม่ยังมากกว่าโรงงานปิดตัว แต่จำนวนโรงงานเปิดใหม่ลดลง 42% จากปีก่อน (YoY)”

โรงงานที่ปิดตัวมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่

อันดับ 1 ธุรกิจเหมืองแร่

อันดับ 2 ธุรกิจผลิตอาหารและเครื่องดื่ม

อันดับ 3 ธุรกิจอโลหะ อาทิ ซีเมนต์ กระเบื้อง

ทั้งนี้ โรงงานที่ปิดตัวไปเริ่มเป็นไซซ์ใหญ่มากขึ้น สะท้อนจาก ทุนจดทะเบียนเฉลี่ยต่อโรงงานในปี 2568 อยู่ที่ 49 ล้านบาท/โรงงาน เพิ่มขึ้นจากปี 2567 ที่อยู่ที่ 39 ล้านบาท/โรงงาน